Многоквартирный и жилой дом - разница для покупателя квартиры
2019/02/17Многоквартирный дом в составе жилого комплекса — понятие, которое вызывает периодические споры, но фигурирует в проектных декларациях новостроек. В Жилищном кодексе оно не определено, а несколько различных трактовок, в том числе и определения Верховного суда раскрывают основные признаки объекта.
Что такое многоквартирный дом
Признаки и особенности
Понятие квартиры здесь используется как признак назначения и наличия собственности на объект недвижимости, помещение. Далее начинаются не столь очевидные, но важные для покупателя квартиры в новостройке особенности:
-
в статье 49 Градостроительного кодекса РФ (п.2 ч.2) определены дома блокированной жилой застройки, называемые иногда таунхаусами — это блочные сооружения не выше трех этажей (функциональных уровней), имеющие не более 10 отдельных блоков с отдельными входами и без объединяющих проемов между квартирами с выходом на общий земельный участок (территорию);
-
понятие жилого дома распространяется на строения, в которых нет разделения на квартиры как структурные элементы и объекты собственности;
-
многоквартирный дом может быть разделен на корпуса, которые связаны между собой общим участком или единым конструктивным стилобатом;
-
в состав строения могут входит секции, при этом назначение земли под таким строением должно соответствовать статуса участка "под жилую застройку".
Это основные отличительные признаки многоквартирного дома в составе жилого комплекса. Относительно строений, входящих в состав блокированной застройки, есть важная оговорка — квартиры (блоки) таунхауса могут иметь самостоятельные, оформленные в собственность земельные участки перед входами при условии их неразрывной связанности.
Право собственности на землю и общее имущество многоквартирного дома
Покупка квартиры в новостройке связана не только с переходом прав собственности на жилое помещение. Это еще и ряд особенностей владения частями земельного участка.
-
Земельный участок становится общей долевой собственностью покупателей квартир после оформления и постановки на кадастровый учет.
-
Общественные помещения, элементы благоустройства и функционального обеспечения строения относятся к общей долевой собственности.
-
Эти части собственности не могут быть выделены в натуральном виде для отчуждения или иного распоряжения, а на земельный участок, относящийся к квартире в доме отдельные права не оформляются.
-
Предыдущий пункт раскрывает особенность права — собственность на землю под многоквартирным домом подтверждается при покупке квартиры, но не может быть реализована в натуральном виде или отчуждением.
Все это имеет значение, приведенные особенности следует знать, но они не являются определяющими при выборе квартиры и новостройки. Однако есть несколько особенностей, о которых следует знать, чтобы не стать жертвой обмана.
Как не стать жертвой обмана при покупке квартиры
Проверка документации новостройки перед покупкой квартиры должна включать изучение проектной декларации и разрешения на строительство. Там указывается тип дома, который для большинства городских ЖК обозначен как многоквартирный. Он может быть и блочным, о чем мы писали выше. Может присутствовать формулировка "жилая застройка", но это не отменяет требования указать строение (корпус) как многоквартирное.
Жилой дом или многоквартирный?
Наиболее рискованный для покупателя вариант — это приобретение квартиры в объекте, обозначенном, как жилой дом. Его комнаты и помещения не являются квартирами.