Отзыв на МФК ЖК Резиденции Архитекторов

Строящийся и близкий к завершению строительства ЖК "Резиденции архитекторов" в Басманном районе ЦАО Москвы привлекает внимание сразу по нескольким критериям. Проектировщики и девелопер акцентируют внимание на статусе бизнес-класса, корпуса выглядят интересно по конструктиву и предлагаем планировкам, уровень приватности проекта заложен достаточно высоким. Учитывая опыт девелопера AFI Development в реализации проектов "Резиденции композиторов" и "Одинбург", от новостройки можно можно ожидать хорошего соотношения цены и комфорта. Но и есть и несколько вызывающих вопросы моментов, о которых мы расскажем в ходе обзора. 

Темпы и сроки строительства

Старт строительству ЖК "Резиденции архитекторов" был дан в 2017 году. Проектной документацией первоначально было предусмотрено возведение 13 корпусов на 680 квартир в три очереди. Первая очередь из корпусов 10-13 была сдана в 2019 году. Сроки сдачи второй очереди переносились с первого квартала 2020 года на третий, после на четвертый квартал 2020 года. Судя по фотоотчетам на сайте новостройки ЖК "Резиденции архитекторов", это вполне реально. Итак, получение РВЭ на корпуса 1 - 9 ожидается в конце 2020 года, а в четвертый этап войдут здания с апартаментами, офисные и торговые корпуса. В итоге получится МФК с жилыми корпусами, апартаментами, офисами, торговыми и инфраструктурными объектами. 

Кто строит "Резиденции архитекторов"

Заинтересованным в покупке квартир стоит знать, что AFI Development выступает в роли девелопера, а номинальным застройщиком и владельцем участка по новым ЖК остается АО "Московский ткацко-отделочный комбинат". Ему же принадлежит и старое производственное здание, расположенное на краю участка, из которого будет сделан торгово-офисный центр. Здание признано имеющим историческую ценность как образец индустриальной архитектуры позапрошлого века, и это оказало определенное влияние на общую концепцию застройки участка. 

Продажа квартир и лофтов в новостройке 

Купить квартиру в ЖК "Резиденции архитекторов" можно по ипотеке, в том числе и с предложениями застройщика по зачету стоимости "трейд-ин". Акции и скидки периодически обновляются. На официальном сайте новостройки есть предложение оформить покупку онлайн со сниженной ценой. 

 Средства дольщиков привлекаются по старой форме ДДУ (214-ФЗ), так как застройщик на момент перехода на эскроу-счета имел достаточное количество проданных квартир. На портале Минстроя "Наш дом" указано, что сохранность средств дольщиков гарантирована страховым фондом застройщиков. Девелопер AFI Development и застройщик связаны договором поручительства, по которому первый несет ответственность за средства, привлеченные вторым.

Проектная документация и выложенные на сайте новостройки типовые ДДУ разработаны от имени АО "Московский ткацко-отделочный комбинат", заключение ДДУ возможно только с его реквизитами в документе. 

Структура и наполнение официального сайта проекта таковы, что придется задавать много вопросов в офисе продаж. В разделе документов выложена проектная и разрешительная документация с изменениями. 

Особенности и интересные черты новостройки

Созданием архитектурной концепции ЖК "Резиденции архитекторов" занималась мастерская "Группа АБВ", которая не стала гнаться за вычурностью — корпуса имеют современный вид, близкий к неоиндустриальному стилю. Эстетическая составляющая выстроена на основе сочетания вентилируемых фасадных систем с большими, почти панорамными окнами. В некоторых корпусах просматривается ломаная линия остекления по фасаду. 

Судя по корректировке проектной документации, отделка части корпусов третьего этапа была удешевлена за счет применения штукатурки вместо декоративного кирпича. Фасадные системы с воздушным зазором сохранены. В корпусе 8 остался фрагмент исторического фабричного фасада, выходящего на старое фабричное здание. Незначительно менялись планировочные решения. В целом стоит обратить внимание на самое важное. 

1. Конструктив и технология строительства. В корпусах первой очереди фигурируют "бескаркасные" конструкции с блочными стенами, то есть, монолит с несущими стенами. Уже со второго этапа в проектной документации появляются корпуса с монолитным железобетонным каркасом и блочными стенами. Это не мешает застройщику предлагать квартиры без внутренних перегородок, но упоминания свободной планировки нет. 

2. Организация участка. Почти прямоугольная территория с одной стороны ограничена Рубцовской набережной Яузы. Если смотреть по планировочным схемам и картам, то расставленные в правильном порядке корпуса стоят довольно тесно. Остается место для территории ДОУ, прогулочных зон и внутренних проездов. 

3. Часть корпусов имеет общие стилобаты. Есть интересная особенность — в документации фигурируют корпуса с литерами "а". Это одноэтажные строения между жилыми домами, им отдана роль своего рода холлов с входными группами. 

4. На минус первом уровне располагается подземный паркинг. Этажность колеблется от 4 до 17 уровней таким образом, что высотной доминанты не образуется. Для относительно небольшой территории это спасительное решение, позволяющее создать "волну" по высоте и избежать затемнения. 

Если присмотреться к количеству квартир, то можно заметить невысокую плотность в расчете на корпус. На 13 корпусов запроектировано 680 квартир, что с учетом разноэтажности совсем немного. При этом 648 машиномест вполне приемлемо по соотношению с количеством квартир в бизнес-классе. В корпусе 8 покупателям предлагаются лофты. 

При изучении заключения экспертизы проектной документации ЖК "Резиденции архитекторов" можно заметить, что бывшая территория промзоны относится к категории естественно подтопляемых земель (первая редакция Заключения для всего проекта). При строительстве проводились мероприятия водоотведения с понижением уровня грунтовых вод и созданием шпунтового ограждения котлованов. При добросовестном проектировании это не скажется на качестве и безопасности корпусов и подземного паркинга. 

Некоторые особенности в типовом ДДУ и планировках

1. Выложенный на сайте проекта проект ДДУ содержит прямое указание на то, что застройщик передает квартиру без отделки, разводки труб и межкомнатных перегородок. Трассировка не упомянута. 

2. На сайте новостройки ЖК "Резиденции архитекторов" планировки квартир и поэтажные планы показаны с разметкой комнат, значит, ставить перегородки по своей воле покупатель не может. Вопрос о "свободной планировке" следует адресовать менеджерам офиса продаж. В части квартир корпуса 1 перегородка гостино-кухонной зоны показана пунктиром или незавершенным пилоном, что можно отнести к элементам свободной планировки. 

3. "Лофты" в корпусе 8 очень похожи на студии-пеналы, при этом они обозначены как "нежилое помещение (офис)", в них есть  только комната и санузел без душевой кабины. 

4. Однокомнатных квартир нет. При выборе на сайте проекта покупатель попадает на уже упомянутые лофты-офисы в корпусе 8. Какой логике следует застройщик, подменяя предложение купить квартиру предложением малогабаритного офиса, понять сложно. 

5. Часть машиномест (48) отнесена к четвертому этапу строительства, то есть, к офисной составляющей проекта. Насколько они будут доступны покупателям квартир, пока неизвестно. 

Отмеченные здесь особенности не критичны для покупателя, который задаст дополнительные вопросы менеджерам застройщика и внимательно изучит договор. 

Планировки квартир и компоновка этажей в ЖК "Резиденции архитекторов"

Изучение планировок в новостройке стоит начать с анализа поэтажных планов. В традициях бизнес-класса проектировщики не стали перенаселять этажи и оставили на площадке не более шести квартир. Но корпуса разные, поэтому рекомендуем рассматривать варианты внимательно. 

Как уже говорилось выше, в новостройке нет ни студий, ни однокомнатных квартир в обычном понимании. Выбор планировок начинается сразу с двухкомнатных, при этом разброс площадей (51,4 - 91,6 кв.м) позволяет считать некоторые из европланировок большими однокомнатными или "евро" трехкомнатными.  Аналогичный переход форматов характерен и между другими квартирами. Поэтому стоит считать не только количество комнат, а общую площадь и соотношение размеров, чтобы рассмотреть как можно больше вариантов.

В корпусе 1 имеются планировки с ломаной линией окон и лоджией. В двухкомнатных квартирах есть раздельные санузлы, есть компоновки с гостевыми санузлами. Очень много двухкомнатных планировок с кухней-нишей. 

Трехкомнатные квартиры в ЖК "Резиденции архитекторов" от 78 до 123 кв.м по компоновочным решениям тоже можно отнести к вариантам "евро" с небольшим предложением классики. Но даже с кухней-нишей можно подобрать распашную планировку, например, в корпусе 9, или с угловым остеклением в корпусе 6. Довольно интересно выглядит трехкомнатная квартира со скошенной стеной по фасаду корпуса 1 — большая площадь (115 кв.м) и пунктирное обозначение перегородок позволяют при желании совместить совместить комнату с кухней-гостиной. В самой большой трехкомнатной квартире (123 кв.м) в корпусе 3 кухня отделена условным пилоном. 

Четырехкомнатные планировки (106,8 - 110,5 кв.м) гораздо ближе к классике — кухня отделена пунктиром, указывающим на возможность сделать компоновку полноценной на 4 комнаты. Компоновки одинаковые, зато есть два санузла, один из которых с ванной. При желании можно сделать такую квартиру трехкомнатной, не возводя обозначенной перегородки. Но планировка оказывается не распашной. 

Квартиры в ЖК "Резиденции архитекторов" сдаются без отделки, стяжек и разводки труб, без перегородок, что указано в типовом ДДУ. Устанавливается входной дверной блок и общеквартирный электрощиток. В окнах могут быть установлены однокамерные или двухкамерные пластиковые стеклопакеты. Высота потолков по 3,5 м, окна начинаются в 30 см от пола, есть квартиры с угловым остеклением. 

Окружение и инфраструктура новостройки 

Граница Басманного района, где расположен ЖК "Резиденции архитекторов" - пространство между улицами Бакунинской, Гастелло и Рубцовской набережной Яузы. Это место с плотной застройкой, но вокруг находятся в основном научные учреждения и территории бывших и ныне действующих предприятий. В пределах шаговой доступности очень много магазинов, торговых центров, общепита. Один лицей и два детсада. Школа, ДДУ и поликлиника оказываются на том берегу Яузы. Инфраструктурные объекты общего назначения загружены. 

Благоустройство территории и внутренние объекты инфраструктуры 

Застройщик внес в проект небольшой детсад на 70 мест, помещения под магазины и сервисные объекты. По мере сдачи торгово-офисных корпусов тут появится развитая коммерческая инфраструктура, возможно, с частными медцентрами. 

Благоустройство территории планируется с озеленением, созданием прогулочных и велосипедных дорожек, площадок для игр. Дворы не будут закрыты для транспорта, территория не огорожена, так как связана с набережной. Для прогулок — скверик при Никольской церкви и такой же при Покровской церкви. 

Оценка инфраструктуры вызывает двоякое мнение — с одной стороны много объектов коммерческого профиля, с другой практически недоступны муниципальные школы и детсады. ДДУ на 72 ребенка вряд ли решит все проблемы. Поэтому, несмотря на впечатление заполненности окружения, мы беремся оценить инфраструктурную составляющую на 6 баллов. 

Планируется строительство пешеходного моста через Яузу, но пока он попадает на участок, где идет очередной снос и реновация промышленного объекта. 

Местоположение и транспортная доступность

Новостройка бизнес-класса ЖК "Резиденции архитекторов" находится в Басманном районе ЦАО Москвы, вплотную к Рубцовской набережной Яузы, в секторе между набережной и улицами Бакунинской, Гастелло и ТТК на дальней стороне большого участка застройки. Адрес участка — улица Большая Почтовая, 24. Это еще окраина, но уже и не центр, а скорее тот пояс Москвы, где проходит условная граница расположения ЖК бизнес-класса. 

Транспортную доступность обеспечивает станция метро Электрозаводская, до которой придется идти пешком около 15 минут, петляя и пересекая железную дорогу и Яузу (улица Гастелло - Электрозаводский мост - Большая Семеновская). К северо-западу есть остановка автобуса, который довезет до метро минут за 10. Ближе всего к ней находятся корпуса 2 и 3. Второй вариант пешего маршрута — по Рубцовской набережной до Электрозаводского моста. Альтернативой метро является станция электричек Электрозаводская Казанского направления — один перегон до Казанского вокзала и расположенных рядом станций метро. 

Маршруты для автомобилистов 

Автомобилистам доступен маршрут по Бакунинской или Большой Почтовой до ТТК (минут 10), по Рубцовской набережной до ТТК (пробки). Для движения от центра можно выехать на Бакунинскую - Гастелло - Большую Семеновскую и далее в сторону СВХ. Движение в этих краях интенсивное, вероятность пробок высокая, особенно вдоль Яузы и на выездах ТТК. 

Паркинг в ЖК "Резиденции архитекторов"

Проектом предусмотрен паркинг на 650 мест (возможны изменения) под корпусами новостройки. Следует учитывать, что часть машиномест будет сдана только в составе офисной части проекта, еще немалая часть — зависимые механизированные машиноместа. Но соотношение с количеством квартир все равно остается убедительным. Проблема парковки в этом районе стоит остро, площадок мало, улицы узкие, найти место сложно. Какое-то количество машин может поместиться в дворовых проездах. С открытием офисных и торговых корпусов в МФК ЖК "Резиденции архитекторов" заполняемость доступных стоянок станет очень высокой. 

По совокупности приведенных признаков оценить транспортную доступность и удобства для автомобилистов можно на 7 баллов, учитывая и путь до метро, и загруженность дорог, и предложение купить машиноместо. 

Анализ уровня комфорта и приватности в новостройке

Требования к комфорту и приватности для ЖК бизнес-класса высокие. Кроме того, здесь уделяется внимание архитектурной и эстетической составляющей проекта, виду из окон и соответствию окружения заявленному статусу. Начнем с положительных моментов. 

1. Архитектура и конструктив. Авторы проекта не стали увлекаться сложной стилистикой и создали современный, практичный образ комплекса с навесными фасадами и большими окнами. Расстановка корпусов на плане тоже предельно рациональна. Высотной доминанты нет, поэтому скайлайн комплекса получается волнообразной, не акцентированной на башнях. 

2. Планировки. Большой плюс — разнообразие вариантов в двухкомнатных и трехкомнатных квартирах. Лоджии порадуют любителей выйти из помещений, просторные кухонно-гостиные зоны можно использовать полноценно. Пять-шесть квартир на этаже позволяют снизить плотность заселения, не создавать условий для распространения шумов, столпотворения у лифтов. 

3. Паркинг с количеством мест почти 1 к 1 — качественный показатель для бизнес-класса, даже если учесть, что часть мест зависимые. 

4. Район — нет, это не элитная локация, но и не сомнительная окраина. Вполне историческое место с типичным московским колоритом. Своеобразное очарование этого места в близости Яузы, сохраненном здании фабрики, атмосфере Басманного района и названиях улиц. 

Есть и моменты, которые не понравятся придирчивому покупателю. 

Принимая решение, стоит задуматься:

• приватность будет только в границах своего корпуса — офисное и торговое окружение, лофты и апартаменты, набережная, масса коммерческих объектов вокруг и на территории создают особую атмосферу, которую невозможно игнорировать, тем более, что ограждение тут явно не вписывается в контекст планировки;

• явное преобладание европланировок понравится не всем любителям классики, как и относительно небольшой выбор квартир с элементами свободной планировки;

• в компоновках преобладают раздельные санузлы, мало гардеробных, мало гостевых санузлов;

• постоянный звуковой фон — начиная от набережной с пробками, и далее до железной дороги с воющими электричками, окружающими торговыми центрами, офисами, шумом с Большой почтовой;

• вид из окон тут не будет впечатляющим — окружение в основном из крыш и соседних корпусов, разве что квартиры с видом на Яузу и церковные скверики выигрывают в этом плане;

• поблизости нет мест для отдыха и прогулок, если не считать двух сквериков у церквей, слабо развита образовательная инфраструктура, окружающая застройка разнородная и "лоскутная", вполне московская;

• пробки, узкие улицы, метро довольно далеко, и то всего одна станция — такова специфика этого района. 

Как видно, баланс плюсов и минусов выстраивается на 6 баллов. Новостройка бизнес класса ЖК "Резиденции архитекторов" от девелопера AFI Development — безусловно интересный объект для тех, кто охотно варится в котле современной Москвы с ее очарованием, суетой и наполненностью жизни.