Что такое переуступка и как выгодно купить квартиру?

Покупка квартиры по переуступке и продажа еще непостроенного жилья по процедуре цессии рассматривается как достаточно выгодный, но рискованный вариант совершения сделок. Покупатель и продавец должны понимать, что согласно логике законодательства, цессия не является актом купли-продажи недвижимости, она не создает права собственности на жилье.

Что такое переуступка квартиры в новостройке? Особенности договора цессии

Переуступка имеет свои особенности, без учета которых риск потерять деньги или выбранную квартиру (будем применять такую формулировку для простоты) значительно возрастает. Сначала перечислим эти особенности, а после перейдем к их раскрытию.

1. Цессия или переуступка — это не купля-продажа имущества или недвижимости, а приобретение права потребовать его передачи по основному договору.

2. Договор такого типа можно заключить только до момента, пока не будет зарегистрировано право собственности на объект купли-продажи.

3. В переуступке принимает участие несколько сторон, так как речь идет передаче права, которое распространяется на застройщика, уже получившего деньги за несуществующую квартиру, и при наличии ипотеки — и на банк, который кредитовал покупку права.

4. В основе цессии всегда лежит основной договор как источник права. Он первичен, так как именно в нем и записано, кто, кому, при каких условиях и когда должен передать некий объект, еще не существующий или находящийся в стадии создания.

5. Самый простой вариант переуступки предполагает, что в ДДУ происходит замена одной стороны — дольщиком становится цессионарий, то есть, новый покупатель.

6. Продавец по переуступке — цедент — передает покупателю не только свои права истребования, но и обязанности по исполнению договора в отношении застройщика, фактически сам выходя из игры, становясь нейтральной стороной, более не отвечающей за процесс и результаты по основному договору.

Если вы вчитались в эти пункты и осознали особенности, стоит перейти к разговору о причинах и выгодах переуступки. Если остались вопросы, то часть тонкостей мы раскроем ниже в этой же статье.

Причины продаж и выгоды при переуступке

Переуступка прав по ДДУ, основанная на договоре цессии может быть интересна или выгодна сторонам в разных ситуациях. Право на истребование объекта собственности имеет определенную стоимость, которая меняется в зависимости от обстоятельств. Продажа и покупка квартиры в новостройке по переуступке происходит в следующих случаях:

• первый дольщик заключил ДДУ на раннем этапе, выбрал один из лучших вариантов, дождался естественного роста цен к концу стройки и хочет продать свое право дороже, но до этапа оформления собственности;

• первый дольщик разочаровался в проекте, хочет вернуть деньги, и ту возможно, он запросит меньшую сумму, если торопится;

• подрядчик по договору с застройщиком получает часть квартир, которые намерен реализовать до оформления права собственности;

• первый дольщик намерен отказаться от покупки еще до завершения работ, поэтому готов переуступить свои права и передать обязанности по исполнению договора третьему лицу.

Покупатель может выиграть, приобретя права на хорошую квартиру, уплатив меньшую сумму, купив жилье у подрядчика в уже почти готовом доме. При переуступке на раннем этапе есть шанс сделать приобретение до роста цен. Но есть и ряд рисков, о которых стоит помнить.

Риски при покупке жилья по переуступке

Купить квартиру по переуступке без риска — это внимательно изучить историю продаж, застройщика и продавца, саму новостройку. В первую очередь следует обратить внимание на тонкости, о которых мы упомянули выше, в первой части статьи.

Права и обязанности переходят к покупателю — цессионарию

Покупатель принимает на себя все дальнейшие риски, вероятные просрочки платежей первого дольщика, его условия ДДУ, в том числе и примененные к нему опции в виде рассрочек, скидок, процентов. Если не проверить чистоту первого ДДУ и исполнение обязанностей по нему, можно оказаться должником застройщика.

Регистрация договора — минимум риска двойных продаж

Договор цессии следует обязательно зарегистрировать. Это не введено законодательно как непременное требование, но есть серьезная причина. Первый дольщик или иной продавец может заключить несколько подобных сделок. И суд впоследствии признает действительной ту, которая была первой, фактически единственной, зарегистрированной в Росреестре. Остальным претендентам будет оказано, а возврат денег окажется крайне сложным.

Согласование цессии с застройщиком и банком

Застройщик вправе внести в основной договор ДДУ условие о согласовании переуступки. Независимо от этого, при заключении сделки следует направить застройщику письменное уведомление о своих намерениях. Ограничить заключение такого договора может и банк, выдавший ипотеку, в зависимости от условий кредитования. Застройщик вправе потребовать погашения долгов первого дольщика.

Переуступка по первому ДДУ

Наименее рискованным вариантом цессии остается тот, при котором в основе лежит стандартный, предусмотренный застройщиком, договор долевого участия. Если переуступка совершается по цепочке, необходимо особо тщательно проверить все предыдущие продажи, убедиться в том, что они внесены в данные Росреестра и актуализированы.

Когда цессия невозможна

Нельзя переуступить квартиру после сдачи дома в эксплуатацию, при банкротстве застройщика. Следует проверять информацию о нем, чтобы не приобрести право на квартиру у компании, которая находится на грани банкротства. При переуступке до предварительным договорам и векселям важно привлечь юристов к проверке всех документов и условий сделки.

Соотношение выгод и рисков

Переуступка квартиры в новостройке — законный инструмент приобретения жилья, требующий особого внимания к деталям. Это распространяется и на случаи, когда сделку предлагает застройщик, подрядчик, агент или иное лицо, обладающее правом истребования квартиры по ДДУ или иному договору.