Войти

 

 

Проверяем надежность застройщика - 5 шагов для покупателя квартиры в новостройке

 

Категория: Советы
Дата публикации: 2019/05/19

Возможность оценить застройщика при покупке квартиры на этапе строительства следует использовать максимально, чтобы избежать риска потери средств. Для большинства покупателей это настоящая проблема — при изучении вопроса наваливается масса информации, а объективных критерии оценки надежности застройщика (девелопера) проекта размыты.

Ненадежный застройщик — каковы риски для покупателя квартиры?

В этой статье мы не говорим о том, что можно выбрать надежного застройщика с гарантией. Есть надежные компании, есть ненадежные, а для покупателя важно свести к минимуму риски при покупке квартиры в новостройке:

  • банкротство застройщика, вывод денег и последующее исчезновение;

  • отказ в предоставлении квартиры по ранее заключенному договору;

  • затягивание сроков сдачи сверх разумных пределов, фактическое замораживание строительства;

  • двойные продажи квартиры по ошибке или с умыслом.

Это основные проблемы, преодолеть которые крайне сложно, поскольку придется подавать в суд, а само судебное решение еще не гарантирует, что вы быстро и в полном объеме получите деньги назад. Ситуация пугающая, особенно, если деньги взяты в виде ипотечного кредита, и отдавать долг все равно необходимо.

Рассказываем о том, как проверять застройщика на надежность законными методами. Повторяем — это не даст полной гарантии, но риск потерять деньги все же существенно уменьшит. Эта статья дополняет наш рассказ о том, как правильно выбрать квартиру в новостройке.

Проверка застройщика по документам

Покупатель должен понимать, что по результатам сделки квартиру он может купить только у застройщика. Это установлено положениями ГК и ЖК РФ — именно застройщик является лицом, имеющим право привлекать и получать средства от дольщиков и покупателей квартир в новостройках.

Начинать проверку следует с уточнения, существует ли застройщик как законно действующее лицо. Для этого можно найти в сети интернет или на месте, в офисе убедиться в наличии:

  • регистрации компании в реестре (ЕГРЮЛ) под своим именем — никаких расхождений в наименовании быть не должно, в том числе и в написании букв (строчных и прописных), точках, тире и кавычках;

  • ИНН у застройщика, расчетного счета в банке;

  • проекта (образца) договора — ДДУ или договора купли продажи, в котором указан генеральный директор, лицо, имеющее право подписывать договоры;

  • проектной декларации, разрешения на строительство, договора страхования ответственности перед дольщиками, договора или свидетельства о праве собственности на участок под строительство.

Как проверить эту информацию? Как убедиться в том, что документы подлинные? Предлагаем пошаговую инструкцию по проверке документов застройщика. Она поможет вам правильно купить квартиру в новостройке, снизить риск до минимума.

Как потерять деньги на покупке квартиры

Учтите, что внесение средств по предварительному договору, на принципе соинвестирования или без составления договора — это потеря денег с большой вероятностью! Единственный вариант, который может рассматриваться — внесение на аккредитив застройщика с замораживанием средств до регистрации договора (если это связано с оформлением квартир в собственность застройщиком).

Шаг 1. Проверяем существование застройщика

Заходим на сайт ЕГРЮЛ (налог.ру) и находим раздел со сведениями о регистрации компаний (юрлиц), вводим данные — получаем подробную информацию. Обязательно смотрим, кто генеральный директор компании, ее ИНН, размеры уставного капитала, место регистрации.

Шаг 2. Изучаем проектную документацию новостройки

На официальном сайте нового ЖК находим раздел документации и добираемся до проектной декларации, разрешения на строительство. В этих документах нас интересует:

  1. Точное совпадение наименования застройщика с данными ЕГРЮЛ, в том числе и по учредителям.

  2. Точный адрес новостройки — проверить его можно на сайте Росреестра или сайте Кадастровой карты, там же будет информация о том, кому принадлежит участок под застройку, каково его назначение (жилая застройка).

  3. Убеждаемся, что объект обозначен как "многоквартирный жилой дом (корпус)" с адресом или номером участка (владения). Сверяемся с пунктом "коммерческое наименование объекта" — там указывается название ЖК как на официальном сайте.

  4. Проверяем договор об аренде участка, информацию о праве собственности, убеждаемся, что срок аренды перекрывает срок строительства. Документы должны быть выложены на сайте.  

  5. Смотрим финансовые показатели застройщика, которые обновляются постоянно с перевыпуском проектной декларации — здесь есть тонкости. Например, "размер уставного капитала не соответствует нормативным требованиям". Это означает, что у застройщика нет средств. Но дальше может следовать такой пункт: "средства по договору поручительства", и тут указывается группа компаний или иная структура, которая поручилась своими активами за застройщика.

Здесь мы дадим разъяснения, чтобы не пугать потенциального покупателя, но и показать, на что обратить внимание.

Шаг 3. Разбираемся в финансовом обеспечении застройщика

В рекламе и описаниях ЖК на официальных сайтах часто встречается упоминание крупной компании или группы компаний, вложивших средства в строительство. Чем отличается такая структура — девелопер от застройщика, мы уже рассказывали.

Как связаны застройщик и девелопер новостройки

Распространенная ситуация на рынке новостроек — крупный девелопер создает компанию-застройщика под определенный проект или предоставляет свои средства (поручительство) владельцу участка. Криминала в этом нет, но для покупателя важно, чтобы между застройщиком и девелопером просматривалась связь. Это может быть:

  • девелопер поручился своими активами (приложен договор или номер, по которому его можно найти в реестре, потребовать у застройщика);

  • девелопер является учредителем застройщика — сведения в ЕГРЮЛ;

  • застройщик вошел в группу компаний (имеется договор) девелопера.

Это очень важно, потому что связь показывает на источник средств у застройщика, возможность реализации проекта. Пусть это не полная гарантия (так не бывает), но сведения об обеспечении. Например, договор поручительства обязывает девелопера (поручителя) отвечать перед дольщиками своими средствами.

При изучении финансовых показателей застройщика и поручителя лучше всего обратиться к специалисту. Запросить или получить на сайте проекта (застройщика, девелопера) заключение экспертизы о соответствии требованиям. Любые вопросы по этим документам следует обращать только к финансовым специалистам.

Шаг 4. Изучаем договор ДДУ или купли-продажи

Купить квартиру в новостройке можно по ДДУ и ЖСК, либо по договору цессии или переуступки. Настоятельно рекомендуем сравнить договор, размещенный на сайте с тем, что находится в офисе продаж, чтобы не подписать совершенно иной документ. В нем должно быть указано, каким законом регулируется сделка — ДДУ только по 214-ФЗ в новой редакции и только при условии, что дом еще не сдан в эксплуатацию! После сдачи дома (получения РВЭ) возможна покупка только по договору купли-продажи, и то после того, как застройщик оформит квартиры в собственность.

Чем больше документов выложено на сайте проекта, тем больше открытости демонстрирует застройщик.

Шаг 5. Проверяем все документы у независимых специалистов

Если у вас недостаточно знаний, нет понимания смысла документа — берите копию, которую вам обязаны предоставить, и идите с ней к независимому юристу. Если вы намерены все же сделать покупку, то не вносите денег до того, пока застройщик не зарегистрирует ваш договор (проверка по сайту Росреестра). Уделите максимум внимания полному совпадению наименований фирм, номеров документов и дат!  

Завершить проверку можно, воспользовавшись списком надежных застройщиков от Москомстройинвеста, где следует убедиться и наличии интересующего вас объекта, дома. Там же можно найти и сведения застройщиках в состоянии банкротства.

 

Текст является первоисточником. https://text.ru/antiplagiat/5ce15a643eda9

Рубрики

Новости

11 публикаций

Аналитика

5 публикаций

Подборки

14 публикаций

Советы

15 публикаций