Приёмка квартиры в новостройке: чек-лист на 47 пунктов
2026/05/20Приёмка квартиры в новостройке — процедура, на которой подписывается акт приёма-передачи (АПП). До подписания вы видите все дефекты застройщика и составляете дефектную ведомость — застройщик обязан устранить их за свой счёт. После подписания обязательства застройщика заканчиваются: всё, что вы не заметили, придётся исправлять самостоятельно.
Что взять с собой
- Паспорт и ДДУ (оригиналы);
- Распечатанную проектную декларацию с описанием отделки;
- Электрическую отвёртку с индикатором (проверять розетки);
- Зарядное устройство для телефона (тестировать розетки нагрузкой);
- Бумажный лист и зажигалку (проверять вентиляцию);
- Строительный уровень или приложение «Уровень» в телефоне;
- Рулетку 5+ м;
- Фонарик (или фонарик в телефоне);
- Малярный скотч и маркер — отмечать дефекты прямо на стенах/окнах;
- Лист дефектной ведомости (можно скачать шаблон в интернете).
47 пунктов чек-листа
Документы и площадь (3 пункта)
- Номер квартиры в АПП совпадает с ДДУ.
- Адрес дома в АПП — это адрес из ДДУ или новый официальный адрес.
- Фактическая площадь по обмерам БТИ соответствует проектной (отклонение не более 1%).
Стены и потолок (8 пунктов)
- Стены без трещин и сколов.
- Углы выровнены (90° — проверка угольником).
- Стены вертикальны (проверка уровнем — отклонение не более 4 мм на 2 метра).
- Потолок без пятен и подтёков.
- Потолок горизонтален (отклонение не более 5 мм по диагонали).
- Высота потолка соответствует ДДУ (мерять рулеткой в 3-4 точках комнаты).
- Стяжка на полу без трещин и пустот (простучать каблуком — звук не должен быть «бухающим»).
- Стяжка горизонтальна (проверка уровнем).
Окна (6 пунктов)
- Все створки открываются и закрываются плавно.
- Уплотнители целы и плотно прилегают (продуть створку — не должно дуть).
- Между рамой и стеной нет щелей.
- Подоконник установлен горизонтально.
- Стеклопакет без царапин и сколов.
- Ручки оконные работают исправно, фиксируют створку в трёх положениях.
Входная и межкомнатные двери (5 пунктов)
- Входная дверь закрывается без усилия и щёлкает замком.
- Глазок и замок установлены ровно.
- Между дверью и коробкой нет щелей.
- Межкомнатные двери (если есть в проекте) — открываются плавно, не задевают пол.
- Уплотнитель входной двери цел.
Электрика (8 пунктов)
- Все розетки в местах согласно проекту.
- В каждой розетке есть напряжение (проверить отвёрткой-индикатором).
- Розетки держат вилку плотно (зарядка не выпадает).
- Электрический щиток установлен на правильной высоте, дверца открывается.
- Автоматы маркированы (помещение или назначение).
- УЗО (дифавтомат) на месте — обязательно для розеток в санузлах.
- Освещение во всех точках работает (попросить временные лампочки у застройщика).
- Звонок (если есть в проекте) работает.
Сантехника (7 пунктов)
- Стояки холодной и горячей воды установлены вертикально.
- Вода в стояках есть (открыть запорный вентиль — должна пойти вода).
- Канализационный стояк без подтёков и запаха.
- Унитаз (если есть в проекте) установлен ровно, бачок наполняется.
- Ванна или душевой поддон установлены без перекоса.
- Полотенцесушитель горячий или подключён.
- Слив в полу санузла на полтора-два сантиметра ниже остального пола.
Вентиляция и отопление (4 пункта)
- Тяга в вентиляционных отверстиях кухни и санузла (приложить лист — должно затянуть).
- Если приточная вентиляция в проекте — клапаны установлены.
- Радиаторы установлены под окнами, на одинаковой высоте.
- Краны на радиаторах работают (термоголовки или ручные).
Балкон/лоджия (3 пункта)
- Остекление целое, без сколов.
- Дверь на балкон закрывается плотно.
- На полу балкона есть гидроизоляция (или плитка, если в проекте).
Места общего пользования (3 пункта)
- Лифт работает (открыть, прокатиться).
- В подъезде на вашем этаже чисто, отделка на ремонте/завершена.
- Почтовый ящик на вашу квартиру установлен и подписан.
Что делать с дефектами
Каждый найденный дефект записывается в дефектную ведомость с указанием:
- точного места (например «трещина в углу спальни, у окна»);
- размера дефекта;
- что должен сделать застройщик (исправить, заменить, добавить).
Ведомость подписывают обе стороны (вы и представитель застройщика), один экземпляр забирает каждый. Застройщик обязан устранить недостатки в течение 30 дней (по 214-ФЗ) и пригласить вас на повторную приёмку. Не подписывайте АПП, пока не убедились, что всё устранено.
Когда подписывать акт приёма-передачи
Подписывать АПП можно только тогда, когда:
- все критические дефекты устранены;
- незначительные косметические недостатки задокументированы;
- квартира соответствует ДДУ и проектной декларации.
После подписания вы получаете ключи и становитесь собственником квартиры (формально — после регистрации права собственности в Росреестре). Все дефекты, не отмеченные в АПП, становятся вашей проблемой.
Часто задаваемые вопросы
Сколько стоит вызвать профессионального приёмщика?
В Москве — 5–15 тыс. ₽ за квартиру до 60 м², 10–20 тыс. ₽ за 60–100 м². Это часто оправдывает себя: профессионал находит дефекты, которые обычный человек не видит.
Что делать, если застройщик не устраняет дефекты?
Подать претензию заказным письмом, дать 30 дней. Если не реагирует — в суд. Можно требовать соразмерное уменьшение цены или возмещения стоимости устранения за свой счёт.
Можно ли отказаться от приёмки, если есть критические дефекты?
Да. По 214-ФЗ покупатель не обязан принимать квартиру с существенными недостатками. Подписывайте «отказ от приёмки» с указанием причин — этим запустите процедуру обязательного устранения за счёт застройщика.
Где взять шаблон дефектной ведомости?
В интернете десятки шаблонов. Чаще всего застройщик предоставляет свой — но проверьте, есть ли в нём место для всех ваших замечаний.
Если квартира с отделкой — что добавить в проверку?
К 47 пунктам добавьте проверку: ровность плитки, обоев или покраски, работу всех светильников, наличие плинтусов и порогов, целостность сантехники, работу смесителей, целостность ламината или паркета.