Отзыв ЖК «Сказочный лес»

Новостройка ЖК «Сказочный лес» в СВАО Москвы представляет собой хороший пример проекта комфорт-класса, реализуемый "чужаками" — питерский девелопер "Севен санс девелопмент" создал подразделение "МСК Юго-Запад" и компанию застройщика ООО "Гранднэкст" для строительства на территории Ярославского района, на участке, охваченном с трех сторон Лосиноостровским парком. Проект вызывает интерес архитектурными особенностями и общим планировочным решением, в котором разработчикам удалось учесть близость зеленой зоны.

Общее описание и особенности ЖК «Сказочный лес» в СВАО Москвы

Проект нового ЖК «Сказочный лес» предусматривает строительство четырех корпусов, объединенных общим стилобатом подземного уровня с автостоянкой, отдельным зданием школы, детсадом и фитнес-центром. Всего в новостройке будет размещено 1803 квартиры, 993 машиноместа (подземных), офисы и коммерческие объекты.

Основные отличительные черты и особенности проекта:

• технология строительства монолитно-кирпичная, на основе железобетонного каркаса, с использованием элементов панорамного остекления;

• всего строится 4 корпуса от 2 до 4 секций высотой 11-16-19-26 этажей (переменной этажности) линейной планировки Г-образных и Т-образных очертаний с открытыми в сторону парка дворовыми пространствами;

• на участке площадью 5 га, принадлежащем застройщику на правах собственности, будет сформировано закрытое для транспорта пространство с элементами паркового оформления;

• архитектурное решение, предложенное разработчиками АБВ-проект имеет выраженные современные черты — кубические и прямоугольные формы, сочетание стекла и бетона, контрастные цветовые эффекты.

О высоте и количестве секций в корпусах можно судить по генплану ЖК «Сказочный лес». Стоит отметить, что проектировщики акцентировали разницу в высоте секций и создали ломаную скайлайн, в которой условная середина каждого корпуса замкнута двумя вытянутыми вверх частями. Расположение корпусов сразу исключает ситуацию "окна в окна".

Относительно конструкции и состава наружных стен корпусов сведения имеются в проектной документации.

Темп строительства и срок сдачи новостройки

Судя по выложенному на сайте проекту ДДУ, срок окончания строительства определен Вторым кварталом 2021 года. В разрешении на строительство ЖК «Сказочный лес» дата окончательной сдачи объекта определена как 30 января 2023 года. Это нормальная практика для создания запаса времени. Старт строительству был дан в начале 2019 года. Судя по фотоотчету на сайте, ведутся работы по сносу ранее расположенных здесь промышленных зданий складов, мастерских, гаражей и АБК — в заключении экспертизы проектной документации есть 10 пунктов, посвященных сносу. Судить о темпах строительства ЖК «Сказочный лес» пока рано.

О выходе на уровень котлована в июне 2019 года речи нет. На сегодняшний день на сайте новостройки доступны для выбора квартиры во Втором и Четвертом корпусах объекта, о разбивке строительства на очереди речи нет. Проекты ДДУ выложены для тех же корпусов.

Проектная документация и официальный сайт ЖК «Сказочный лес»

При изучении материалов и документов мы опирались на открытые источники, предоставленные самими застройщиком в рамках законодательства — это проектная декларация, разрешение на строительство и заключение экспертизы проектной документации. Для оценки транспортной доступности и инфраструктурных особенностей использовались данные картографических сервисов.

Сайт проекта

Официальный сайт новостройки ЖК «Сказочный лес» содержит необходимый минимум первичной информации и все необходимые документы. Описание преимуществ проекта строится в основном на близости к природе и экологической составляющей. Приведены планировки квартир в двух корпусах, данные о доступности ипотеки, отчеты о ходе работ.

Система демонстрации планировок не очень удобная, нет выбора по параметрам. Приходится последовательно пролистывать схемы. Поэтажные планы двух корпусов и основная информация о проекте есть в буклете, который можно скачать на странице сайта.

Некоторые особенности документации

Мы обратили внимание на то, что в проектной декларации новостройка обозначена как "Многофункциональный жилой комплекс со школой и ДДОУ", расположенный по адресу: Москва, Лосиноостровская ул, вл. 45. Наименование "Сказочный лес" относится к застройщику. Криминала в этом не усматривается, но при подписании документов следует внимательно проверять реквизиты — объект должен называться как в разрешении на строительство и только с указанием конкретного адреса.

Продажа квартир от застройщика в ЖК «Сказочный лес»

Покупка квартиры в новостройке ЖК «Сказочный лес» возможна по ДДУ (214-ФЗ). Застройщик предлагает подписать документ о согласии покупателя на погашение затрат на регистрацию ДДУ. Продажи ведутся представителями застройщика и представителями уполномоченных компаний. Есть возможность купить квартиру в ипотеку, объект аккредитован несколькими банками. На сайте не размещена информация о том, какой из банков размещает средства дольщиков на эскроу-счетах. Оплата договора производится на аккредитив Альфа-Банка, получателем средств указан застройщик.

Планировки, компоновка и отделка квартир в новостройке ЖК «Сказочный лес»

Застройщик ЖК «Сказочный лес» предлагает до 40 планировок квартир от студий до трех комнат. Компоновки подобраны так, что жилье здесь можно приобрести от компактного до квартир средних площадей. Помещения разделены на студии и однушки, есть условные двух- и трехкомнатные квартиры евроформатов и классика.

Есть студии совсем скромных размеров в типичной для этого класса однооконной компоновке. Имеются двухоконные варианты с условной (судя по планам) кухонной зоной.  

Однокомнатные квартиры нельзя назвать просторными, они больше похожи на жилье в категории "стандарт". Сюрпризов здесь явно не просматривается — все рационально.

В двухкомнатных квартирах появляются раздельные санузлы, лоджии и технические балкончики под кондиционеры. Однако, площади в целом довольно скромные.

Несколько больше вариантов представлено в трехкомнатных планировках ЖК «Сказочный лес». Но площади и тут довольно ограниченные.

Для более полного представления можно посмотреть фрагменты поэтажных планов из буклета — тут застройщик дает ряд собственных рекомендаций. Идея в целом интересна. В некоторых планировках можно заметить просторные гардеробные.

Любители уединения не будут рады размещению на одном этаже 13-17 квартир.

С отделкой или без? — вопрос к застройщику ЖК «Сказочный лес»

На сайте новостройки ЖК «Сказочный лес» помянута продажа квартир с отделкой от застройщика и террасами, однако мы не нашли документального подтверждения в проекте ДДУ и других источниках. Имеется приложение к договору:

Это вступает в противоречие с описанием на странице официального сайта ЖК «Сказочный лес»:

В доступной документации упоминания отделки не встречаются. Как это обещание будет выполняться в дальнейшем? Существует следующий документ, выпущенный сторонней организацией и вручаемый покупателям квартир:

Особенности предложения квартир с отделкой

Насколько это может служить гарантией получения квартиры с отделкой без повышения стоимости? Мы затрудняемся сказать. Возникает и вопрос по поводу наименования объекта — "Светлый мир" в проектной документации и ДДУ не фигурирует. Наши замечания по этому поводу:

1. Стоит заметить, что за время строительства планы и намерения могут поменяться, а застройщик всегда может убрать с сайта упоминание отделки или внести его в ДДУ дополнительным соглашением.

2. В данном случае отделку дарит покупателю третье лицо, и оно всегда вправе отозвать свою инициативу и любые гарантии по ней.

3. Покупатель квартиры фактически не может потребовать исполнения обязательства по отделке при отказе жертвователя или прекращении его деятельности.

4. Нет информации о том, каким юридически обязывающим документом связан жертвователь отделки с застройщиком, как регулируются их отношения, в том числе и порядок ремонта в квартире.

Отнесем это к маркетинговым особенностям проекта. Есть ли риск потом потратить дополнительные деньги на ремонт в новой квартире? Есть, поскольку главный документ — ДДУ по 214-ФЗ — в настоящее время не содержит никаких пунктов, указывающих на возможность отделки. Проектная высота потолков в квартирах от второго этажа составляет 3,3 м без отделки. В помещениях первых этажей — от 4,0 м.

Инфраструктура, окружение, паркинг

Внешнее инфраструктурное окружение ЖК «Сказочный лес» отсутствует. Его нет в шаговой доступности, кроме того, от ближайших территорий жилой застройки комплекс отрезан Ярославским шоссе и железной дорогой. Вокруг новостройки расстилается Лосиноостровский лесопарк, а с юго-запада расположена зона старых складов. До ближайших школ и детсадов примерно 2 км, добраться до торгового центра "Золотой Вавилон" можно примерно за 15 минут.

Детсад, школа и фитнес-центр в ЖК «Сказочный лес»

Внутренняя инфраструктура должна частично компенсировать провал во внешней. Проект предусматривает строительство отдельной школы, встроенно-пристроенного детсада и фитнес-центра. В корпусах выделены помещения под офисы, причем, судя по проектной документации, они вполне пригодны для размещения магазинов и сервисных объектов. Запланирован фитнес-центр. Удастся ли полностью покрыть все потребности жильцов, покажет время.

Паркинг и благоустройство территории в новостройке

В проектной документации ЖК «Сказочный лес» упоминается паркинг на 993 машиноместа, расположенный в стилобатной подземной части комплекса. Спуск в него на лифтах не предусмотрен. На момент написания обзора на сайте проекта нет ДДУ на машиноместа, поэтому говорить о них с полной определенностью сложно — новостройка на этапе подготовки территории, и в проект могут вноситься изменения. Соотношение машиномест и количества квартир для Москвы неплохое, достаточное для проекта комфорт-класса.

Благоустройство территории задумано по стандарту с "плюсом". Застройщик намерен закрыть дворы для транспорта, развернуть сеть детских площадок и мест для отдыха. Обещано создание площадок для мини-футбола, баскетбола и катания на роликах. Холлы в первых этажах просторные, на уровне земли, с помещениями колясочных. Упоминается создание системы видеонаблюдения и ограждение территории.

Расположение и транспортная доступность ЖК «Сказочный лес»

Новостройка ЖК «Сказочный лес» расположена в Ярославском районе СВАО Москвы, на улице Лосиноостровской, владение 45. Назвать это место улицей пока сложно — вокруг лесной массив, к участку ведет только проектируемый проезд от Ярославского шоссе. Территория находится на середине расстояния от МКАД до МЦК.

Общественный транспорт, метро и маршруты для автомобилистов

Транспортная доступность ЖК «Сказочный лес» пока остается самым слабым местом проекта. До станций метро Бабушкинская, Свиблово и МЦК Ростокино, как и до Лосиноостровской Ярославского направления железной дороги добраться проблематично. Оторванный от жилой застройки участок пока не обеспечен наземным транспортом.

До Лосиноостровской придется идти пешком почти 3,5 км. А станции метро расположены еще дальше. Будет ли к моменту заселения ходить наземный транспорт?

Автомобилистам придется выезжать на Ярославское шоссе и далее по проспекту Мира мимо ВДНХ и Сокольников двигаться в сторону ТТК. Дорога в центр может занять более часа, но пока нет и нормального выезда. Существует только технологический проезд к стройке.

Плюсы и минусы ЖК «Сказочный лес»

Оценить качество жизни, комфорт и приватность в ЖК «Сказочный лес» пока крайне сложно. Проект еще не вышел на стадию котлована, ведется подготовка территории, снос старых производственных и складских зданий. Ориентироваться можно на обещания застройщика и оценку вероятности их исполнения.

Баланс преимуществ и недостатков

Попробуем проанализировать перспективы, опираясь на доступные данные.

1. Проектировщики использовали проверенные на практике конструктивные и архитектурные решения. Монолитно-кирпичные дома сейчас строятся быстро, с предсказуемым качеством.

2. Главный и пока самый сильный аргумент в пользу проекта — это его расположение в чистом месте, далеко от источников шума и загрязнений, в окружении зеленого массива. Существующие склады с одной стороны почти не используются.

3. Возникают сомнения относительно инфраструктурного обеспечения — ЖК «Сказочный лес» оторван от насыщенной застройки, значит, магазины и сервисные объекты должны полагаться только на "свое" население. Захочет ли бизнес войти на территорию с изначально ограниченным спросом?

4. Несомненный плюс — строительство в одну очередь и планировка участка. Закрытый для транспорта двор, вероятное ограждение — все это говорит о хорошем уровне приватности. Застройщик намерен передать управление собственной УК, что может дать положительный эффект, поддержать предусмотренные проектом преимущества новостройки.

Что будет с транспортом? Не изменятся ли планы в отношении паркинга? Не будут ли переноситься сроки сдачи? — все это пока под вопросом.

Что известно о застройщике?

Девелопер Seven Suns Development появился на рынке массового строительства в 2014 году. Его деятельность сосредоточена в Санкт-Петербурге и Вологде, на территории СВАО реализуется еще один проект — "Стремление к свету".

Насколько выгодна покупка квартиры в ЖК «Сказочный лес»? Сейчас говорить об этом рано, слишком много остается вопросов, ответы на которые появятся позже.