Отзыв ЖК Михайловский парк

Новостройка ЖК "Михайловский парк" от группы компаний ПИК реализуется в ЮВАО Москвы, примерно на середине расстояния от ТТК до МКАД, между Рязанским проспектом СВХ, в Рязанском районе. Ранее прямоугольный участок застройки использовался как складская территория. По проекту здесь должны появиться 6 корпусов по по 13 - 17 - 33 этажа с подземным паркингом и двумя встроенно-пристроенными детсадами. Застройщик не оговаривает категорию, но при изучении подробностей здесь просматриваются смешанные признаки стандарт- и комфорт-класса. 

Общее описание и особенности новостройки

Застройка квартального типа создается на участке площадью около 9 га, почти примыкающем к Рязанскому проспекту. Проектировщики расположили дома так, что они выходят в сторону дороги торцевыми частями, а длинные фасады многосекционных корпусов повернуты к менее шумной улице Михайлова. Между корпусами и оживленным проспектом остается пространство, занятое зданиями НИИ и бывшими складскими сооружениями.  

Размещенная на официальном сайте ЖК "Михайловский парк" трехмерная схема или генплан территории выполнена с явно неудачного ракурса, корпуса на ней сливаются и перекрываются. Поэтому мы дополняем описание планом застройки. Так можно оценить планировочное решение. 

Здесь видно, что многосекционные корпуса 1, 2 и 3 образуют почти закрытые дворы. В пространствах между ними располагаются башенные корпуса 4 и 5, и отдельно стоит Z-образный корпус 6. В уголках отметок корпусов видны цифры количества этажей. Высотную доминанту формируют секции по 30 и 33 этажа и здание корпуса 6. Рекомендуем смотреть на трехмерный план, чертеж и спутниковый снимок — так вы получите наиболее полное представление о застройке и планировочном решении. 

1. Архитектура. Узнаваемый внешний дизайн корпусов ПИК с насыщенными цветами подчеркивается симметрией по высоте и расположению высотных секций. Отделанные плиткой фасады без балконов создают кубическое заполнение пространства. Для установки кондиционеров предусмотрены корзины и технические балкончики. 

2. Конструктив. Применяется индустриальная технология строительства с установкой на монолитный каркас трехслойных панелей с утеплителем и заводской отделкой. Решение заметно ускоряет строительство и повышает качество корпусов. 

3. Корпуса. Проект реализован на основе типового для ПИК решения СЭМ-2, которое применяется для комплексов в категориях стандарт и комфорт. В данном случае ближе к комфорту, так как имеются подземные паркинги и кладовые. 

4. Благоустройство. Проектом предусмотрены закрыты для машин дворы, парковое озеленение, площадки для игр и прогулок, малые архитектурные формы. В подъездах создаются колясочные, помещения операторов видеонаблюдения. На подземном уровне корпусов будут размещаться машиноместа и кладовые для вещей. 

Основные архитектурные, планировочные и конструктивные решения соответствуют требованиям комфорт-класса. Помимо базового уровня удобств имеется сдержанная эстетическая составляющая, проработано благоустройство, добавлены элементы расширенной функциональности корпусов. 

Официальный сайт новостройки и темпы строительства

Официальный сайт ЖК "Михайловский парк" является частью портала ПИК. Его стандартное оформление получает получить представление о проекте, выбрать квартиру по параметрам и на схеме, ознакомиться с внутренними стандартами и предложениями девелопера. В разделе документации выложены проектные декларации, разрешения на строительства и типовые ДДУ на приобретение квартир, машиномест и кладовых. 

Строительство комплекса стартовало в 2018 году. Из фото и видео на сайте можно понять, что работы ведутся в нормальном ритме. Относительно порядка и сроков сдачи корпусов известно следующее:

• корпус 3 — башня 17 этажей на 148 квартир — последний квартал 2020 года;

• корпус 4 — многосекционный (9 секций, 13-33 этажа), 1476 квартир и 267 машиномест — середина 2021 года;

• корпус 2 — многосекционный (8 секций, 15-33 этажа), 1347 квартир и 306 машиномест — середина 2021 года;

• корпус 5 — башня 17 этажей на 148 квартир — начало 2022 года;

• корпус 6 — многосекционный (8 секций, 17-33 этажа), 1449 квартир, 191 машиноместо — начало 2023 года;

• корпус 1 — 2 секции по 33 этажа, 749 квартир — середина 2024 года. 

Ввод в эксплуатацию детсадов и коммерческих объектов, для которых предусмотрены помещения в первых этажах корпусов, зависит от общих темпов строительства. 

Продажа квартир в новостройке 

Купить квартиру в ЖК "Михайловский парк" застройщик предлагает по ДДУ (214-ФЗ) с гарантиями компенсационного фонда. ПИК получил право не применять новую схему с размещением средств дольщиков на эскроу-счетах. Репутация и объемы строительства группы позволяют рассчитывать на своевременную сдачу объекта. Номинальным застройщиком, на которого оформлена вся документация, выступает ООО "Скайтауер Груп". С ПИК компанию связывает договор поручительства. Оформление сделки осуществляется от имени этой компании. Предоставляется возможность бронирования квартиры, ипотека с льготными ставками. Девелопер принял решение до конца 2020 года уплачивать проценты по ипотеке из своих средств. При необходимости продажи осуществляются онлайн, для этого покупателю потребуется пройти процедуру получения электронной подписи. 

Планировки и отделка квартир 

Площади и компоновки квартир в новостройке различаются в зависимости от расположения в корпусе. В башнях выбор и площади несколько скромнее. Проектировщики старались максимально заполнить пространство и одновременно предложить варианты в классическом и евроформате (изображения взяты с сайта новостройки).

Студии представлены вариантами от скромных 21 кв.м до довольно больших, почти по 30 кв.м, причем можно найти решения с двумя окнами, вытянутые пеналом и почти квадратные. 

Однокомнатные квартиры схожи между собой, но есть заметное отличие по размеру кухни — это и 12 кв.м, и солидные 20 кв.м с незавершенной перегородкой-пилоном, намекающим на свободную планировку. Некоторые компоновки вполне могут рассматриваться как евродвушки. 

Двухкомнатные квартиры привлекают внимание разбросом площадей и выбором компоновок, в которых появляются раздельные санузлы, а иногда и гардеробные комнаты. Размеры кухни варьируются в зависимости от формата — от 12 до 20 и более кв.м. 

Трехкомнатные квартиры представлены угловыми и распашными вариантами компоновки, причем и тут есть площади 95 - 120 кв.м, которые можно условно отнести к евроформату с четырьмя комнатами, есть и по 65 кв.м, практически двушки

При таких условиях выбора мы рекомендуем покупателю несколько приемов, позволяющих найти оптимальное для себя решение с учетом формата и организации пространства:

• определитесь в предпочтениях — если вам важно количество комнат, то смотрите классику, если пространство, то ориентируйтесь на евроформат;

• не ограничивайтесь изучением одного раздела — иногда квартира в одну комнату может оказаться и среди евродвушек, и наоборот;

• учитывайте секционность — в больших корпусах СЭМ-2 планировок больше, есть просторные и нестандартные варианты;

• обращайте внимание на соотношение площадей — встречаются квартиры с совсем уж небольшими спальнями. 

В целом предложение соответствует уровню комфорт-класса, но есть и одна особенность — секции плотно заселены. От 9 до 13 квартир на площадке, даже при разделении этажа на условные секции, это многовато, хотя есть и отдельные секции с 4 - 5 квартирами. Такая плотность больше свойственна корпусам стандарт-класса. 

Отделка квартир от застройщика 

Квартиры в новостройке передаются покупателям в состоянии готовой отделки. ПИК предлагает светлые и нейтральные тона, комплект оборудования от сантехники до дверей, натяжные потолки, ламинат, плитку, разводку электрики. Помещения готовы к заселению. В домах серии СЭМ-2 увеличены по высоте оконные проемы, оборудованные двухкамерными стеклопакетами. Высота потолков после отделки составляет 2,7 метра. Отделка оформляется как составная часть покупки, ее стоимость включается в ипотечный кредит. 

Инфраструктура и окружение

Инфраструктурное окружение новостройки насыщенное, оно формируется жилой застройкой между Рязанским проспектом и СВХ. По ту сторону магистрали тянутся сплошные промзоны. Компактное пятно заселенного участка насыщено объектами — на карте просматривается до 4 школ с дошкольными отделениями, рядом детсад, поликлиника. Плотность жилых домов невысока, поэтому инфраструктурные объекты загружены не критически. В шаговой доступности несколько сетевых магазинов, в некоторые можно попасть только пересекая Рязанский проспект.

Учитывая, что в проект заложено два детсада, которые будут переданы в муниципальную собственность, инфраструктурная составляющая вполне достойна оценки в 9 баллов. Это серьезный плюс, но до максимального комфорта недостаточно доступа к зонам отдыха. Кусковский лесопарк хоть и рядом, но за СВХ. 

Местоположение и транспортная доступность 

Новостройка ЖК "Михайловский парк" находится в Рязанском районе ЮВАО Москвы, на улице 2-я Институтская, между Рязанским проспектом и СВХ. 

Транспортную доступность новостройки обеспечивает станция метро Окская Некрасовской линии. После ввода станции в эксплуатацию картина резко изменилась в сторону улучшения. Стоит присмотреться к схеме метро — Есть переходы на МЦК, Таганско-Краснопресненскую линию, пересадка на БКЛ на Авиамоторной. Недостаток только в одном — нет прямого выхода линии в центр, а поезда со стороны Некрасовки основательно загружаются в утренние часы пик. Чуть дальше, в пределах 20 минут пешком или двух остановок на наземном транспорте — метро Рязанский проспект, а это прямой выезд в центр. 

Недалеко находится станция Плющево Казанского направления железной дороги — 10 минут пешком, и прямые электрички в центр. 

Автомобилистам доступен выезд на Рязанский проспект, с которого по улице Паперника можно попасть на СВХ. При отсутствии пробок путь до ТТК — до получаса, дорога до центра около 40 минут. Примерно столько же до МКАД. 

Паркинг и стоянки 

Паркинг в ЖК "Михайловский парк" будет подземным, но только в четных корпусах 2, 4 и 6, 267, 306 и 191 место. На более чем 5300 квартир этого немного, да еще и с оговоркой — машиноместа зависимые, с установкой подъемников, то есть, с ограничением по высоте и необходимостью перегонять нижнюю машину. Учитывая явно напряженную ситуацию с парковками в окружении, это создает проблему. Плоскостных стоянок в виде площадок практически нет. 

Оценка транспортной и дорожной ситуации в 8 баллов учитывает все приведенные особенности — хорошая доступность и проблема парковки. 

Мнение редакции и отзыв тайного покупателя 

Баланс преимуществ и недостатков новостройки от ПИК складывается интересно, едва ли не противоречиво. Сразу о плюсах:

• быстрые темпы строительства и гарантии компенсационного фонда, надежность девелопера ПИК, активное использование собственных средств;

• ориентированная на покупателя схема продаж с бронированием, онлайн-оформлением, серьезной антикризисной льготой по ставке ипотеки;

• рациональные планировки, квартиры с готовой отделкой и шанс приобрести машиноместо, кладовую;

• возможность за минимальные сроки заселиться и обустроиться в районе с развитой инфраструктурой, закрытыми дворами и метро под боком. 

Не всем понравится ряд деталей. 

1. Высокая плотность квартир на этаже, в ряде планировок маленькие спальни. 

2. Отсутствие балконов, которое отчасти компенсируется высокими оконными проемами. 

3. Корпус 2 большей частью выкуплен фондом реновации, сюда заселят жильцов хрущевок. 

4. Близость промзоны, довольно посредственный вид из окон почти независимо от этажа. 

5. Слабое соотношение количества квартир и машиномест, проблемы с плоскостными стоянками, небольшой участок под строительство корпусов с большим количеством населения. 

Вывод: если вам нужна квартира с возможностью быстрого заселения, гарантиями застройщика, относительно недалеко от центра, то ЖК "Михайловский парк" стоит рассматривать как перспективное место. Если вам хочется больше приватности, поближе к центру, красивее в архитектурном плане, то проект ПИК не для вас. Эта новостройка находится на стыке категорий стандарт и комфорт.