Как взыскать с застройщика неустойку по ДДУ?

Задержка сроков сдачи объекта — распространенное явление на рынке московских новостроек. Как взыскать неустойку с застройщика за просрочку по ДДУ? Это серьезный вопрос, который можно решить в свою пользу, если правильно выстроить порядок взаимодействия с оппонентом, второй стороной договора.

Основные вопросы в ситуации с просрочкой по ДДУ

Есть тонкости, о которых следует позаботиться, заранее сделать несколько расчетов и изучить основную информацию. Для этого можно составить список вопросов, чтобы полностью представлять картину и планировать свои действия.

1. Когда, с какого момента начинается просрочка со стороны застройщика?

2. Как рассчитывается сумма неустойки по дням?

3. Каков порядок взыскания, обязательно ли обращаться в суд?

4. Какие хитрости может использовать девелопер, чтобы снизить сумму неустойки?

5. Какие документы надо собрать, в какой суд обращаться?

6. Можно ли получить деньги за просрочку по ДДУ самостоятельно, без участия юриста?

Начнем разбираться по порядку. Первоначально определим исходные данные и те пункты законодательства, что регулируют отношения застройщика и дольщика по ДДУ (214 ФЗ).

Расчет сроков и суммы неустойки при просрочке сдачи новостройки

Отметим основные особенности процесса передачи готовой квартиры в новостройке. Они касаются самого факта передачи и срока, отведенного для ее совершения:

• застройщик обязан передать жилье дольщику в указанный ДДУ срок с момента окончания строительных и отделочных работ, то есть, датой отсчета считается день получения разрешения на ввод в эксплуатацию, как указывает  ст.8 федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ;

• единственный документ, регулирующий отношения сторон — это договор долевого участия со всеми приложениями к нему, а это важный момент, поскольку приложения и дополнения могут содержать пункт о продлении сроков сдачи;

• просрочка начинается по истечении указанного в законе срока, причем есть важная деталь — факт получения дольщиком своей квартиры удостоверяет Акт приема-передачи, подписанный сторонами, при его отсутствии срок продолжает отсчитываться;

• если застройщик продлевал сроки строительства, то он мог сделать это только при явном согласии покупателя (инвестора, дольщика), которое фиксируется в дополнительном соглашении к основному ДДУ, а при его отсутствии любое продление более чем на два месяца считается просрочкой;

• при наличии договора переуступки (цессии) дата исчисляется по основному ДДУ.

Способ расчета суммы просрочки описан в законодательстве сложной фразой, которую можно перевести на доступный для понимания язык примерно так: один день просрочки обходится застройщику в 1/150 ставки рефинансирования ЦБ с умножением на стоимость квартиры. Это проще представить формулой — Д1 = (С х СР / 100) / 150, умножаем ставку рефинансирования на стоимость квартиры, делим на 100, потом результат делим на 150. Это может показаться небольшой суммой, но на самом деле, с учетом стоимости жилья, это довольно много, если умножить еще и на количество дней!

Досудебное взыскание с застройщика — направление претензии

Итак, отсчитываем дни со следующего после даты, когда наступил последний указанный в договоре срок. Рассчитываем стоимость одного дня и полную сумму претензии, учитывая, что в 214 ФЗ указано: "ставка на день исполнения обязательства"  (ч.2 ст.6 Закона №214-ФЗ). После готовим досудебную претензию к застройщику, в которой указываем сумму, суть своих требований, статьи договора, в которых прописаны сроки и порядок передачи квартиры, положения 214 ФЗ и статьи 309-310 ГК РФ.  К документу следует приложить копии договора, расчет суммы на день подачи претензии, банковский документ о внесении платежа за квартиру.

Как составить и направить претензию по исполнению ДДУ?

Что делать с досудебной претензией? Для того, чтобы она получила юридическую силу, необходимо:

• указать свои данные и реквизиты договора;

• правильно указать данные застройщика, именно те, что указаны в ив ДДУ, и в разрешении на строительство, поскольку в договоре могут быть упомянуты и иные лица, а в разрешении точно указано, кому оно выдано"

• принести претензию в офис и передать ее уполномоченному представителю, который отметит документ как входящий, сделает на вашей копии отметку о принятии с указанием даты и номера;

• можно направить на адрес застройщика заказным письмом с уведомлением о вручении, непременно сохранив квитанцию — убедитесь в том, что вы правильно указали адрес застройщика, сверьте данные ДДУ и разрешения на строительство!

• ждать 10 дней, после чего можно обращаться с исковым заявлением в суд.

Основание для обращения в суд — отсутствие ответа или отказ в удовлетворении требований и ведении дальнейших переговоров.

Дополнительные требования к сумме просрочки

Законодательство допускает расширение требований к застройщику при просрочке по ДДУ. Дольщик вправе настаивать на компенсации затрат на аренду жилья (на период просрочки), компенсации повышенных процентов по ипотечному кредиту, если банк в договоре указал, что такой процент начисляется до оформления квартиры в собственность. Для этого потребуется приложить все обоснования (договоры) и квитанции о произведенных платежах. Статья 15 ГК РФ трактует такие расходы как убытки/упущенную выгоду, что вполне правомерно для описанного случая.

Подача в суд на застройщика при просрочке строительства

Вторая часть борьбы за компенсацию просрочки по ДДУ — это судебное истребование неустойки с застройщика, которое не стоит вести своими силами. Правила подачи исковых заявлений требуют использования определенных, юридически выверенных и соответствующих статьям законодательства формулировок. Суд может отклонить иск, если вы используете неверные ссылки на статьи законов.

Пошлина при подаче заявления на сумму до миллиона рублей не взимается. Если неустойка больше, то стоит сначала подать иск на миллион, а потом расширить требования в процессе рассмотрения, что вполне законно. Застройщик может настаивать на снижении суммы, ссылаясь на ее несоразмерность, и тут подбор аргументов зависит от грамотности юриста, который взялся за ведение дела.

Дела такого рода рассматривают общие и гражданские суды по месту регистрации истца, месту нахождения застройщика или адресу новостройки. Более сложный путь — обращение в Арбитражный суд, который в таких делах крайне редко признает требование о снижении суммы исковых требований. В любом случае необходимо приложить к материалам ранее направленную претензию.