Новые правила для дольщиков и застройщиков с 1 июля

В средствах массовой информации, на форумах о новостройках, на сайтах юристов и специалистов по новостройкам долго продолжались обсуждения новой редакции Закона о долевом строительстве (214-ФЗ). В июле прошлого года были приняты изменения, однако, потом требования стали ужесточаться. В результате власти пришли к решению начать его реализацию с 1 июля 2019 года с минимальными послаблениями для застройщиков. 

Новый порядок заключения ДДУ, а не отмена долевого строительства 

Разговоры о том, что ДДУ "отменен и больше не действует" несостоятельны. Тот, кто их ведет, либо не понимает нового механизма, либо пытается вас обмануть и втянуть в проект с большим рисками. Об этом стоит сказать сразу! Рекомендуем запомнить несколько важных моментов. 

  1. Закон о долевом строительстве (214-ФЗ) и Договор долевого участия по нему никто не отменял, по крайней мере, сейчас. Деньги дольщиков по-прежнему привлекает застройщик объекта, несущий полную ответственность за строительство. 

  2. Все изменения, в том числе и новые механизмы гарантий для покупателя квартиры, касаются только продаж по ДДУ — система ТСЖ (ЖСК), договоры купли-продажи и весьма рискованные варианты с предварительными договорами и соинвестированием продолжают работать, формируя высокие риски. 

  3. Покупатель по-прежнему подписывает договор с застройщиком, после чего вносит свои средства на специально указанный счет в уполномоченном банке. 

  4. Из текста договора, который вы подписываете как дольщик, должен исчезнуть пункт о праве застройщика распоряжаться вашими средствами на всякие нужды — теперь эти деньги оказываются на недоступном для расходов счете. 

Дополнительно введен в действие механизм гарантий — если раньше возникал вопрос о вероятности банкротства самого банка, то теперь в этом случае деньги будет возвращать Агентство страхования вкладов (АСВ). Об этом отдельно. 

Какие риски для дольщика исчезают в новой редакции 214-ФЗ

Все эти нововведения — не просто законотворчество, а ответ на несколько реальных вызовов, связанных с несовершенством ранее работавшего механизма защиты. Закон о долевом строительстве в старой редакции не полностью защищал самое уязвимое звено цепочки — потребителя услуги, дольщика. Риск срыва сроков и долгостроя, риск вывода средств и банкротства застройщика с последующей невозможностью вернуть деньги дольщиков оставался очень высоким. В результате катастрофически выросло число не только долгостроев, но и брошенных проектов, за которые люди уже заплатили деньги. 

 

Механизм финансирования новостроек и эскроу-счета 

Введение поправок запустило новый механизм взаимодействия между сторонами сделки. Повторимся, это касается только покупки квартиры в новостройке только по ДДУ. Принцип по новой редакции закона таков:

  • застройщик обязан размещать полученные от дольщиков средства только на эскроу-счетах — вывести с них деньги не может ни он сам, ни банк, ни покупатель квартиры (дольщик);

  • средства на строительство должен найти сам застройщик — это либо его собственные деньги, либо кредит от банка, выделяемый на целевые нужды, проектное финансирование новостройки;

  • получить средства с этого счета застройщик может только после предъявления банку РВЭ — фактического завершения строительства;

  • при банкротстве самого банка-держателя дольщики получают компенсации от АСВ, но в сумме не более 10 миллионов рублей. 

Итак, дольщик защищен не только ранее работавшей системой страхования, но и невозможностью что-либо сделать с его деньгами. Они неприкосновенны либо до завершения строительства, либо до расторжения договора долевого участия. 

Очень важно! Застройщик больше не является владельцем и распорядителем денег, полученных от дольщиков. Они не отображаются в его активах до сдачи объекта. В договоре по новой редакции 214-ФЗ не должно быть пункта, разрешающего застройщику распоряжаться вашими средствами. 

 

Подорожают ли новые квартиры по ДДУ? 

Выше мы привели главные особенности новой системы финансирования новостроек. Однако, у тех, кто интересуется покупкой квартиры всерьез, могут возникнуть дополнительные вопросы. Главный — насколько могут подорожать новые квартиры после этих изменений? Этот вопрос остается предметом споров и разногласий. 

Мнения экспертов разделились — одни считают, что рынок уже поглотил основные риски, другие утверждают, что обслуживание кредита и проценты по нему приведут к удорожанию проектов. Прогнозы разнятся очень серьезно, от 5 до 15 % повышения цен, но никто из экспертов не может привести серьезных обоснований своего мнения. 

Новостройки со старыми формами ДДУ — не мошенничество 

Второй вопрос, важный для тех, кто уже пообщался с застройщиками — можно ли подписывать ДДУ по старым правилам? Правительство разработало критерии, позволяющие застройщику использовать старую схему. Если вам предъявляют документ о соответствии этим требованиям, то все в порядке. Условия таковы:

  • объем запланированных проектом работ выполнен на 30 и более процентов — на подтверждение этого факта у компании есть три месяца, рассмотрение комиссионное и экспертное, на основании данных проектной документации;

  • более 10 % квартир уже продано по ДДУ раньше, договоры зарегистрированы в Росреестре;

  • строительство ведется в рамках освоения территорий по заданиям местных властей, то есть, реализуется крупный инфраструктурный и жилищный проект. 

Еще несколько важных деталей имеют отношение к взаимодействию участников проекта помимо дольщика. О них, как и о механизме реализации новой редакции закона тоже нужно знать. 

Проблема долгостроя и банкротства застройщиков 

Почему новый механизм финансирования исключит явление долгостроя, ранее создававшее массу проблем? Ответ прост — в цепочку входит заинтересованная организация, банк. Система проектного финансирования такова, что банк может постоянно проверять застройщика и требовать отчета о тратах предоставленных денег. Использовать их можно только на строительство, и только 10 % — на организационные нужды или зарплату. Банку важно, чтобы строительство было завершено вовремя, это его деньги. 

Новая редакция закона устанавливает право дольщика потребовать возврата денег при просрочке более чем на полгода. Если раньше можно было известить покупателей о продлении, то теперь этого мало — дольщики могут потребовать деньги назад с неустойкой. 

Требования к застройщикам 

Для того, чтобы получить право привлекать деньги по ДДУ, застройщик должен соответствовать еще ряду требований:

  • не менее трех лет на рынке строительства жилья и не менее 10 тысяч квадратных метров уже сданных домов;

  • не менее 10 % общей стоимости проекта на своих счетах;

  • отсутствие задолженностей и каких-либо договоров, позволяющих выводить и обналичивать средства;

  • прозрачная схема финансирования — либо от банка, либо поручительство и деньги от девелопера-учредителя.

При таком подходе не может возникнуть ситуации, аналогичной внезапному краху Урбан-групп. Крупный девелопер допустил нецелевое расходование средств и рухнул, бросив незаконченными десятки проектов. 

Что уточнять в офисе продаж и при выборе квартиры в ЖК 

Что мы рекомендуем потенциальному покупателю квартиры в новом ЖК? С учетом изменений в законодательстве уточняйте ряд позиций при выборе проекта и застройщика. 

Во-первых, если хотите расчетов по новым ДДУ с гарантиями — ищите новостройки в состоянии котлована или первых этажей. Там и цена квартиры будет ниже. 

Во-вторых, уточняйте у застройщика, кто является девелопером проекта, кто предоставляет проектное финансирование, на счетах какого банка будут аккумулироваться средства дольщиков. 

В-третьих, проверьте сам банк — на сайте Центробанка найдите список организаций, имеющих право открытия эскроу-счетов для новостроек. 

В-четвертых, изучайте проектную документацию максимально тщательно, чтобы понять, где лежат скрытые проблемы. 

По последнему пункту приводим конкретные примеры. 

Самые частые вопросы по новой редакции закона о долевом строительстве

  1. Откуда берутся деньги застройщика? — как правило, их дает более крупная структура, девелопер, инвестирующий в проект. Он является или учредителем застройщика, или владельцем части его акций (капиталов), или поручителем по обязательствам. Эта информация есть в проектной декларации любой новостройки. 

  2. Как продаются квартиры по ДДУ? — посмотрите кадастровый номер участка под строительство, зайдите на сайт Росреестра и проверьте, сколько договоров там уже зарегистрировано. 

  3. Можно ли использовать материнский капитал и сертификаты по новым ДДУ? — это следует уточнять у конкретного застройщика. 

  4. Кто владеет участком под строительство, кто передал его в аренду и на какой срок? — смотрите в проектной декларации и разделе документации на сайте новостройки. 

  5. Обязаны ли указать мне банк-держатель эскроу-счетов и банк, кредитующий строительство? — да! Непременно. 

  6. Что будет при банкротстве застройщика? — вам вернут деньги со счета в банке, вывести их оттуда невозможно. 

  7. Что будет при банкротстве банка? — вам вернет деньги Агентство страхования вкладов (не более 10 миллионов рублей), это государственная гарантия. 

  8. Что будет при срыве сроков строительства? — вам вернут деньги с неустойкой. 

  9. Можно ли забрать деньги с эскроу-счета? — да, только при расторжении ДДУ. 

  10.  Когда вносить деньги по новым ДДУ? — только после регистрации договора в Росреестре! 

Это основной, первоначальный список вопросов. Относительно возможности выбрать квартиру в новостройке и правильно купить новое жилье читайте в наших статьях по ссылкам. 

 

Данный текст является первоисточником. https://text.ru/antiplagiat/5d21e700b4484

Автор Михаил Сорокин 

Сервис обратного звонка RedConnect