Отзыв ЖК «Измайловский лес»

Новостройка ЖК «Измайловский лес» — проект девелопера ПИК, жилой массив в Балашихе, имеющий все признаки стандарт-класса с выраженной инфраструктурной составляющей. Застройка организована в рамках концепции освоения территорий, что означает переход объектов инфраструктуры в муниципальную собственность и включение массива в планы развития города. 

Общее описание и особенности новостройки 

Участок под застройку ранее был территорией нефтебазы министерства обороны, поэтому еще до начала строительства здесь сняли и вывезли загрязненный нефтепродуктами грунт и провели рекультивацию. Эти особенности отражены в проектной документации. На подготовленном участке заложено 16 корпусов, часть которых была сдана в эксплуатацию в 2019 и 2020 году. 

1. Планировочное решение на местности. На участке площадью 60 га создается пять замкнутых кварталов с широкими межквартальными проездами, паркингами, отдельными зданиями детсадов и школы. Застройка выглядит упорядоченной, кварталы расположены так, чтобы эффект "окна в окна" был сведен к минимуму. 

2. Архитектура и дизайн. Проекты ПИК в стандарт-классе реализуются индустриальным способом, поэтому внешняя составляющая всех новостроек перестала быть уникальной. Прямоугольные корпуса с секциями высотой 15-16 и 25 этажей воспринимаются как массивные двухцветные коробки без балконов и лишних деталей. Высотная доминанта — 25-этажные секции, по две на квартал. На схеме видно, что в некоторых кварталах эти высотники отделены от низких секций проходами. Низким будет только корпус 4 — два здания вне кварталов на краю участка. 

3. Конструктив и технология строительства. Проекты ПИК реализуются по комбинированной технологии — монолитный каркас и трехслойные панели с утеплителем и отделкой, поставляемые с собственного завода. Сборка производится с заполнением швов раствором, часть внешних и внутренних стен имеет несущую функцию. 

4. Благоустройство территории. Застройщик заложил в проект создание школы, трех детсадов, двух поликлиник и многоуровневые паркинги. Дворы будут закрыты для проезда и стоянки транспорта, обустроены площадками для игр и отдыха. Рядом будет построен торговый центр. 

Нумерация организована по корпусам-кварталам с делением на секции. Массив строится равномерно, объекты инфраструктуры будут вводиться в строй по мере строительства корпусов, иногда с небольшим отставанием по времени. 

Сроки сдачи и продажа квартир в новостройке

Корпуса 1 и 2 уже сданы. Корпуса 3 (серии ПИК-2) и 4 (серии ПИК-3) запланированы к сдаче соответственно в третьем квартале 2020 года и первом квартале 2022 года. Корпуса 5 и 6 должны быть сданы в 2024 году. В составе комплекса создается более 6 тысяч квартир, предлагаются кладовые в подземном уровне, ориентировочно будет построено до 2000 машиномест. 

Купить квартиру в ЖК «Измайловский лес» можно по ДДУ (214-ФЗ) с гарантиями компенсационного фонда (возврат средств по рыночной стоимости квартиры при срыве проекта) и по договору купли-продажи в уже сданных корпусах. Комплекс аккредитован несколькими банками для предоставления ипотеки. Застройщик предлагает бронирование квартир до одобрения кредита, оформление покупки онлайн при наличии у покупателя электронной подписи. Все операции стандартизированы по внутренним алгоритмам ПИК. 

Застройщиком выступает ООО "Ривьера Парк", входящее в состав группы ПИК. Официальный сайт новостройки ЖК «Измайловский лес» является частью портала ПИК. Здесь можно сделать выбор по параметрам и на трехмерном плане, получить представление о преимуществах проекта, ознакомиться с порядком покупки квартиры. Имеется заполненный раздел проектной и разрешительной документации. 

Планировки квартир и плотность заселения корпусов ПИК-2 и ПИК-3 

Проектировщики домов серии ПИК-2 и ПИК-3 ориентированы на баланс евроформата и классики, при этом в продаже оказываются квартиры с "переходными" компоновками. Такие варианты можно отнести, например, к евродвушке или к однокомнатной квартире. При выборе вам стоит сориентироваться в своих приоритетах, определить, что важнее — количество комнат, площадь, принципы организации пространства. Стоит отдельно отметить, что планировки квартир в ЖК «Измайловский лес» могут быть очень схожими с комфорт-классом, но такие помещения придется искать, тщательно отбирая варианты. 

Студии в новостройке небольшие. Нет планировок больше 30 кв.м. в сочетании с небольшими санузлами это вообще очень компактное жилье. Картину чуть смягчает пилон между прихожей и комнатой, призванный сгладить впечатление от небольшого пространства. 

Однокомнатные квартиры — тут можно найти компоновку с классической небольшой кухней и весьма просторной комнатой (справа), нечто среднее с маленькой комнатой (в середине) и квартиру вроде студии с двумя окнами (слева). 

Двухкомнатные квартиры явно разделены на евродвушки и классику. На приведенном примере планировка слева очень похожа на однокомнатную, а справа бросаются в глаза маленькие комнатки по 10 кв.м и дополнительный санузел, правда, совсем крохотный. 

Двухкомнатная классика радует полноценными комнатами, вторыми санузлами с душевой кабиной, линейными, угловыми и распашными вариантами. Но кухни по 10 кв.м несколько портят впечатление. 

Квартиры по 3 и 4 комнаты представлены вариантами с относительно небольшими площадями и иногда удивляющими соотношениями площадей. Например, компоновка на первом изображении справа кажется заблудившейся двухкомнатной квартирой с просторной кухней. Но, видимо, по замыслу проектировщиков, это евротрешка. Средняя компоновка тоже в своем роде необычна — пилон в гостино-кухонной зоне и маленькие комнаты при небольшой общей площади. На втором изображении классические квартиры на 3 и 4 комнаты с небольшими кухнями. 

Среди планировок нет вариантов с балконами и лоджиями, отсутствуют квартиры с гардеробными, но и нет кухонь меньше 10 кв.м. При изучении поэтажных планов можно заметить, что квартир на этаже немного, от 4 до 10, но некоторые выходят стеной на лифтовую шахту. В секции с 10 квартирами просматривается коридор, напоминающий семейное общежитие. Изучать планировки стоит в составе этажей, так они воспринимаются органично встроенными в секцию. На сайте новостройки сделан особый акцент на корзины для кондиционеров, но это скорее маркетинговый ход, чем замена отсутствующим балконам. Проектировщики решили, что складывать вещи можно в кладовке, которую застройщик продаст в дополнение к квартире. 

Квартиры с отделкой от застройщика 

ПИК предлагает продажу квартир с готовой отделкой в светлых тонах и в состоянии готовности к заселению. Остекление, двери, окрашенные поверхности, ламинат на полу и плитка на стенах, сантехника, розетки полотенцесушители. Большим плюсом можно считать готовность включить стоимость отделки в ипотеку. При высоте потолков 2,65 м и с возможностью сразу вселяться в новое жилье предложение в стандарт-классе выглядит заманчивым. 

Инфраструктура и окружение 

Про инфраструктурное окружение нового жилого массива от ПИК можно сказать просто: его нет. Участок находится в уголке между МКАД и шоссе Энтузиастов, там, где оно становится магистралью Москва - Нижний Новгород. Вокруг промзоны, склады, автосервисы и автоцентры. Объекты в районе Южное Измайлово отрезаны МКАД и загружены, они относятся к Москве, а новостройка — к Балашихе. Кроме того, туда нет прямого пути, а центр Балашихи оказывается еще дальше.

Застройщик формирует инфраструктуру сам — в комплексе строятся три детсада, большая школа, в домах будут открыты две поликлиники, торговые и сервисные объекты. Недалеко от корпусов должен быть построен торговый центр. Объекты должны вступать в строй по мере сдачи корпусов, но с некоторой задержкой. Покупателям квартир придется рассчитывать только на то, что возникнет внутри массива. Оценить ситуацию можно не более чем на 5 баллов. 

Местоположение и транспортная доступность 

Новостройка ЖК «Измайловский лес» находится в городском округе Балашиха, примерно в километре от МКАД с внешней стороны, недалеко от пересечения с шоссе Энтузиастов. 

Общественный транспорт и метро

Транспортная доступность с точки зрения близости метро остается слабым местом новостройки. До станций Новогиреево и Партизанской придется добираться на автобусе, до которого надо дойти — пешая часть маршрута займет не менее 15 минут. Есть возможность пересадки на МЦК на станции Шоссе Энтузиастов. Альтернативный вариант — дойти минут за 20 до станции Стройки Курского направления железной дороги, чтобы сесть на электричку в сторону центра. Судя по расположению участка и корпусов, наземный транспорт здесь появится не скоро, если это вообще будет возможно. В любом случае, без пересадки связи с метро нет, поездка на автобусе займет около 15 минут. Когда все корпуса окажутся заселенными, поток пассажиров на автобусах станет очень плотным, особенно в часы пик. 

Маршруты для автомобилистов и паркинг 

Два основных маршрута для автомобилистов проходят либо через шоссе Энтузиастов, либо через Щелковское шоссе. Владельцы собственных машин здесь будут в более выгодном положении, чем пользователи метро и общественного транспорта. 

Проектом ЖК «Измайловский лес» предусмотрено строительство пяти наземных многоуровневых паркингов. Три должны быть готовы к 2022 году. Общее количество машиномест составит примерно 2000, стоянки будут расположены в проездах между корпусами, в пределах шаговой доступности. Соотношение количества машиномест и квартир для стандарт-класса можно назвать неплохим, но есть один важный момент — транспортная ситуация такова, что автомобилистов тут будет много. И хватит ли мест всем желающим, пока непонятно. 

Мы готовы оценить транспортную ситуацию и доступность новостройки на 7 баллов с учетом близости МКАД, удобства проезда на своей машине и сложностей с доступом к метро. 

Мнение редакции портала и отзыв тайного покупателя

ЖК «Измайловский лес» — типичный представитель стандарт-класса, комплекса с набором базовых удобств, без излишеств и архитектурных изысков. У новостройки есть очевидные плюсы:

• стройка ведется быстро, индустриальным методом, застройщик надежен, предложение квартир вполне адекватно по цене в своем классе;

• планировки на разные вкусы, компоновки квартир рациональные, есть возможность приобретения кладовой, нет необходимости решать вопросы с ремонтом — квартиры передаются с отделкой;

• планировочное решение на местности удачное, с простором и воздухом, при этом участок обособлен и граничит с зеленым массивом;

• создается инфраструктура и паркинги, дворы благоустраиваются, корпуса возводятся по проверенной современной технологии. 

Не всем понравится:

• отсутствие балконов, необходимость приобретения кладовых для вещей, которые обычно выносятся на балконы;

• архитектура типовая, без признаков индивидуальности, но это все же стандарт-класс;

• в отдельных секциях высокая плотность квартир и длинные коридоры;

• планировки бюджетного типа с явно маленькими кухнями, небольшими комнатками по 10 кв.м. 

Отдельно стоит упомянуть транспортную оторванность от метро, близость двух магистралей с постоянно напряженным движением, окружение, состоящее из складов, автоцентров, автосервисов и других строений "ангарного типа. Внешняя инфраструктура шаговой доступности отсутствует, покупатели квартир получают областную прописку. 

Наши выводы

Это типичный стандарт-класс, который застройщик именует "ПИК-стандарт" и по возможности улучшает. Если у вас нет сомнений по поводу местоположения, транспортных вопросов, статуса и жизни в плотно заселенном массиве — то здесь можно купить квартиру и довольно быстро освоиться на новом месте. Если вы ищете более высокого уровня комфорта, чем базовый, хотите, чтобы было красиво, индивидуально и поближе к центру — это не для вас.