Отзыв ЖК Stellar City (Стеллар Сити)

Проект группы компаний "Ташир" ЖК Stellar City (Стеллар Сити) относится к новостройкам комфорт-класса, расположенным за МКАД, но в административных пределах Москвы, в частности, в Можайском районе ЗАО. Девелопер присвоил новостройке статус future-класса, что не подпадает ни под какие критерии, принятые сообществом застройщиков для определения уровня комфорта. По результатам изучения проектной документации можно сделать вывод, что комплекс уверенно претендует на комфорт-класс по основным параметрам. 

Общее описание и особенности новостройки 

На официальном сайте ЖК Stellar City имеется интерактивная трехмерная схема, по которой можно оценить особенности планировки участка и перспективы развития. Первое впечатление складывается положительное, и хочется верить, что застройщик выдержит марку до конца. Небольшой участок территории между деревней Морфино и пересечением МКАД со Сколковским шоссе будет застроен семью корпусами со зданиями детсада и школы, подземными и плоскостными парковками. Проектировщики расположили корпуса так, чтобы избежать эффекта "окна в окна". По диагонали между двумя П-образными корпусами запланировано место для променада и детских площадок. 

Архитектурные и конструктивные решения 

Архитектура и конструктив корпусов подобраны по принципу рационализма и современности. Здесь стоит отметить ряд особенностей:

• дома строятся по каркасно-стеновой схеме с монолитными стенами, внутренними опорными колоннами и ядром в шахтах лифта — это полноценный монолит с элементами блочной кладки и системой навесного плитного фасада;

• в верхней части корпусов выделены уровни с панорамным остеклением;

• балконы и лоджии практически отсутствуют, оставлены только места под сплит-системы, и в некоторых квартирах можно найти нечто вроде французского балкончика;

• подземные паркинги на составляют общего стилобата для корпусов, это полноценные раздельные строения с нижним уровнем для машиномест. 

Оформление домов современное, рельефность фасадов подчеркивают красивые вертикальные пилоны, образованные плитами навесной системы. Каркас с локальными колоннами и несущими монолитными стенами дает возможность реализовать свободную планировку квартир. Составить представление о конструктиве можно из фрагмента заключения экспертизы проектной документации. 

Официальный сайт проекта и доступная документация 

Строительство ЖК Stellar City началось недавно, в продажу поступили только квартиры в первых двух корпусах, поэтому в проекте возможны изменения и уточнения. На сегодняшний день официальный сайт новостройки малоинформативен, в основном содержит коммерческие посылы. Реализован выбор квартир по параметрам и на трехмерном плане. Но составить по нему полноценного представления не получится. Возможно, что по мере уточнения и строительства ситуация будет меняться. 

Редакторы нашего портала обратили внимание, что в разделе документации выложены только проектные декларации, нет разрешений на строительство и других документов (по состоянию на 12 февраля 2020 года). Для получения подробной информации из надежного источника мы воспользовались официальным порталом Минстроя "наш дом.рф", где выложена проектная и разрешительная документация новостройки. 

Участок передан застройщику в аренду до 2068 года. Часть земли относится к пойменной зоне реки Сетунь. По результатам проектных изысканий отдельные участки территории признаны потенциально подтопляемыми, часть грунтов подлежит рекультвации. Ранее на этом месте ничего не строилось и не производилось. 

Очередность сдачи и темпы строительства 

К строительству ЖК Stellar City застройщик "СК Бастион" приступил в марте 2019 года. Судя по отчетам на сайте проекта, темпы работ выдерживаются. Порядок и сроки сдачи корпусов, судя по проектной документации, определены в общем виде, доступные сведения мы объединили в таблице. 

Из приведенных сведений можно понять, что полное завершение строительства и сдача последнего корпуса ЖК Stellar City запланированы на конец 2024 года, а ввод в эксплуатацию будет постепенным. Неясным остается срок строительства школы и детсада, указанных на плане, а эти объекты критически важны для новостройки. 

Как купить квартиру в новостройке ЖК Stellar City

Продажа квартир от застройщика организована по ДДУ, новостройка аккредитована рядом крупных банков. Судя по информации с портала Минстроя, застройщик выполнил требования нового закона о долевом строительстве и открыл эскроу-счета для размещения средств дольщиков. Это гарантия завершения проекта или возврата средств при критическом срыве сроков или невозможности продолжения работ. Поскольку строительство началось недавно, дополнительные предложения пока не сформированы, но стоит ожидать роста цен на квартиры по мере сдачи корпусов. 

Стоит отдельно отметить, что за бронирование выбранной квартиры до одобрения ипотеки и внесения средств придется заплатить. Сумма не включается в стоимость квартиры и не возвращается. 

Репутация девелопера и застройщика на сегодняшний день не вызывает сомнений. Группа "Ташир" и СК "Бастион" хорошо известны на рынке, имеют серьезное портфолио. 

Проверка объекта Мосгосстройнадзором 

7 февраля 2020 года на объекте работали специалисты Мосгосстройнадзора и Центра экспертиз ЦЭИИС. Проводилась плановая проверка соответствия проектным и нормативным требованиям. Были выявлены нарушения, признанные некритичными для качества и надежности монолитных конструкций. Новость была опубликована на сайте Комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы. Работы не приостанавливались, отклонения от норм будут устранены в рабочем порядке. По результатам проверки возбуждено дело об административном правонарушении, выдано предписание на устранение недостатков. 

Планировки и площади квартир 

Квартиры в ЖК Stellar City представлены планировками от студии до трех комнат площадью от 30 до 79 кв.м. Начнем со студии. Пока на официальном сайте новостройки доступно два предложения — типичные пеналы по 31 кв.м с небольшой прихожей и местом под гардероб формата купе. Решение выглядит почти стандартным, если не считать скошенного проема у входа. 

Судя по поэтажному плану, компоновка площадки коридорная с выходом более чем на 10 квартир. Обратите внимание на не доведенную до конца перегородку в двухкомнатной квартире — это элемент каркаса здания.

Однокомнатные квартиры от 40 до 47 кв.м. Планировки схожи между собой, но при желании можно найти некоторое разнообразие. Радует место, отведенное под гардеробную. Интересно выглядит неполная перегородка между комнатой и кухней, делающая поделенные пополам помещения единым пространством. 

Двухкомнатные квартиры от 43 до 69 кв.м, то есть, небольшие планировки можно отнести к евроформату, а можно и к однокомнатным, как решит покупатель. Большая часть квартир имеет площадь 61 кв.м, встречаются варианты по 64 кв.м. Появляются раздельные санузлы. 

Доступные трехкомнатные квартиры почти все по 79 кв.м, при этом распашных вариантов не просматривается, только угловые. Все перегородки обозначены на плане, просматриваются увеличенные кухни, напоминающие о евроформате, и спальни размером поменьше. Это можно даже назвать просторной евродвушкой с двумя санузлами, большой прихожей с гардеробом, расширенной до гостиной кухней. Насколько такая компоновка соответствует вашему представлению о трехкомнатной квартире, решайте сами.

Других вариантов на официальном сайте новостройки пока нет. Но в запасе еще 5 корпусов. Приводим поэтажный план 2 корпуса. Коридорная система тут получает мощное развитие. 

Отделка и свободная планировка квартир 

Купить квартиру в ЖК Stellar City можно без отделки и с предчистовой отделкой в светлых тонах. На планах часть квартир указана как "с отделкой". В стандартном варианте перегородок не будет, только стены мокрых зон и конструктивные элементы каркаса здания. В окнах — двухкамерные стеклопакеты. Высота потолков 3,1 м. Радиаторы отопления панельные, входные двери металлические, застройщик утверждает, что менять их не придется. 

Отдельно о том, что названо свободной планировкой. Судя по компоновке помещений, она весьма условна, и отступления от указанной схемы придется согласовывать в БТИ отдельно. Представленные форматы почти не дают пространства для маневра, зато позволяют строителям не возводить перегородки, переложив решение на покупателя. Обращаем внимание, что в корпусе 2 планировка явно не свободная. А центральная перегородка в квартирах корпуса 1 снова разделяет пространство, оставляя условное место для выбора вариантов. Насколько это "свободно", сказать крайне сложно. 

Инфраструктура, социальное окружение, паркинг в ЖК Stellar City

От объектов социального окружения ЖК Stellar City отрезан МКАД. Школы, детсады и поликлиники расположены на территории Можайского района, на расстоянии в пределах полутора километров от корпусов. Их крайне сложно рассматривать как объекты шаговой доступности. Главный образовательный объект — школа 384 с дошкольным отделением. На севере расположен торговый комплекс Ашан, южнее пара спортивных клубов. Главной проблемой остается оторванность от объектов, необходимость пересечения МКАД. 

В планах застройщика строительство школы и детсада соответственно на 800 и 330 мест. Судя по данным в проектной декларации и заключении экспертизы проектной документации, планируется открыть кафе, отделение банка, пункт молочной кухни, пункт почтовой выдачи. Под эти объекты выделены места в первых этажах корпусов. Каковы сроки открытия, сказать сложно. 

Паркинги и благоустройство территории 

Подземные паркинги будут расположены прямо под корпусами. Планируется создание более 2500 машиномест, часть из них зависимые. Чуть в стороне должна появиться плоскостная стоянка на 450 мест для гостевого транспорта и каршеринга. Обеспечение машиноместами неплохое для комфорт-класса. 

Благоустройство территории задумано с озеленением, созданием детских и спортивных площадок, променада между корпусов. Относительно закрытого для машин двора пока определенности нет, поскольку въезды в паркинги будут раздельными для каждого дома. Ближе к сдаче последних корпусов появится определенность с ограждением территории, пока в этом нет нужды. 

Расположение и транспортная доступность 

Новостройка  ЖК Stellar City (Стеллар Сити) расположена рядом с деревней Марфино, в Можайском районе ЗАО Москвы, у пересечения МКАД и Сколковского шоссе. Это городская территория, транспортная доступность которой остается проблемой из-за удаленности от станций метро. Ближайшая станция — Славянский бульвар Таганско-Краснопресненской линии. Добираться до нее придется автобусом или маршруткой от остановки на Сколковском шоссе. Дорога до центра займет не менее часа, из них около 25 минут на автобусе. От станции Сколково Белорусского направления ходят поезда МЦД до Белорусского вокзала, далее на Павелецкую и в Лобню. Добираться до станции пока неудобно, застройщик обещает пустить туда маршрутку. 

Автомобилистам придется выезжать на МКАД, далее на Можайское шоссе в сторону центра. Без пробок это займет около получаса, но шоссе часто бывает загружено. 

Перспективы открытия поблизости станций метро пока нет. Автомобилисты оказываются в более выгодном положении, если могут позволить себе ездить не в часы пик. 

Преимущества и недостатки новостройки 

При анализе плюсов и минусов  ЖК Стеллар Сити мы ориентировались на статус новостройки, рассматривая ее в категориях "бизнес" и "комфорт+". Данное застройщиком определение future-класс не попадает в общепризнанные категории, это скорее коммерческий ход, привлекающий внимание, но не отражающий всех особенностей комплекса. 

Сразу оговоримся, что есть факторы, которые вообще не следует учитывать, они надуманные, иногда коммерческие — близость инновационного Сколково, близость местного кладбища, близость антенного поля системы спутниковой связи. На качество жизни в  ЖК Stellar City это не оказывает никакого влияния. 

Начнем с положительных моментов. 

1. Планировка участка рациональная, корпуса расположены красиво, архитектурная составляющая выдержана в современном и эффектном стиле. 

2. Конструктивное решение на основе монолитного каркаса вполне соответствует запросам покупателя, ценящего надежные дома с хорошей звукоизоляцией и навесными фасадными системами, наличие в квартирах дополнительных санузлов и уголков под гардеробные.

3. Окружающая застройка малоэтажная, неплотная, создается эффект микрогородка со своей инфраструктурой и приватной территорией. 

4. Запад Москвы всегда считался территорией с высоким статусом, не загрязненной промышленностью, хорошо обеспеченной транспортом, с развитой дорожной сетью. Близость районов Кунцево и Крылатское только усиливает положительное впечатление. 

Перспектива развития инфраструктуры, наличие парковок и стремление застройщика обустроить территорию оцениваются положительно, дают основания рассчитывать на хороший уровень комфорта. К явным плюсам стоит отнести и предложение застройщика купить квартиру с отделкой в предчистовом и чистовом варианте. К плюсам отнесем и московскую регистрацию. 

Сомнительные моменты 

Теперь поговорим о том, что вызывает сомнения, особенно с учетом статуса  ЖК Stellar City. Первое, что обращает на себя внимание — это планировочные решения квартир и этажей в современных корпусах. Далеко не всем понравится:

• отсутствие балконов при высоте корпусов в 12 - 15 этажей, что можно отчасти оправдать проектным решением с навесной фасадной системой и возможностью размещения сплит-систем в корзинах;

• небольшие по размерам квартиры, в которых евроформат отчасти маскирует недостаток площади и отсутствие разнообразия планировок, отсутствие распашных квартир;

• странное отношение к свободной планировке — по сути это отсутствие перегородок и использование элементов силового каркаса здания для "разметки", не дающее полноценной свободы зонирования из-за небольших размеров комнат;

• коридорная система с большим количеством квартир на площадке — это напоминает то ли гостиницу, то ли семейное общежитие и заметно снижает приватность;

• близость МКАД — источника пыли, шума, выхлопа, хотя застройщик внес в проект обустройство шумозащитной стены;

• близость работающего бетонного завода и отсутствие мест для организованного отдыха. 

Стоит учесть еще несколько моментов. При изучении карты можно заметить, что к западу и юго-западу, до Сколково, начинается неосвоенная территория, на которой сейчас просматривается чистое поле. Оно может стать огромной строительной площадкой со всеми вытекающими последствиями. Застройка Марфино исключает развитие окружения, при этом близость гольф-клуба на западе вовсе не компенсирует отрезанность от объектов образования и медицины. Большой вопрос — транспортная перспектива.  ЖК Stellar City находится в месте, где не ожидается появления новых станций метро, а до Сколково и Немчиновки (МЦД Одинцово-Лобня) добираться далеко. Только наземный транспорт, представленный автобусом и маршруткой, проблемы не решает. Учитывая, что московские власти явно пересаживают автомобилистов на общественный транспорт, это слабое место новостройки. 

Сроки строительства показывают, что часть покупателей квартир будет ожидать завершения всех работ с конца 2021 до 2024 года, значит, покой будет весьма относительным. Сможет ли застройщик и впоследствии УК обеспечить должный уровень приватности — неизвестно. 

Мнение редакторов портала 

Стоит ли относить новостройку  ЖК Stellar City в бизнес-классу? Мнение наших редакторов — это комфорт+ по совокупности признаков, в том числе и по автономности, площадям, планировкам, инфраструктуре. Не зря застройщик избежал явного определения статуса на официальном сайте. Отзывы о  ЖК Stellar City пока размыты, строительство находится в стадии монолитных работ на первых двух корпусах из семи, возможны изменения в любую сторону. Но с точки зрения соотношения цены и качества объект производит вполне положительное впечатление. Покупатели могут чувствовать себя защищенными благодаря размещению средств по ДДУ на эскроу-счетах, а это имеет большое значение! 

Ищете квартиру комфорт-класса с паркингом и гарантиями? Вам сюда. Хотите полноценный бизнес-класс и высокий уровень приватности поближе к центру? Подумайте!