Отзыв ЖК Balance (Баланс)

Новостройка бизнес-класса ЖК Balance (Баланс) на Рязанском проспекте реализуется застройщиком КЖБК-2 по заданию девелопера Главстрой. Проект перешел в стадию реализации осенью 2018 года, и пока планы по застройке бывшей промзоны Грайвороново просматриваются весьма условно. Для представления о проекте стоит разделить описание, рассказав о планах на будущее и подробнее о том, что уже известно и документировано. 

Планы девелопера на участок, который формируется в процессе реновации промзоны, серьезны — здесь планируется построить 12 корпусов высотой от 11 30 этажей. По планам освоения территории, массив должен получить и собственную инфраструктуру в виде двух школ, трех детсадов, поликлиники и спорткомплекса. Но это — вопрос будущего, концепция, а пока мы говорим только о том, что отражено в документации проекта и на официальном сайте ЖК Balance. 

Общее описание новостройки ЖК Balance (Баланс)

На приведенном фрагменте генплана просматривается три корпуса с секциями от 9 до 30 этажей на участке площадью около 3,5 гектаров. Количество квартир в корпусах (по порядку) — 842, 895 и 135. Машиномест в подземной части запланировано 741, в состав первой очереди включено ДОО на 150 мест — детсад. Ранее здесь находились производственные здания и служебные ветки железной дороги. Участок окружен гаражами, территорией бывшей промзоны, железными дорогами. 

Технологические, конструктивные и архитектурные особенности ЖК Balance (Баланс) 

Девелопер и проектировщики выбрали доступное по средствам и оптимальное по времени реализации решение. В проектной документации приведены следующие характерные особенности корпусов:

• технология строительства монолитно-кирпичная, с железобетонным каркасом и стенами из ячеистых блоков стандартного размера;

• отделка фасадов корпусов на уровне первых трех этажей выполняется из облицовочного кирпича, выше — с использованием фиброцементной плитки в системе вентилируемого фасада;

• первый и третий корпуса имеют общую стилобатную часть подземного уровня с расположенным там паркингом;

• часть фасадов, выходящая на Окскую улицу, будет оборудована противошумными стеклопакетами, а некоторые квартиры получать эффектное угловое остекление. 

Архитектурное решение построено на перепаде высот — на фрагменте генплана видно, что доминирующие в композиции 30-этажные секции перемежаются более низкими вставками и не перекрывают друг друга в осях. За счет это создаются условия нормальной освещенности параллельных частей корпусов 1 и 2. Более низкий корпус 3 удален от башенной угловой части корпуса 1. За счет прямоугольной планировки возникают частично закрытые пространства с широким проездом бульварного типа по оси квартала. 

Планировки и площади квартир в ЖК Balance (Баланс) 

Квартиры от застройщика Главстрой в новом ЖК представлены тремя категориями — от одной до трех комнат с классическими форматами и европланировками. На сегодняшний день доступны помещения первого корпуса в шести секциях по 10, 13 и 30 этажей. 

Внимательное изучение планировок показывает, что проектировщики отдавали предпочтение евроформату, не стеснялись делать спальни откровенно небольшими, а в некоторых случаях пожертвовали и площадью кухни. Студий в чистом виде нет, зато в категории однокомнатных квартир небольшой площади можно найти вариант с просторной кухонно-столовой зоной и небольшой спаленкой. Решение интересное, хотя стоит приглядеться к расположению окон — они не всегда дают освещенность именно в уголке кухни.  

Однокомнатные квартиры площадью от 36 до 41 кв.м привлекают внимание раздельные санузлы (не везде) и увеличенные кухонно-гостиные зоны. И тут же встречаются спальни по 12 - 15 кв.м. 

Далее начинается категория двухкомнатных квартир — здесь сразу отметим маленькие спаленки, буквально шкафчики для сна по 7 кв.м. Площади от 40 до 50 кв.м нельзя назвать большими, для бизнес-класса это далеко не характерные компоновки. На сайте ЖК Balance (Баланс) сделан акцент на то, что количество санузлов равно количеству спален. С этим можно поспорить — раздельный санузел не стоит позиционировать как два полноценных санузла! 

С площадями и санузлами трехкомнатных квартир такая же история — равенство не везде полноценное, размеры не впечатляют. Это некое прагматичное среднее между квартирами в категории "комфорт" по площади и дополнительными удобствами бизнес-класса. Зато появляются гардеробные и угловые компоновки с тем самым угловым остеклением. Может быть, разработчики и правы — дело не в площади, а в организации пространства. 

В конечном итоге все решает удобство для проживания, и тут площадь далеко не всегда имеет критическое значение. По добавлению удобств ЖК Balance (Баланс) смотрится неплохо. Напомним, что пока речь идет только о планировках одного корпуса, и далее возможно расширение предложений. 

Отделка квартир в ЖК Balance (Баланс)

На сайте проекта ЖК Balance (Баланс) указано, что застройщик предлагает квартиры с отделкой в светлом и темном варианте. Предполагается установка сантехники, плитка и ламинат, окраска стен и монтаж натяжных потолков. В двух- и трехкомнатных квартирах спроектированы французские балкончики, лоджии не предусмотрены. 

Отделка фигурирует в проекте ДДУ, но с оговоркой, что застройщик может впоследствии изменить эту часть предложения. В заключении экспертизы проектной документации указано, что внутриквартирные перегородки и гидроизоляция мокрых зон выполняется застройщиком. В окна квартир будут установлены алюминиевые стеклопакеты, отопление организовано на биметаллических радиаторах, высота потолков по проекту 2,7 м. В ДДУ указаны балконы, террасы и лоджии, что может быть признаком расширения проектных  решений. 

Официальный сайт, документация и продажа квартир в ЖК Balance (Баланс)

Для описания новостройки мы использовали информацию, находящуюся в открытом доступе, и документы, размещенные застройщиком на официальном сайте ЖК Balance (Баланс). 

Проектная декларация, разрешение на строительство и прочие документы, выложенные на сайте проекта, вопросов не вызвали. Между девелопером Главстрой и застройщиком КЖБК-2 заключен договор поручительства, который предусматривает ответственность девелопера перед дольщиками при проблемах застройщика с финансами. Земельный участок передан на правах аренды почти до конца мая 2024 года, собственником является город. 

Сайт новостройки 

Проекту ЖК Balance (Баланс) посвящено несколько сайтов, но официальным, на котором выложена документация, можно считать один. Он достаточно информативен, раскрывает основную информацию и дает возможность выбрать квартиры по секциям. Здесь же есть раздел документов, информация по ипотеке и условиям продаж. 

Немного непривычно выглядит обращение к потенциальному покупателю на "ты" в описаниях подробностей и отсутствие информации о порядке продаж в разделе с названием "Как обрести" — очевидно, подразумевается обретение баланса. 

Сроки сдачи и темпы строительства 

Сроки строительства корпусов ЖК Balance (Баланс) определены только для первой очереди — это третий квартал 2021 года. По отчетам на сайте можно понять, что в середине 2019 года выедены каркасы первых этажей. Темпы строительства можно оценить как нормальные, хотя до сроков сдачи еще есть вероятность переносов. Это может зависеть от необходимости убрать массу старых коммуникаций, расположенных в бывшей промзоне. Что касается остальных четырех очередей проекта, то по ним пока нет документированных деталей. 

Продажа квартир от застройщика 

Купить квартиру в ЖК Balance (Баланс) можно по полной предоплате и ДДУ (214-ФЗ), с привлечением ипотеки. На сайте проекта есть форма для онлайн-покупки "не вставая с дивана" — идея хорошая, но пока недостаточно оцененная. Поэтому застройщик организовал офис продаж на объекте. Подробности оформления стоит выяснять по телефону или на месте. 

Привлек внимание пункт проекта ДДУ 3.2 — в нем сказано, что дольщик предоставляет застройщику право распоряжаться внесенными средствами на цели строительства. Как это соотносится с требованием об открытии эскроу-счетов и переходе на проектное финансирование? — внимательно читайте договор! 

Настоятельно рекомендуем узнать, в каком банке размещены эскроу-счета новостройки, изменена ли редакция пункта 3.2 ДДУ в этом отношении! Судя по утверждению застройщика "объект финансируется Сбербанком", искать стоит в этом направлении. 

Напоминаем, что после принятия изменений в 214-ФЗ, деньги дольщиков не поступают в распоряжение застройщика, а накапливаются на недоступном для него счете в уполномоченном банке, который и кредитует строительство. 

Инфраструктура, паркинг и благоустройство территории в ЖК Balance (Баланс) 

Территория бывшей промзоны находится в отрыве от жилой застройки с объектами инфраструктуры. Условно в зону доступности можно внести три школы, лицейский комплекс, два детсада и несколько гипермаркетов повседневного спроса. До поликлиники далеко. Торговый центр "Рязанский" находится у метро Рязанский проспект. 

Внутренние социальные и торговые объекты 

Застройщик намеревается развернуть социальную и торговую инфраструктуру. На этапе строительства первой очереди проект предусматривает строительство детсада, предоставление помещений в первых этажах по кафе, кафетерий и магазины. На сайте упоминается пекарня, аптека и турагенство. Кроме того, выделяются площади под условные офисы. По мере освоения территории здесь должны появиться школы, детсады, поликлиника, но пока речь о них только в планах. 

Благоустройство территории и паркинг в ЖК Balance 

В рамках благоустройства запланирован парк, в котором будут оставлены рельсы бывшей заводской железной дороги — среди них посадят деревья. На него отводится 5 га из 30 выделенных на реновацию промзоны. 

Из описания проекта можно понять, что дворы окажутся закрытыми для транспорта, но прямого упоминания об этом нет. Запланированы детские площадки и зоны отдыха. В лобби первых этажей остается место для колясочных. 

Подземный уровень первого и второго корпусов оборудуется как паркинг на 741 машиноместо, там же будут расположены индивидуальные кладовые. На эти объекты имеются отдельные ДДУ. 

Расположение и транспортная доступность ЖК Balance (Баланс)

Новостройка ЖК Balance (Баланс) расположена Рязанском проспекте, вл. 21, ЮВАО Москвы, недалеко от станции метро Рязанский проспект и МЦК Нижегородская. До метро 4 остановки наземного транспорта или примерно 20 минут пешком.

Относительно расположения нового метро — лучше смотреть по карте. Выходить к остановкам общественного транспорта придется через гаражи. На общественном транспорте можно доехать до станции Плющево Казанского направления и станции МЦК Нижегородская. 

Автомобилисты могут выехать на дублер Рязанского проспекта, чтобы далее по Нижегородской улице попасть на ТТК примерно за полчаса. Выезд пока довольно сложный. 

Комфорт, преимущества и недостатки ЖК Balance (Баланс)

Оценка преимуществ и недостатков ЖК Balance (Баланс) пока выглядит довольно условной. Строительство первой очереди ведется в рамках более крупного проекта, начато оно недавно, и о явных плюсах и минусах проекта говорить сложно. Однако есть моменты, на которые стоит обратить внимание. 

1. Новостройка выглядит современной по архитектуре и планировочному решению. Площади квартир непривычно малы для бизнес-класса, но, как верно отмечено застройщиком, они рациональны. Дело не в размерах, а в удобстве планировки. При этом вопрос очень маленьких спален все равно повисает в воздухе — это дань экономии? 

2. Спорная экологическая составляющая — бывшая промзона, гаражи, рядом Рязанский проспект… Компенсирует ли благоустройство и парк (в неопределенном будущем) эти влияния? 

3. Сколько продлится строительство, сколько времени вокруг корпусов первой очереди будет кипеть бурная производственная жизнь? 

4. Будут ли дворы закрыты для транспорта, хватит ли мест в подземном паркинге на более чем тысячу квартир? 

На сайте застройщика упомянута система индивидуального кондиционирования. Мы изучили проектную документацию, в которой сказано, что высотные части секций будет обслуживать вентиляция с принудительным побуждением, и только жильцы верхних этажей получат в свое распоряжение канальные вентиляторы под кровлей. Не ясно, как поведут себя коммуникации в бывшей промзоне. При изучении материалов иногда кажется, что все это больше соответствует категории "комфорт+". 

О приватности и покое на время до полного завершения проекта говорить сложно. Спасут только замкнутые пространства внутри корпусов. Как пойдет дальнейшая реализация проекта, пока неизвестно.