Отзыв ЖК Измайловский 11

Новостройка ЖК "Измайловский 11" от группы компаний ПИК представляет собой проект небольшой по масштабам квартальной застройки территории в районе Измайловский ВАО Москвы. Строительство ведет входящий в состав ГК ПИК застройщик "Парк Пресня", созданный в рамках объединения "ПИК-Развитие", ведущего работы по освоению довольно сложных территорий со сменой назначения земель. После приобретения участка в собственность застройщиком, в ПИК добились перевода земель под жилую застройку. В результате в 2018 году было получено разрешение на строительство жилого комплекса из трех многосекционных корпусов.

Новостройка позиционируется застройщиком как ЖК комфорт-класса. Это подтверждается проектными и технологическими особенностями и планировками квартир. Несколько выбивается из картины инфраструктурная часть, ограниченная только паркингом и торговыми объектами.

Особенность проекта — часть квартир под реновацию жилья

Источники информации о новостройке ЖК "Измайловский 11"

При описании новостройки мы использовали открытые общедоступные источники информации.

1. Официальная страница проекта ЖК "Измайловский 11" в составе большого портала ПИК.

2. Выложенные на сайте девелопера документы — проектные декларации, заключения экспертизы проектной документации, скорректированное и обновленное разрешение на строительство.

3. Иллюстрации, схемы и планы, размещенные на официальном сайте новостройки ЖК "Измайловский 11".

4. Данные картографических сервисов для описания инфраструктуры, транспортной доступности, местоположения новостройки.

Редакция портала напоминает, что застройщик вправе изменять предоставленную им информацию рекламного характера.

Общее описание ЖК "Измайловский 11"

При написании обзора мы стремимся раскрыть особенности новостройки, предоставить читателю результаты анализа информации и обратить внимание на детали, которые по разным причинам не акцентированы застройщиком.

• ЖК "Измайловский 11" строится по комбинированной технологии с применением трехслойных панелей в отдельных секциях.

• На участке площадью в 3,5 гектара будет создано три многосекционных корпуса с замкнутыми дворовыми пространствами.

• Высота строений в зависимости от секции — 1-5-7-8-9-14-17 этажей.

• Проектом предусмотрен общий подземный (стилобатный) этаж для паркинга, размещение в первых этажах торговых и сервисных объектов.

При изучении объекта мы обратили внимание на "срезанную" часть корпуса А — секции 20, 21 и 22 расположены не под прямым углом к другим частям дома. Это отразилось на планировках отдельных квартир.

Всего в ЖК "Измайловский 11" должно разместиться 870 квартир от студий до четырехкомнатных с классическими и европланировками. После корректировки проекта и изменения некоторых показателей, 236 квартир отойдут Фонду реновации, а итоговые данные будут выглядеть так:

Относительно небольшой участок строительства расположен недалеко от СВХ и находится в собственности застройщика. Права подтверждены соответствующим договором, реквизиты которого указаны в проектной декларации ЖК "Измайловский 11".

Архитектура и технологии строительства

Архитектурное решение новостройки укладывается в рамки концепции ПИК — разновысотные корпуса квартальной застройки оборудуются вентилируемыми фасадами. Технологически и конструктивно дома представляют собой сооружения с монолитным каркасом, частично нагруженными стенами с элементами блочной и панельной кладки, перекрытой вентилируемыми фасадами.

Изучение проектной документации показывает, что ЖК "Измайловский 11" строится по проверенной, хорошо отработанной группой ПИК технологии. Это дает возможность строить достаточно быстро, создавая качественные дома комбинированной конструкции с элементами монолита, панельного и блочного домостроения.

Относительно внесенных в проект изменений все же остается некоторая неясность. Вот что мы видим в проектной декларации:

Фактически в проекте фигурируют элементы в виде трехслойных панелей в комбинации с складкой, железобетонным каркасом и вентилируемым фасадом. Отсюда и довольно высокая скорость строительства.

Планировки и отделка квартир в ЖК "Измайловский 11"

Планировки квартир в ЖК "Измайловский 11" стоит изучать с определенным пониманием формата. Проектировщики ПИК скомбинировали классику и евроформат в зависимости от площадей.

Студия    20,47-25,18 м2

1-комнатная 35,69-47,1 м2

2-комнатная 50,75-73,3 м2

3-комнатная 70,7-92,19 м2

4-комнатная 104,62-121,23 м2

Сразу обращает на себя внимание ограниченное количество и формат студий — несколько вариантов "пеналов", не особо примечательных по площади и компоновке. Дальше начинается более интересное — однокомнатные квартиры в ЖК "Измайловский 11" больше похожи на евродвушки. В подавляющем большинстве случаев кухня-гостиная (14-20 кв.м) больше условной спальни (от 11 кв.м до примерно 17-18).

Двухкомнатные квартиры тоже представлены разноформатно — есть и небольшие, есть и практически евротрешки с кухней-гостиной по 23 кв.м. При этом классика оказывается довольно небольшой, 54 кв.м с кухней 11 кв.м.

Переход к трех- и четырехкомнатным квартирам открывает площади побольше и варианты планировок. Тут разброс размеров дает о себе знать, причем в зависимости от секции. Есть распашонки, есть выбор квартир с гостевым санузлом.

Проектировщики использовали пространство секций с непрямым углом для трехкомнатных квартир с необычной компоновкой. Далее следуют четырехкомнатные планировки, среди которых есть впечатляющие размерами кухни-гостиной практически европятерки.

Разнообразие предложений, форматы и площади вполне соответствуют статусу комфорт-класса. В обзоре не рассматриваются планировки, предназначенные для переселения людей по реновации. Изображения взяты из материалов застройщика.

Квартиры без отделки от застройщика

В ЖК "Измайловский 11" не предусмотрена отделка квартир. Она распространяется только на помещения в секциях 1-3, под реновацию. Покупатели в общем порядке получат только помещения с трассировкой, стеклопакетами в окнах и входными дверями. Напоминаем, что это не свободная планировка. Высота потолков в черновом исполнении составит почти 3 м, высота оконных проемов — 1,8 м, при этом подоконники будут расположены в полуметре от пола. Это улучшенный вариант остекления для комфорт-класса.

Темпы строительства и продажа квартир в ЖК "Измайловский 11"

Завершение строительства ЖК "Измайловский 11" запланировано на последний квартал 2020 года. Судя по фото со строительной площадке, работы ведутся в нормальном темпе. Репутация ПИК не дает оснований сомневаться в завершении проекта в срок или с минимальными задержками. Заселение намечено на март 2021 года.

Купить квартиру в ЖК "Измайловский 11" можно по ДДУ (214-ФЗ). Девелопер предлагает услугу электронной регистрации договоров при наличии у покупателя цифровой подписи. Предоставляется ипотека от солидных банков. Застройщик предлагает платные услуги по оформлению квартир в собственность.

Инфраструктура и благоустройство в ЖК "Измайловский 11"

Новостройка ЖК "Измайловский 11" находится на границе жилой застройки и зоны спортивных объектов. Первоначально участок передавался именно для их развития, но потом в назначение земель были внесены изменения, позволившие начать жилое строительство. В результате получается, что территория контактирует с жилыми домами и связанной с ними инфраструктурой только на востоке.

Внешнее окружение и доступность объектов

Доступность социальных, образовательных и коммерческих объектов едва ли дотягивает до средней. В ближайшем окружении есть школа, гимназия, учреждение образования с дошкольным отделением.

В относительной близости — гипермаркеты и магазины повседневного спроса, медцентр. Чуть дальше на восток есть больница. Наибольшая концентрация магазинов наблюдается ближе к Сиреневому бульвару, у метро находится торговый центр. В целом рассчитывать на доступ к сервисам приходится весьма ограниченно.

Внутренняя инфраструктура и благоустройство

Застройщик не намерен полностью компенсировать эти недостатки — в ЖК "Измайловский 11" не запланировано создание школы и детсада. В первых этажах домов предусмотрено 47 помещений под магазины, общепит и сервисы.

Паркинг в ЖК "Измайловский 11"

Для автомобилистов предусмотрен подземный паркинг на 477 мест, что неплохо для 870 квартир с учетом плоскостной стоянки на 123 места на прилегающей территории.

Территория и приватность

Благоустройство будет выполнено в виде озеленения, создания дорожек и площадок, организации выходов из домов на уровне земли в две стороны. Планировка квартала такова, что дворы окажутся закрытыми для транспорта. Застройщик упоминает видеонаблюдение, но его эффективность и работоспособность будут зависеть от УК. Ограждение не предусмотрено, поэтому вопрос приватности на уровне комфорт-класса остается открытым.

В целом картина выстраивается на оценку в 5 баллов.

Местоположение и транспортная доступность ЖК "Измайловский 11"

ЖК "Измайловский 11" от застройщика ПИК находится в районе Измайлово ВАО Москвы, по адресу Измайловский проезд вл. 5А и вл. 11. Это недалеко от СВХ, но на довольно большом удалении от ТТК и центра города.

Метро и наземный транспорт

Транспортная доступность квартала обеспечивается станцией метро Измайловская на юге и Первомайская на востоке, но первый вариант удобнее, так как обе станции относятся к Арбатско-Покровской линии. Пешком идти до метро не очень близко, стоит воспользоваться наземным транспортом.

В итоге путь до центра Москвы займет от 50 минут до часа в зависимости от времени суток и загруженности транспорта. Это неплохой показатель для заявленного комфорт-класса.

Маршруты для автомобилистов

Автомобилистам до центра города можно добираться по двум основным маршрутам. Первый — по Измайловскому проезду - Первомайской улице - СВХ на юг до Шоссе Энтузиастов и далее на запад. Второй — до Сиреневого бульвара на север, оттуда по Черкизовскому шоссе до развязки СВХ и далее по Большой Черкизовской на запад. С учетом загруженности дорог и отклонений от прямого маршрута это потребует не менее часа до центра и примерно 50 минут до ТТК.

Оба варианта довольно сложные. В итоге пользователи общественного транспорта окажутся в более выгодном положении.

Мы готовы оценить местоположение и транспортную доступность ЖК "Измайловский 11" на 6 баллов с учетом удаленности от центра и вариантов выбора маршрута.

Преимущества и недостатки ЖК "Измайловский 11"

Рассмотрим преимущества и недостатки ЖК "Измайловский 11" комплексно, с учетом уже описанных особенностей. Сразу оговоримся, что при изучении подробностей мы учитывает заявленный застройщиком статус — требования к комфорт-классу выше, чем к новостройкам в категории "стандарт".

Явные плюсы новостройки

Начнем с хорошего, поскольку плюсов у нового ЖК достаточно.

1. Строит ПИК, а это означает неплохую скорость, нормальные показатели качества и продуманные квартальные решения. Девелопер работает на рынке уверенно, отзывы о новостройках ПИК в среднем положительные за исключением замечаний к недоделкам.

2. Интересные планировки квартир от классики до евроформата с высокими потолками, увеличенными окнами и разными уровнями комфорта. Особенно привлекают внимание просторные кухонно-гостиные зоны и большие квартиры по 4 комнаты.

3. Экологическая составляющая — близко находится Сиренево-Виноградный пруд с островом, Сиреневый парк. Прежняя концентрация спортивных объектов говорит об отсутствии промзон. СВХ проходит чуть в стороне, как и линия МЦК, поэтому шумовое загрязнение здесь вполне умеренное.

4. Технология строительства проверенная, результаты в большинстве устраивают покупателей жилья в комфорт-классе, наличие паркинга существенно улучшает позиции новостройки.

При выборе квартиры в ЖК "Измайловский 11" стоит учитывать не столько количество комнат, сколько площадь и функциональность пространства. Однокомнатные и двухкомнатные помещения представлены евроформатом, а это дает возможность рассматривать планировку с точки зрения зонирования. Нравиться может и не всем, но есть и классика.

Сомнительные моменты и минусы нового ЖК

Теперь посмотрим на недостатки и вызывающие сомнения особенности новостройки ЖК "Измайловский 11":

• применение в комфорт-классе даже передовой панельной технологии еще не стало тенденцией, а с учетом изменений проекта нет полной ясности с тем, как будет реализован монтаж стен, фасадов, какова будет разница между качеством по секциям;

• приватность для комфорт-класса будет страдать — три секции для переселенцев по программе реновации будут заселены практически случайным образом, а покупатели в "комфорте" вправе рассчитывать на определенность в окружении и контингенте;

• инфраструктурная составляющая слабая — что вокруг, что внутри комплекса наблюдается явный перевес коммерческих объектов при недостаточности социальных и образовательных, при этом застройщик не создает детсада и школы;

• какова будет инсоляция в той части, где секции образуют совсем небольшой дворик из-за смещения? — это отдельный вопрос, который ставит под сомнение плюсы разноэтажной квартальной застройки;

• расположение участка на территории бывших спортивных объектов вызывает сомнения с качеством и эффективностью коммуникаций — старая застройка поблизости не обеспечивалась инженерными сетями с расчетом на появление новых кварталов.

Пока остается неясным, будет улучшена транспортная ситуация — станет ли больше автобусов к метро? Вопрос инфраструктуры повисает в воздухе. Приватность, ограничение доступа и возможная фильтрация контингента явно не дотягивают до претензий на комфорт-класс.

Наши выводы о жизни в ЖК "Измайловский 11"

В целом покупка квартиры в ЖК "Измайловский 11" устроит тех, кто ищет жилье в доме предсказуемого качества с умеренной плотностью населения квартала. Автомобилисты могут успеть с приобретением места в паркинге. Если не обращать внимание на приведенные выше сомнительные моменты, то жить можно. Но уровень цен на квартиры в ЖК "Измайловский 11" может показаться несколько завышенным с учетом баланса преимуществ и недостатков.