Изменения в ДДУ для квартир в новостройках 2019

Принятое почти полтора года решение об отказе от ДДУ как инструмента привлечения средств дольщиков к строительству жилья продолжает обсуждаться. Инициатива была связана прежде всего с тем, что существующие механизмы, несмотря на все степени защиты, не могут полностью гарантировать получение квартиры в обмен на внесенные ранее деньги. Вторая причина состоит в том, что наиболее цивилизованным методом финансирования считается проектное, в котором гораздо выше уровень участия банков.

Как изменятся требования к застройщикам

Поэтапный переход к проектному финансированию строительства жилых комплексов обретает реальные черты. Стоит кратко описать, чего ожидать от его реализации, чем он отличается от действующей системы. Для начала стоит отметить, что привлечение средств покупателей до сдачи объекта остается в силе — это не полный отказ от системы ДДУ, а ее глубокая модернизация.

Какие условия изменятся с отказом от ДДУ, на что можно рассчитывать потенциальным покупателям квартир по новым правилам? В первую очередь ужесточаются требования к застройщикам. К привлечению средств дольщиков будут допущены компании:

  • имеющие в портфеле завершенных заказов не менее 10 тысяч кв.м уже сданного жилья;

  • работающие в своем сегменте рынка не менее трех лет;

  • способные аккумулировать и держать на счету средства для покрытия потерь — не менее 10 % от проектной стоимости объекта;

  • не имеющие налоговых задолженностей.

Кроме того, что особо важно для покупателя — с лета 2019 года застройщик не может сам принимать средства от дольщиков, этим должен заниматься уполномоченный банк. Строительная компания не может выступать застройщиком более одного объекта. Что это означает на деле?

Новые механизмы защиты денег дольщиков

Раскроем механизм защиты, который должен заработать с момента вступления в силу новых правил. Если с опытом работы и реализованными квадратными метрами ситуация более или менее понятна, то остальные требования нуждаются в расшифровке.

  1. Три года на рынке и портфолио — таким образом отсекаются потенциально непроверенные застройщики и компании, созданные как ящики для сбора денег. Это резко увеличивает возможности крупных игроков и девелоперов, создающих бизнес структуры и холдинги.

  2. Наличие средств на покрытие (10 %) означает, что собирать деньги может только юрлицо, располагающее солидным уставным капиталом, что значительно снижает риски банкротства и последующего невозврата денег дольщикам.

  3. То же касается задолженностей — собранные деньги не могут быть изъяты государством для покрытия долгов перед бюджетом.

Дальше начинаются более серьезные тонкости. Формула "один застройщик — один объект" не позволяет перекидывать деньги, покрывая их нецелевое использование, это защита от образования строительной финансовой пирамиды. Финансируется конкретный проект. И отчетность ведется только по нему, а не по группе объектов.

 

Специальные счета для средств дольщиков

Накопление средств на эскроу-счетах означает, что банк принимает деньги дольщиков, размещает их без возможности перевести застройщику или самим дольщикам, каким-либо третьим лицам. Они остаются неприкосновенными до тех пор, пока объект не будет сдан, или не будет принято решение о возврате — в судебном порядке или по условиям договора.

Проектное финансирование и интересы банка

Этот пункт напрямую переводит разговор в плоскость проектного финансирования, так как банк может предоставить строительной компании целевой кредит под строительство, контролировать расходы и требовать не только возврата денег, но и сдачи объекта в срок. Появляется третье лицо, заинтересованное в завершении работ и реальной передаче квартир покупателям. После этого деньги переводятся застройщику и могут быть использованы для погашения остатков кредита. Если же банк берет на себя ипотечное кредитование дольщиков, то его заинтересованность только возрастает.

Банк — застройщик — дольщик

У банка гораздо больше средств для давления на застройщика, чем у дольщиков. Сейчас пути вывода и нецелевого использования средств, в том числе и в результате стратегических просчетов, остаются открытыми. Дольщик может пострадать не только по причине прямого обмана, но и из-за ошибок в стратегии бизнеса, как показал пример "Урбан групп".

Еще одна тонкость — все средства проекта размещаются на одном расчетном счете, полностью контролируемом банком. Подрядчики строительства могут использовать только эти деньги, расходуя их по целевому назначению.

 

Сложности и вопросы по новой форме ДДУ

Несмотря на анонсы, остается и ряд вопросов. Запустить такой механизм можно при условии, что в новой редакции закона 214-ФЗ (поскольку формально долевое участие не отменяется) будет прописано взаимодействие всех частей цепочки. Пока остаются неясными следующие детали:

  • кому будет принадлежать объект, так как он, скорее всего, окажется в залоге у банка как обеспечение выданного кредита?

  • что произойдет со средствами на счетах при банкротстве застройщика, может ли банк забрать их в обеспечение кредита?

  • будет ли банк иметь право на какую-то часть собственности?

  • каким образом будут погашаться взносы при хищении средств подрядчиками, если это выяснится позже?

  • будут ли действовать механизмы обхода защиты по схемам ТСЖ и кооперативов?

  • насколько повысится стоимость новой квартиры после изменений в ДДУ?

По мнению большинства экспертов, цены должны вырасти. Это объясняется прежде всего появлением в цепочке нового ответственного звена — банка. Кроме того, увеличение количества счетов, связанных с проектом, сделает дороже их банковское обслуживание. На рынке снизится конкуренция между застройщиками, но это соображение довольно спорное, поскольку и крупных игроков достаточно, а они чувствительны к проседаниям рынка.

 

Предварительные выводы

Пока можно сделать предварительный вывод: ДДУ никто не отменял, переход будет плавным, появится новый механизм защиты средств дольщиков и стимулирования сдачи объектов в срок. Остальное будет понятно после вступления в силу всех изменений. А покупка квартиры по ДДУ для уже утвержденных объектов останется в силе.

Сервис обратного звонка RedConnect