Что будет с ценами на новые квартиры в ближайшие три года?

Российская система финансирования строительства жилья готовится к большим изменениям. Что будет с ценами на жилье в новостройках Москвы? Не станут ли квартиры в ЖК менее доступными для покупателей? Нас интересует почему, зачем и как будет происходить реформирование рынка. Технические детали уже известны, напомним их вкратце. Застройщикам предписано в течение трех лет подготовиться к отказу от схемы привлечения средств дольщиков по ДДУ, потребуется перестроить систему получения разрешений на строительство (одно разрешение - одна компания), придется держать на специальном счете обеспечительные средства.

Почему вводятся эти правила? По мнению специалистов Forbes, причина просматривается - обман дольщиков, случаи которого удалось значительно сократить, все же не изжит до конца, он может принимать сложные завуалированные формы. Первый канал уже посвящал этому явлению фильм, в котором прозвучала цифра - 600 объектов по России находятся в состояния долгостроя, и более половины случаев имеет признаки если не прямого хищения, то старательного выведения средств дольщиков из оборота. Позиция власти понятна. Не должно быть тех, кого можно обмануть, максимально оттянув последствия обмана, сделав возврат средств и наказание отдаленными и невозможными. Однако, застройщики полагают, что это сыграет против их интересов.

Реальная картина - дольщики и девелоперы

Что мы видим?

1. На строительство нужны не просто деньги, а “длинные деньги” - они привлекаются на долгий срок, это отложенная прибыль.
2. Для таких вложений нужен солидный инвестор, принимающий обеспечение.
3. Инвестор такого масштаба не дает денег, как группа людей, мечтающая получить квартиры.
4. ДДУ, несмотря на все его достоинства, остается договором между дольщиком и компанией, и тут у застройщика явное преимущество в возможности защитить свои интересы и ущемить интересы инвестора.

Кто тут кого обыгрывает? Куда ведет система?

Перспектива - застройщики и банки

Итак, речь в первую очередь об источнике средств, и тут просматривается два схожих варианта. В первом случае застройщику придется разместить деньги дольщиков на эскроу-счетах, к которым он получит доступ только после передачи квартир владельцам. Во втором случае застройщик привлекает средства банка по системе проектного финансирования на условиях кредита. Что тут общего? Замороженные средства на эскроу-счетах становятся обеспечением для получения того же кредита.

Что не нравится девелоперам? Ответ прост - для многих это изменение уровня ответственности, при котором рядом возникает юридически сильный, способный “добыть” свои деньги банк.

Это не дольщик, это мощная финансовая организация, которая имеет массу инструментов для получения своих денег назад с процентами, штрафами и пенями. Второй момент - застройщикам придется принять новые правила игры со сроками строительства. Теперь продлить сроки сдачи означает платить дополнительные проценты по кредиту или вовсе просрочить кредит. Это крайне жестко в сравнении с дольщиками. И теперь застройщик рискует своими деньгами, а не взятыми под обязательства когда-нибудь отдать квартирой.

В перспективе - стабилизация цен на новые квартиры

Как это скажется на ценах и доступности жилья, не “спадется” ли рынок в сегментах “стандарт” и “комфорт”, где более всего чувствуются колебания спроса и изменения цен?

Включается принципиально новый механизм, в котором роль денежного мешка играет банк, мало того, этот “мешок” имеет несколько вариантов ведения дела с проектом. Очевидно, что банк предпочтет выделить средства на строительство, чтобы потом предоставлять ипотечные кредиты на этот же проект. Теоретически, крупный банк может снизить процент застройщику, поскольку на длинных деньгах он получить прибыль от ипотеки.

По мнению большинства специалистов, трехлетний период как раз и дает возможность стабилизировать схему и очистить рынок от тех, кто не готов рисковать - застройщиков и банков. Эта логика укладывается в линию ЦБ РФ на активную зачистку банковского сектора. Скорее всего, цены на квартиры в новостройках сначала приподнимутся, а потом возьмет свое “рука рынка”, которая определяется спросом. И покупка квартир в новых ЖК будет доступна через кредитование в том же банке, которому фактически принадлежит сам проект.