Отзыв ЖК Ты и Я

Новостройка ЖК "Ты и Я" в Лосиноостровском районе СВАО Москвы при внимательном изучении оказывается довольно интересным проектом комфорт-класса с новомодной добавкой "комфорт+" для отдельных секций. Номинальным застройщиком является ЗАО "Спортивный клуб Красная стрела", финансирует проект Мангазея Девелопмент. Название застройщика связано с тем, что право на создание жилого квартала было получено в обмен на реконструкцию одноименного стадиона с последующей передачей его городу.

Общее описание и особенности новостройки ЖК "Ты и Я"

Мы изучили документацию проекта, официальный сайт ЖК "Ты и Я" и составили свой независимый обзор, ориентируясь только на проверяемые источники информации. Описание стоит начать с характерных особенностей квартала:

• на прямоугольном участке, охваченном с двух сторон жилой застройкой, будет построено одно "здание", условно разделенное на три корпуса, состоящие из "секций";

• все корпуса объединяет подземный паркинг, а часть отдельностоящих секций — невысокий стилобат;

• архитектурное решение подчеркнуто разновысотное, при взгляде на квартал складывается впечатление, что это группа самостоятельных зданий многосекционного и башенного формата;

• всего на участке можно насчитать 14 условных строений по 1-2-4 секции от 6 до 22 этажей.

Лучше всего это проиллюстрирует трехмерная схема, на которой хорошо видны номера "секций". Напоминаем, что каждый квадрат с двором внутри — это корпус в своеобразном "разорванном" формате.

Генплан, секции и этажи

На трехмерном плане плохо считать этажи, поэтому мы распишем это подробнее.

Корпус 1 — секция 1 — 9 этажей, 2-3 — 20 этажей, 4 — 18 этажей. Всего 4 секции.

Корпус 2 — секция 5 — 6 этажей, 6 и 7 — 20 этажей, 8 — 22 этажа, секция 9 — 18 этажей, с 10 по 13 — 8 этажей. Всего 9 секций.

Корпус 3 — секция 14 — 6 этажей, 15 и 16 — 20 этажей, секция 17 - 22 этажа, секция 18 — 18 этажей, секции с 19 по 22 — 11 этажей.

Этажность не просто переменная, а такая, что кому-то удастся выбрать квартиру в башенном здании, а кому-то в малоэтажном "домике" внутри квартала. Мы уделили особое внимание нумерации и этажности не просто так. Дело в том, что в отдельных секциях 7, 8, 15 и 16 предусмотрена продажа квартир формата "комфорт+" — это увеличенные окна с подоконником на высоте 60 см и потолки по 2,95 метра, правда, без учета отделки.

На ситуационном плане цифрой 5 обозначены строящиеся корпуса, под номерами 1 и 2 — действующая школа и спортивные площадки, 3 означает существующие жилые дома, а 4 — парк культуры и отдыха.

Конструктив и технология строительства

Строительство ЖК "Ты и Я" ведется по монолитно-кирпичной технологии с использованием бетонного каркаса, блочных стен и вентилируемого фасада для облицовки с зазором. Наружные материалы — клинкерная плитка, фибропанель, алюмокомпозитная панель. Лоджии будут отделаны штукатуркой.

Планировки и отделка квартир в ЖК "Ты и Я"

Планировки и площади квартир в ЖК "Ты и Я" оказались довольно интересными, хотя встречаются и варианты, которые можно назвать противоречивыми. Общая площадь вполне соответствует представлениям о комфорт-классе с "довеском" +, разнообразие есть.

Выбор студий ограничен, это стандартные решения в пределах 30 кв.м, не оборудованные лоджиями. Однокомнатные квартиры до 42 кв.м представлены в некоем переходном формате — это еще не евродвушка по площади, но с большой кухней-гостиной и возможностью выбрать вариант с раздельным санузлом.

Двухкомнатные квартиры в ЖК "Ты и Я" представлены почти классикой, угловыми планировками и, опять же, противоречивым форматом, в котором кухня и комнаты имеют одинаковую площадь по 10 кв.м. Это очень напоминает привычные решения для эконом-категории и комфорт-класса.

В группе небольших квартир до 55 кв.м можно подобрать помещения с раздельными и гостевыми санузлами, лоджиями. Из-за "разорванной" структуры корпусов появилось много угловых планировок.

Стоит отметить и переход к более просторным решениям — такие квартиры расположены в секциях 6-7 и 17, кроме того, как отмечено в проектной документации, часть больших двухкомнатных планировок "для маломобильных групп" размещается в первых этажах и выглядит как лофт. Появляется гардеробная, просторный холл, полноценный гостевой санузел и даже кабинет. Площадь в 100 кв.м с большой кухней-гостиной делает квартиру просторной евротрешкой. Угловая планировка очень удачно разделяет пространство, это варианты для любителей простора.

Планировки трехкомнатных квартир от 63 кв.м линейные и угловые, есть решения и по 90 кв.м. Санузлы от стандартных до раздельных и гостевых. Кухни становятся просторнее, что важно для комфорт-класса.

В целом, в зависимости от секции, площадь трехкомнатной квартиры достигает 101 кв.м, что вполне приемлемо и интересно для распашных планировок.

Выбор четырех- и пятикомнатных планировок в ЖК "Ты и Я" в отдельных секциях представлен площадями от 109 до 122 кв.м. Это угловые, несколько вытянутые квартиры, производящие серьезное впечатление.

Всего в ЖК "Ты и Я" предложено 1383 квартиры и 792 машиноместа в подземном паркинге.

Варианты отделки квартир от застройщика

Отделка квартир в новостройке ЖК "Ты и Я" предлагается только в части секций. На трехмерной схеме и в форме выбора по параметрам они отмечены "флажком". Доступно три стиля — классический, современный и лофт.

В большинстве помещения сдаются без отделки, с трассировкой перегородок в один блок, но не в свободной планировке — на поэтажных планах все помещения размечены.

Почему на сайте проекта сказано о свободной планировке, остается вопросом, который лучше задавать сразу, при первом контакте с менеджерами.

В стандартной продаже без отделки никаких сюрпризов. Разводка труб и электрики до стояка и щитка, установка стеклопакетов в окна и на лоджии. В квартирах комфорт+ увеличивается площадь остекления и высота потолка.

Сроки строительства и продажа квартир в ЖК "Ты и Я"

Старт строительству был дан в 2017 году. Судя по фотоотчетам на официальном сайте, темпы работ выдерживаются, корпуса выведены из состояния котлованов и потянулись вверх. Окончание строительства намечено на III квартал 2021 года, поэтому запас времени имеется. Срок сдачи первого корпуса был перенесен с первого квартала того же года на третий. Участок передан застройщику в аренду до 2023 года, как сказано в проектной декларации, однако, в выложенном в разделе документации договоре аренды фигурирует 20161 год.

Сайт проекта и выложенная документация

Официальный сайт новостройки ЖК "Ты и Я" лаконичен и удобен для пользователя. Здесь представлена основная информация о проекте, имеется трехмерная схема с понятной разметкой и возможностью выбора квартир по секциям с представлением поэтажных планов и конкретных планировок. Отдельно создан раздел выбора квартиры по параметрам. Выложена необходимая документация — заключения экспертизы, проектные разрешения на строительство.

О компании ООО Мангазея Девелопмент

Проект финансирует Мангазея Девелопмент, что отражено в проектной декларации ЖК "Ты и Я". Здесь есть тонкость, о которой мы полагаем необходимым упомянуть. На момент обновления документации собственный уставной капитал ЗАО "Спортивный клуб Красная стрела" составлял 50 рублей, поэтому поручителем выступила Мангазея Девелопмент, оформив соответствующий договор.

В портфолио девелопера есть как минимум три завершенных проекта жилой застройки, пусть и не масштабных, но успешно доведенных до сдачи. Компания ООО Мангазея Девелопменто, вышедшая на рынок в 2012 году, занимается недвижимостью, не замешана в скандалах и не фигурирует в новостях об обмане инвесторов.

Форма покупки квартиры в новостройке

Купить квартиру от застройщика в ЖК "Ты и Я" можно по ДДУ (214-ФЗ) с привлечением ипотеки. Продажи начались довольно бодро. Цены на жилье соответствуют уровню категории комфорт, однако, наблюдается разрыв — существенный скачок при переходе к четырех- и пятикомнатным квартирам. При покупке квартиры с отделкой предусмотрено заключение отдельного варианта договора. Доступна услуга предварительного бронирования квартиры с последующим учетом суммы взноса в стоимости покупки.

Инфраструктура и окружение новостройки ЖК "Ты и Я"

Квартал находится среди жилой застройки района Лосиноостровский СВАО Москвы с неплохо развитой инфраструктурой. В пределах 500 — 800 метров есть разбросанные корпуса школ 1381 и 1995, один из которых оказался буквально под окнами с северо-восточной стороны участка. Доступны два детсада и одно дошкольное отделение.

Торговые объекты в виде гипермаркетов повседневного спроса больше концентрируются к западу от участка. В том же направлении в пределах километра — торговый комплекс из нескольких крупных объектов разного профиля. Существенный минус — до поликлиник придется ехать, если не пользоваться услугами двух медцентров поблизости.

Участок граничит с Бабушкинским ПКиО, на северо-западе, через квартал застройки начинается парк Торфянка с водоемом.

Внутренняя инфраструктура и благоустройство

Застройщик заложил в проект развитие внутренней инфраструктуры. Судя по заключению экспертизы проектной документации, в корпусах уже предусмотрены помещения под объекты.

1. Банк и ФОК с кабинетом врача и фито-баром

2. Ресторан и кафе с пищеблоками

3. Минимаркет и кафе, встр пристр ДОУ на 150 мест.

Благоустройство территории предусмотрено в рамках стандартов — дорожки и площадки, озеленение. Образованные корпусами замкнутые дворы не будут огорожены, но в секциях комфорт+ предусмотрены помещения для службы консьержей.

Паркинг в новостройке

В проект новостройки ЖК "Ты и Я" заложен подземный паркинг на 792 машиноместа с автомойкой. Это неплохое соотношение по количеству парковок и квартир, если бы не ограниченность мест для стоянки по району в целом. Машиноместа продаются по отдельному ДДУ.

Инфраструктурную обеспеченность квартала можно уверенно оценить на 7 баллов — застройщик компенсирует недостаток детсадов, предлагает машиноместа, но не готов решить вопрос с поликлиникой. По насыщенности коммерческими объектами и благоустройству ситуация вполне приемлемая.

Местоположение и транспортная доступность ЖК "Ты и Я"

Новостройка ЖК "Ты и Я" расположена на Шушенской улице Лосиноостровского района в СВАО Москвы, недалеко от станции Лосиноостровская Ярославского направления железной дороги. Это недалеко от границ Бабушкинского района, в точке с координатами 55.870079, 37.687058.

Метро, электрички и наземный транспорт

Транспортная доступность с точки зрения близости к метро довольно слабая. Станция Бабушкинская расположена более чем в полутора километрах на запад. Пешком до нее придется идти дворами минут 20. Можно пройти 550 метров и воспользоваться автобусом.

Удобнее представляется вариант с электричками — от остановки у самого участка автобусы ходят к платформам Лось и Лосиноостровская. Это дает возможность добраться до центра Москвы в общей сложности за 50 минут, если транспорт не перегружен в часы пик.

Маршруты для автомобилистов

Автомобилисты могут преодолеть 18 км до центра Москвы за полчаса при отсутствии пробок. В реальности при загруженных дорогах минут 40 уйдет на путь до ТТК в час пик буднего дня. Маршрут в целом прямой, но близость Ярославского шоссе тут ничего не решает — оно отрезано железной дорогой. Поэтому ближайшей доступной магистралью остается проспект Мира, на который можно выехать по улице Летчика Бабушкина.

С учетом относительной удаленности от метро, связи с электричками и относительно прямого пути для автомобилистов можно оценить транспортную доступность и местоположение ЖК "Ты и Я" на 7 баллов.

Плюсы и минусы новостройки ЖК "Ты и Я"

Мы проанализировали баланс преимуществ и недостатков ЖК "Ты и Я", исходя из того, что проект находится в стадии строительства, и многое еще может измениться. Отзывов о новостройке пока мало, и они не несут конкретики. Потому будем отталкиваться от объективных данных.

Явные положительные стороны проекта

1. Проектировщики из "Олимпроекта" создали вариант застройки, в которой роль кварталов играют корпуса. Секции в составе одного корпуса объединяются стилобатами, а в промежутках расположены пристроенный детсад и ФОК. Объяснение такой фрагментированности очень простое — на узком вытянутом участке сплошные корпуса затеняли бы друг друга. Пожертвовав частью квартир, авторы решили проблему инсоляции и не стали разрабатывать "дворы-колодцы". Бонусом прошли угловые планировки, которых оказалось в избытке.

2. Технология строительства проверена на огром количестве проектов. Результат предсказуем, скорость высокая.

3. Экологическая составляющая в целом хороша — нет соседства с большим  производствами. Проходящая чуть в стороне железная дорога не создаст большой шумовой нагрузки.

4. Поблизости расположен парк, с другой стороны школа, вокруг жилая застройка с инфраструктурными объектами, имеется паркинг.

Все это дает основания полагать, что жильцы получат квартиры в удобном месте, с неплохим окружением и в качественно спланированном квартале.

Вопросы и сомнения — будущие минусы квартала

Из сомнительных моментов, которые в дальнейшем могут стать минусами ЖК "Ты и Я" стоит отметить:

• ограничения по транспортной доступности — далеко от метро, загруженный наземный транспорт с учетом плотности застройки;

• отсутствие ограждения территории, которая находится среди жилой застройки;

• высокая вероятность реновации района — это новые строительные площадки, снос, шум и грязь;

• неизвестность с работой коммуникаций, которые связаны с действующими инженерными системами, и без того испытывающими значительную нагрузку.

На этом фоне не так страшно выглядит довольно средний вид из окон и потенциальная нехватка машиномест.

Оценить комфорт и качество жизни в новостройке ЖК "Ты и Я" мы готовы на 7 баллов, но с учетом многих неопределенностей. Всё покажет время.