Десять вопросов про отмену ДДУ и эскроу счета

После окончательного принятия новой редакции закона 214-ФЗ о долевом строительстве схема финансирования новостроек и взаимоотношений покупателя с продавцом приобрела новый смысл и воплощение. Изменения в в ДДУ и регламентирующем законодательстве коснулись всех аспектов долевого строительства. Что это означает для покупателя в реальности? Какие вопросы требуют полного раскрытия? Мы собрали в один список, чтобы прояснить ситуацию. 

Важно! Не слушайте тех, кто говорит, что ДДУ отменены! Это обман! Схема видоизменена, но осталась действующей — это регламентировано 214-ФЗ "О долевом строительстве", который продолжает действовать в новой редакции! 

Что такое эскроу-счет и проектное финансирование? 

 Эскроу-счет — это особый вид аккредитива, который открывает застройщик проекта в одном из 96 банков (официальный список), получивших специальные разрешения от Центробанка. Средства с этого счета недоступны никому, ни банку, ни застройщику, ни дольщику. Они служат гарантией того, что проект будет реализован, и только после сдачи этапа (очереди) или всего проекта по декларации застройщик сможет их получить. 

Где застройщик будет брать деньги на строительство? 

Вариантов несколько, и каждый из них по-своему эффективен. 

1. Кредит выдает тот же банк, где открыты эскроу-счета. Он же получает право контролировать весь процесс и требовать от застройщика соблюдения порядка использования денег, так как кредит целевой, проектный. Застройщик может использовать не на строительство только 10 % от выделенных средств. При этом банк вправе разделить финансирование на транши по этапам, чтобы еще жестче контролировать расходы. 

2. Финансирует строительство девелопер проекта, который и создает компанию-застройщика. Но обязанность открытия эскроу-счета остается, если застройщик намерен продавать квартиры по ДДУ. 

3. Строительство ведется на собственные средства, продажи происходят на основании положений ГК РФ, поэтому застройщик продает квартиры либо за полную стоимость либо в рассрочку, но он не может привлекать средства покупателей на строительство. 

4. Никто не отменял строительство по схеме ЖСК, но она тоже не дает надежной гарантии сохранности средств. 

С учетом последних изменений в схеме долевого строительства можно сказать, что именно она теперь дает максимум уверенности в том, что проект будет реализован, а деньги не пропадут. Почему? — читайте дальше. 

Может ли дольщик сам выбрать банк для размещения средств на эскроу-счете? 

Нет, этот вид счетов может открыть банк, кредитующий проект. Таким образом создаются условия для обязательного участия банков в долевом строительстве — впоследствии это станет основой для полного проектного финансирования. Что делать покупателю? — либо принимать условие, либо искать другую новостройку. 

Что будет, если застройщик сорвет сроки или не достроит дом? 

Деньги с эскроу-счета вернутся дольщикам. Этот механизм работает и для случаев, когда нарушены указанные в договоре долевого участия сроки строительства. Бесконечно оттягивать сдачу объекта не получится, уйти с деньгами в банкротство тоже невозможно — деньги не вывести. Банк не даст покоя застройщику, поскольку в проект уже вложены кредитные средства. А у банка гораздо больше средств воздействия, чем у дольщиков.

Можно ли вернуть деньги с эскроу-счета дольщику?  

Просто так, без веских оснований — нет. Возврат осуществляется только при срыве проекта или нарушении застройщиком условий договора. Дольщик должен привести веские причины, чтобы расторгнуть договор по ДДУ и вывести свои вложенные деньги. 

Что будет, если обанкротится банк — держатель эскроу? 

Механизм гарантий для дольщиков доведен почти до совершенства — при проблемах у банка, который, кстати, тоже не может распоряжаться средствами на эскроу-счете, деньги вернет государственное Агентство по страхованию вкладов. Вернет полностью, если сумма не превышает 10 миллионов рублей. Таким образом максимальной защитой обеспечивают дольщиков в эконом-классе и в категории новостроек "комфорт", то есть в массовом сегменте, где больше всего покупателей, для которых эта покупка весьма серьезна. Гарантия распространяется и на тех, кто вложил средства в несколько новостроек — по каждому проекту максимальная сумма составляет 10 миллионов рублей. 

Можно или использовать материнский капитал по новому ДДУ? 

Да, можно. Средства материнского капитала будут переведены на эскроу-счет после заключения и регистрации ДДУ в Росреестре. Это тоже новая степень защиты дольщика — пока нет регистрации договора, возможны двойные продажи. Поэтому деньги переводятся только после завершения этой процедуры, а сам дольщик может проверить регистрацию на сайте Росреетра (официальная страница). 

Можно ли получить ипотеку в другом банке? 

Да, дольщик вправе сам выбрать банк для ипотечного кредитования. Это не обязательно тот банк, где открыты эскроу-счета. Перевод средств по ипотеке будет производиться на эти счета, но опять же, при условии, что договор долевого участия зарегистрирован. 

Не будет ли проблем с переуступкой прав до новому ДДУ? 

Механизм переуступки прав на квартиру в новостройке остается прежним. Как и раньше, нужно согласие застройщика, что обычно прописано в ДДУ. Как и раньше, требуется согласие банка-кредитора по ипотеке, но теперь необходимо согласовать действия с банком-кредитором проекта. Средства с эскроу-счета будут возвращены первому дольщику, а второй внесет их по переоформленному договору. 

Почему некоторые застройщики продают квартиры без эскроу-счетов? 

В новой редакции 214-ФЗ сделаны временные исключения. Не использовать эскроу-счета вправе застройщики, у которых уже готово 30 % от общего объема проекта. Как это узнать? — компания должна предъявить покупателю письмо (заключение комиссии, экспертизы), в котором сказано, что проект соответствует критериям применения старой схемы ДДУ. Кроме готовности проекта есть один критерий — продано уже более 10 % квартир. Для того, чтобы получить заключения о степени готовности проекта, у застройщиков есть три месяца. 

Выводы и заключение

Механизм гарантий и защиты дольщика проработан в деталях. Закрыты ранее болезненные дыры, позволяющие уходить с деньгами дольщиков и не нести ответственности. Создана система возврата средств — это очень важно для тех, кто вкладывает в покупку квартиры деньги, которые можно назвать "кровными". 

Что будет с ценами на квартиры в массовом секторе новостроек? 

Относительно прогнозов роста цена на новостройки сказать сложно. Рынок динамичен, он уже поглотил и сгладил часть реакции на нововведения. Но проценты по кредитам никто не отменял, и возможно, что некоторый рост будет, но в незначительных пределах. А при активности крупных компаний-девелоперов, которым проще совершить переход на новые правила игры, колебания должны быстро угаснуть. 

Мнение редакции портала 

Большинство рисков, которые раньше перекладывались на самого дольщика, теперь перекрыты разными степенями защиты, причем не только государством, а самим фактом и механизмов участия банков в системе финансирования. Остается только незначительная доля рисков, связанная с завершением проектов, которые должны быть достроены по старым ДДУ. Правда, теперь становится не совсем понятным, как будут выстраиваться роли девелоперов в схеме строительства — ведь финансируется банком именно застройщик. Возможно, часть проектов перейдет на финансирование и реализацию по договорам купли-продажи. Но самый эффективный вариант защиты останется в схеме ДДУ.

Данный текст явяется первоисточником https://text.ru/spelling/5d2f07c075959

Автор Михаил Сорокин