Эскроу-счёт: как защищены деньги покупателя новостройки
2026/05/20Эскроу-счёт — специальный банковский счёт, на котором замораживаются деньги покупателя новостройки до момента передачи квартиры. Эта схема стала обязательной с 1 июля 2019 года для всех договоров долевого участия (ДДУ) — и кардинально изменила рынок: проблема обманутых дольщиков с тех пор практически решена.
Как работает эскроу
- Покупатель и застройщик подписывают ДДУ.
- Покупатель кладёт деньги на эскроу-счёт в уполномоченном банке (или это делает банк-кредитор, если ипотека).
- Деньги «заморожены»: ни покупатель, ни застройщик не могут их снять до выполнения условий.
- Застройщик строит дом на собственные средства или на проектное финансирование от того же банка (кредит под залог будущей выручки).
- Когда дом сдан и зарегистрирован первый ДДУ — банк передаёт деньги застройщику.
- Покупатель получает квартиру.
Технически счёт открывается на имя покупателя, но он не может им распоряжаться — это особенность эскроу как юридического инструмента.
Уполномоченные банки
В 2026 году эскроу-счета для долевого строительства открывают банки из перечня ЦБ РФ:
- Сбербанк;
- ВТБ;
- Газпромбанк;
- Дом.РФ;
- Альфа-Банк;
- Россельхозбанк;
- Промсвязьбанк, Совкомбанк, Открытие, Райффайзенбанк;
- и ещё 30+ банков из списка ЦБ.
Выбор банка обычно за застройщиком — он работает с определённым набором финансовых партнёров. Покупатель не выбирает банк, но в любом случае все они работают по одним правилам ЦБ.
Страхование вкладов
Деньги на эскроу-счёте застрахованы Агентством по страхованию вкладов (АСВ) на сумму до 10 млн ₽ — это лимит больше обычного банковского депозита (1,4 млн ₽). При отзыве лицензии у банка АСВ возвращает деньги в течение 14 дней.
Что если квартира дороже 10 млн? В Москве и Подмосковье это часто: квартиры комфорт-класса от 12 млн, бизнес от 20 млн. В таком случае разница не застрахована государством — её возвратность зависит от того, сможет ли банк сам выплатить. Крупные банки (Сбер, ВТБ, ГПБ) с фактически государственной поддержкой почти не несут таких рисков.
Если дом не сдадут — что будет с деньгами?
Худший сценарий — застройщик обанкротился до сдачи. В этом случае:
- Деньги на эскроу-счёте возвращаются покупателю в полном объёме (с учётом лимита АСВ).
- Срок возврата — 14 дней после расторжения ДДУ.
- Никаких процедур через арбитраж и реестры обманутых дольщиков. Это автоматический возврат.
За 2019–2025 годы по эскроу-счетам не было случаев пропажи денег покупателей. Старая схема ДДУ без эскроу — когда деньги шли прямо застройщику — оставила более 200 000 пострадавших дольщиков. Эскроу решило эту проблему.
Что не покрывает эскроу
Эскроу защищает деньги покупателя, но не защищает от других рисков:
- Задержка сдачи. Деньги остаются на эскроу, а вы продолжаете снимать жильё. Компенсация — только неустойка по 214-ФЗ, если будете требовать через суд.
- Изменение качества. Если застройщик ухудшил отделку или планировки, эскроу не помогает — это претензия к качеству, отдельная процедура.
- Снижение фактической площади. Возврат разницы — отдельная процедура через суд.
- Несоответствие проекту. Если построили не то — потребуйте устранения через суд.
Эскроу — это страховка от потери денег, а не от плохого исполнения договора.
Можно ли купить новостройку без эскроу в 2026?
Нет — это запрещено с 2019 года. Все ДДУ должны идти через эскроу. Исключения:
- ЖСК (жилищно-строительный кооператив) — там эскроу не применяется, но и защита другого уровня. Покупка через ЖСК — серая зона, юристы её не рекомендуют.
- Старые проекты, начатые до 2019. Их продают по упрощённой схеме, эскроу там нет — но и таких объектов в продаже становится всё меньше.
- Готовое жильё. Если квартиру уже сдали и зарегистрировали ДДУ — это уже не долевая, а обычная сделка купли-продажи.
Все нормальные новостройки в 2026 продаются через эскроу. Если застройщик предлагает иную схему — это повод задать много вопросов.
Часто задаваемые вопросы
Получает ли покупатель проценты на деньги, лежащие на эскроу?
Нет. Эскроу — беспроцентный счёт. Это и логично: банк, который кредитует застройщика, по сути использует эти деньги как обеспечение. Покупатель «теряет» проценты, но получает гарантию возврата при срыве проекта.
Можно ли продать ДДУ до сдачи дома?
Можно — через уступку прав (цессию). Эскроу при этом переоформляется на нового покупателя. Цена согласовывается между сторонами.
Если покупатель умирает до сдачи дома, что с эскроу?
Деньги переходят наследникам. Они могут либо продолжить выполнение ДДУ (получить квартиру), либо расторгнуть договор и получить деньги обратно.
Может ли застройщик «уговорить» снять деньги с эскроу досрочно?
Нет — это невозможно технически. Условия раскрытия счёта прописаны в законе, ни покупатель, ни застройщик не могут их обойти. Любые такие предложения — мошенничество.
Эскроу есть в апартаментах?
Если апартаменты продаются по ДДУ — да. Если по обычному договору купли-продажи (как нежилое помещение) — нет. Проверьте тип договора перед сделкой.