Войти

 

 

Готовимся к покупке квартиры в новостройке

 

Категория: Советы
Дата публикации: 2019/05/11

Покупка новой квартиры в жилом комплексе требует огромного внимания к мелочам. Мало у кого из покупателей есть реальный опыт, поэтому множество деталей и тонкостей остается для него в тени, что существенно повышает риск ошибки и потери серьезной суммы. Мы предлагаем описание процесса с учетом важных этапов, чтобы читатель смог составить ясное представление о том, что такое квартиры в новостройках, каковы риски при покупке, как избежать наиболее распространенных ошибок. Инструкция как правильно купить квартиру в новостройке поможет даже при отсутствии опыта. 

Особенности рынка квартир в новостройках Москвы и Подмосковья 

Первичный рынок характеризуется большей прозрачностью информации и сделками от первого правообладателя. На нем действуют четыре основных вида договоров:

  • ЖСК (кооператив) — форма участия в строительстве, предполагающая инвестиции от группы будущих собственников, которые сами нанимают подрядчиков и организуют весь процесс, фактически выступая застройщиками;

  • ДДУ по 214-ФЗ (Договор долевого участия) — распространенная схема, по которой дольщики передают свои средства застройщику заранее, на любом из этапов строительства, в обмен на гарантии получения квартиры в построенном доме;

  • прямой договор купли-продажи — квартиру продает либо застройщик, либо подрядчик при условии, что дом введен в эксплуатацию, застройщик оформил квартиры, и покупатель сразу начинает оформлять жилье в собственность;

  • переуступка, она же цессия — это вариант, который юридически не является прямой покупкой, так как вы приобретаете право потребовать у застройщика квартиру по переоформленному на вас ДДУ.

На первичном рынке существует и несколько очень рискованных схем продажи, по которым вы фактически соглашаетесь взять на себя все возможные риски. Это так называемый договор соинвестирования и вариант с подписанием предварительного договора вместо ДДУ при условии внесения средств на счет продавца. Их используют сомнительные застройщики и недобросовестные компании, имеющие цель присвоить собранные деньги. Добросовестный застройщик может установить залоговую сумму за бронирование квартиры (до 10 дней), указав, что эти деньги внесены в счет выплат по ДДУ. Как правило, эта сумма не превышает 30 тысяч рублей.

Изучаем договор ДДУ по 214-ФЗ

Определить, какого типа сделку вам предлагают, можно, читая договор. В нем указываются все подробности, приводятся ссылки на статьи ГК РФ и закон о долевом строительстве, если речь идет о ДДУ. Найти образец договора можно в разделе документации на официальном сайте новостройки. Вам обязаны предъявить его при посещении офиса застройщика. Крайне желательно перед подписанием договора проконсультироваться с юристом. Законодательство меняется, и без специальных знаний и опыта очень легко упустить какие-либо значимые нюансы. Представители застройщика обязаны предоставить покупателю образец договора для консультаций. Необходимо сравнить это образец с выложенным на сайте новостройки. Законодательство обязывает застройщика в течение пяти дней после внесения изменений в документы отобразить их на сайте.

 

Типичные риски первичного рынка

Риски покупки квартир на первичном рынке — это банкротство застройщика, срыв сроков сдачи объекта, двойные или множественные продажи по переуступке, вывод денег и уход застройщика от обязательств. Не все готовы ждать завершения строительства, далеко не всем нравится вносить деньги за еще непостроенное жилье.

Покупка квартиры у застройщика по договору купли-продажи

Наиболее безопасным остается вариант прямой покупки готовой квартиры в новостройке от застройщика, когда покупатель вносит деньги и сразу начинает оформлять приобретение в собственность.

Как понять, что такая покупка возможна? Продать квартиру по прямому договору купли-продажи (предварительному договору с условием внесения всей суммы) застройщик или подрядчик могут только в трех случаях:

  • дом сдан в эксплуатацию, у застройщика имеется РВЭ, размещенное на сайте и предъявляемое в офисе;

  • дом сдан, получено РВЭ, застройщик оформил квартиры в собственность на себя;

  • дом сдан в эксплуатацию, и подрядчик уже оформил квартиры в собственность, что бывает крайне редко.

В первом случае застройщик оформляет предварительный договор с покупателем, после чего оформляет квартиры в собственность для заключительного договора купли-продажи. После получения РВЭ продажа квартиры по договору долевого участия невозможна, жилье не получится оформить в собственность! Поэтому можно либо дождаться оформления застройщиком права собственности, либо согласиться на условия предварительного договора. Теоретически возможна двойная продажа, но таких случаев пока не было.

Затягивание оформления

Оформление квартир в собственность застройщиком может затянуться, поскольку это зависит от подключения дома к коммуникациям по постоянной схеме. Информация о процессе присоединения есть у застройщика и поставщиков услуг, но реально составить представление о степени готовности все равно крайне сложно, поскольку выдача техусловий на подключение может идти очень долго. В предварительном договоре следует указать, что жилье передается покупателю с внесением всей суммы и обязанностью застройщика заключить основной договор после оформления квартир в собственность.

Проживать в такой квартире, фактически купленной по предварительному договору, можно, но не прописываясь и не являясь ее собственником. А это означает, что придется больше платить за коммунальные услуги. У вас не будет возможности продать такую квартиру, пока не закончится весь процесс оформления и вступления в права собственности.

Покупка квартиры по договору долевого участия

Надежный вариант покупки  квартиры в доме без РВЭ — это Договор долевого участия по 214-ФЗ. Проверить застройщика объекта на прозрачность довольно сложно. Придется просматривать всю документацию на официальном сайте, проверять финансовый баланс по проектной декларации, изучать репутацию и отзывы, портфолио реализованных проектов. Но полной гарантии все равно не будет. Наиболее надежными считаются крупные девелоперы и связанные с ними застройщики. К такой проверке проверке лучше привлекать юриста и опытного бухгалтера, так как точных критериев для оценки надежности застройщика нет.

С лета 2019 года ситуация изменится в лучшую сторону благодаря новому законодательно закрепленному механизму.

Новый механизм защиты дольщиков

В ближайшее время в этом сегменте рынка произойдут очень серьезные изменения. С середины лета 2019 года вступят в силу поправки в 214-ФЗ (Закон о долевом строительстве), предусматривающие проектное финансирование новостроек банками. Это предмет отдельного описания, вкратце же можно сказать так: деньги дольщиков будут собираться на неприкосновенном эскроу-счете, недоступном для застройщика, а средства на строительство будет предоставлять банк.

Возможность "исчезнуть" с собранными деньгами пропадет — застройщик может получить накопленные на счетах средства только после выполнения всех обязательств. Это существенно снизит риски для дольщиков, но пока механизмы проработаны не полностью, например, еще неизвестно, как будет работать схема возмещения при банкротстве застройщика.

Апартаменты и квартиры на первичном рынке

При выборе объекта следует учитывать, что по договору любой формы вам могут продать апартаменты — это помещения, не имеющие статуса жилых. В них нельзя прописаться, они не являются квартирами. Застройщики могут называть их офисами, лофтами, номерами. Вариантов много. Для проверки статуса помещений следует ознакомиться с проектной декларацией и разрешением на строительство на официальном сайте, открыв раздел "Документы". Именно там указан либо "жилой дом (корпус)", либо "нежилое здание (строение)". Квартиры могут располагаться только в жилом доме.

Переуступка квартир в новостройках

Нечто среднее, своего рода переход от первичного рынка ко вторичному — это переуступки и продажи новых квартир подрядчиками. Тут существует несколько принципиальных схем.

  1. Застройщик передал часть квартир подрядчику строительства как возмещение затрат или вознаграждение — дом построен, подрядчик предлагает купить готовое жилье и сразу приступить к оформлению в собственность. Подавляющее большинство продавцов в этом статусе стремится продать квартиры, не оформляя их на себя, чтобы не нести расходов. Этот вариант можно "поймать" в короткий период, когда дом уже сдан, но квартиры еще не оформлены. Несмотря на кажущуюся простоту, это все равно остается переуступкой, цессией, так как продавец формально не стал собственником.

  2. Переуступка на этапе строительства — между подрядчиком и застройщиком заключен ДДУ, дом строится, а подрядчик предлагает передать свои права на квартиру покупателю. Главная особенность этой сделки в том, что она не является куплей-продажи квартиры. Продавец передает свои права на будущую квартиру, выражаясь юридическим языком, переуступает право истребования ее у застройщика. При этом с покупателем оформляется новый ДДУ от лица застройщика. Схема считается относительно безопасной.  

Оба варианта достаточно выгодны, при этом переуступка во время строительства часто происходит по заметно сниженной цене. Готовые квартиры от подрядчиков продаются по рыночной стоимости, но покупателю не приходится ждать. На первичном рынке стоимость жилья возрастает по мере приближения к сдаче новостройке. Учитывая распространение схемы долевого строительства, более доступные по цене квартиры стандарт-класса и в категории "комфорт" раскупаются по ДДУ быстро и относительно недорого, а после сдачи дома остатки продают по полной рыночной стоимости.

Проверка квартиры на двойную продажу

Риск двойной продажи существует, но есть и способ проверки квартиры — все договоры переуступки регистрируются. Для проверки зайдите на сайт Росреестра и введите данные квартиры. Если появится информация об уже существующем договоре переуступки, значит, налицо двойная продажа, и вам следует прекратить оформление сделки. Не вносите никаких средств на счета продавца до проверки! Еще одна тонкость — при двойной продаже суд признает "добросовестным приобретателем" того, кто первым зарегистрировал договор. Проверить регистрацию договора можно на официальном сайте Росреестра: — электронные услуги — «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн».

Мы дали краткое описание основных моментов покупки квартиры в новостройке. О других подробностях - проверке застройщика и особенностях выбора квартиры читайте в наших следующих статьях на портале. 

 

Текст является первоисточником. https://text.ru/antiplagiat/5cd6c13034679

Рубрики

Новости

11 публикаций

Аналитика

5 публикаций

Подборки

14 публикаций

Советы

15 публикаций