Отзыв ЖК Некрасовка (13-й квартал)

Новостройка ЖК Некрасовка представляет собой часть большого проекта освоения территории Люберецких полей — бывших полей аэрации "Мосводоканала", которые были рекультивированы, засыпаны и отданы под массовое строительство жилья эконом-класса. Участок размером более 600 га застраивается по плану развития, разработанному московскими властями, созданному после присоединения находящихся за МКАД участков к Москве. 

Рассматривать весь массив как единое целое весьма сложно, поскольку тут работает несколько застройщиков разного масштаба. Разделенная на кварталы территория на юго-востоке приобретает черты структурированного жилого образования, в составе которого оказывается и микрорайон Люберецкие поля, и современные ЖК с относительно доступными ценами. Оценить масштабы можно, изучая карту и генеральный план развития, где насчитывается до 40 корпусов от разных застройщиков. 

Общее описание ЖК Некрасовка и отличительные особенности новостройки ДСК-1

Нас интересует определенная часть нового образования — ЖК Некрасовка в 13-м квартале, где строительство ведет ДСК-1, а застройщиком выступает ООО "Авеста-Строй". С открытием метро Некрасовка интерес к новостройке значительно повысился. 

На плане развития этот участок обозначен как Кв.13, расположенный между улицей Вертолетчиков, озером Черное и Кв. 14, 16, 19. Часть ранее построенных ДСК-1 корпусов относится к Кв.11.

 Застройка ведется таким образом, чтобы сформировался жилой массив, предоставляющий доступ к социальной и торговой инфраструктуре и расположенный в относительной близости к станции метро. 

Если вас заинтересовала квартира в ЖК Некрасовка, то при изучении особенностей новостройки стоит заранее учесть несколько деталей. Это поможет не запутаться и составить правильное представление о районе и перспективах приобретения жилья недалеко от Люберец. 

1. На генплане Кв13 просматривается 20 многосекционных панельных корпусов, расположенных по квартальному принципу и образующих прямоугольные дворовые пространства с проездами и прогулочной зоной. 

2. Строительство ведет ДСК-1, компания, использующая современную панельную технологию на основе собственного производства по проектам ПТ-44Т-1, ПТ-44Т и "ДомРик" с эркерами (не все), "ДомНад" с элементами панорамного остекления и лоджиями.

3. Нумерация корпусов, как всегда в таких районах, запутана, поэтому стоит особо внимательно изучать генплан, и тут вас ждет сюрприз. 

4. Официальных сайтов новостройки ЖК Некрасовка сразу три, один старый, один на портале ДСК-1, еще один относится к 2018 году. На них размещены разные варианты генплана. 

Обратите внимание на то, что генплан на двух сайтах повернут! Он представлен в виде трехмерной схемы, на которой к зрителю обращена северная сторона, где корпуса соседствуют с прямоугольным водоемом бывшего поля аэрации. Только на сайте 2018 года ориентирование схемы соответствует карте. 

Документация и сроки сдачи на официальном сайте проекта  

В разделе документов, к сожалению, отсутствуют заключения экспертизы проектной документации, есть только проектные декларации и РВЭ на уже сданные корпуса. По содержанию раздела на портале ДСК-1 можно понять, что 10 корпусов уже введено в эксплуатацию

Еще на 16 корпусов представлены проектные декларации. Ожидаемый срок сдачи этих домов — 2020 и 2021 годы. Строительство ведется быстрыми темпами, срыва сроков не отмечено. Одновременно строятся и вводятся в эксплуатацию школы и детсады. 

Покупка квартиры от застройщика в ЖК Некрасовка

Купить квартиру в ЖК Некрасовка можно по двум проверенным схемам. Продажами занимается ДСК-1, которому "Авеста-строй" передает жилье по ДДУ, а окончательная реализация происходит по договору переуступки прав. Часть квартир по ДДУ реализует сам застройщик. В сданных корпусах оформляется договор-купли-продажи. На момент написания обзора не было выявлено случаев недобросовестных продаж со стороны застройщики или подрядчика. Офисы продаж находятся недалеко от стройки, работают круглосуточно, из можно найти по карте. Обращаем внимание, что микрорайон и квартал Некрасовка — это объекты других застройщиков. 

Планировки и отделка квартир в корпусах 

Планировки квартир в ЖК Некрасовка разнообразны, поскольку в новостройке возводятся панельные корпуса разных проектов. Для представления об особенностях компоновки стоит уделить внимание наиболее распространенным вариантам. 

В 11 и 13 кварталах есть корпуса серии П-44Т по 17 этажей. Здесь можно найти помещения с эркерами, квартиры от 1 до 3 комнат, в том числе и евроформат. 

Усовершенствованная серия "ДомРИК" в 11 и 13 квартале представлена квартирами по 1 и 2 комнаты, причем в двухкомнатных компоновках появляются гостевые санузлы. 

Серия "ДомНАД" в кварталах 11 и 13 представлена корпусами с квартирами от 1 до 3 комнат. 

Планировки практичные, не поражающие воображение размерами или неожиданными решениями. Стоит обратить внимание, что не везде лоджия большая, иногда она только "обозначена". В панельных домах этих серий не предусмотрены кладовые, гардеробные и прочие дополнительные помещения. Количество квартир евроформата ограничено по причине относительно старых планировок. Часть квартир этого типа можно отнести как к однокомнатным, так и к двухкомнатным, и такие предложения встречаются на сайте новостройки. 

В зависимости от серии дома можно найти варианты с тремя лифтами на этаже. Высота корпусов в пределах 17 - 25 этажей. Приводим пример поэтажного плана для дома серии ПТ-44Т/ПТ-44К

Раздел выбора квартир есть на сайте ЖК Некрасовка, входящем в состав портала ДСК-1. Доступен вариант со списком и показом планировок, вариант с выбором на трехмерном плане. 

Отделка базовая и чистовая 

Застройщик предлагает покупку квартир с предчистовой и чистовой отделкой. В первом варианте покупатель получает выровненные полы и стены, разводку электропроводки, приборы учета воды и остекление. Имеются межкомнатные перегородки. 

Квартиры с отделкой в ЖК Некрасовка продаются в цветовых гаммах "Молоко" и "Кофе" с плиткой в кухне и санузле, обоями, ламинатом и межкомнатными дверями. Эти предложения реализованы в 15 и 16 корпусах. 

Инфраструктура и окружение новостройки в Некрасовке 

Инфраструктура социального и торгового профиля в ЖК Некрасовка формируется по мере застройки. Поскольку первые корпуса были сданы еще в 2016 году, школы, детсады и поликлиники постепенно появляются в пределах огромного массива, продвигаясь на север и восток. В генплане 13 квартала предусмотрены детсад и школа, аналогичные объекты уже работают в 10 и 11 кварталах. Мы говорим об объектах шаговой доступности. Лучше всего ситуацию отражает карта и фрагмент плана развития территории, выложенный на сайте Института генплана Москвы. Информация может уточняться по мере застройки территории. 

Отзывы о ЖК Некрасовка показывают, что темпы развертывания инфраструктуры достаточны для того, чтобы покупатели квартир могли отправить детей в школы и детсады, посетить поликлинику и воспользоваться услугами магазинов. 

Разделить инфраструктуру на внешнюю и внутреннюю в массиве таких масштабов практически невозможно. Это связанная единой концепцией застройка, в границах которой создается своя система жизнеобеспечения. Строительством объектов социальной инфраструктуры занимается город, что означает поддержание темпа развития. У станции метро должен появиться торговый комплекс. Магазины распределены по территории равномерно, но со временем их концентрация у метро и по линиям улиц Покровская, Липчанская, Вертолетчиков, Рождественская естественно вырастет. 

Паркинги, стоянки и благоустройство в ЖК Некрасовка

Парковка автомобилей в ЖК Некрасовка заявлена в виде плоскостных стоянок, как это видно на карте. 

Градостроительным планом предусмотрено создание парковок на 3500 и более машиномест, но пока сложно сказать, где будут расположены многоуровневые паркинги. Дворы не закрыты для транспорта, поэтому ожидается расстановка транспорта на всех сколько-нибудь подходящих местах. Градостроительная концепция застройки предполагает акцент на использование общественного транспорта, поэтому ждать сюрпризов не стоит. Возможно, со временем появятся многоуровневые стоянки по периметру жилого массива. 

Ясности нет, на все вопросы по этому поводу уполномоченные лица отвечают так: "Со временем". 

Благоустройство территории в ЖК Некрасовка будет выполнено по стандартам для такого рода новостроек, но с некоторыми улучшениями. В частности, появится зона отдыха на берегу озера Черное, пешеходный участок с аллеей в 13 квартале. Во дворах будут обустроены площадки для игр и прогулок, по периметру застройщик обещает проложить велосипедные дорожки. В части корпусов выделяются помещения под коммерческие объекты сервисного и торгового назначения. Не планируется создавать закрытые зоны, ограждение территории. В домах спроектированы помещения консьержей, но использовать их по назначению — решение управляющей компании. 

Местоположение и транспортная доступность 

Новостройка ЖК Некрасовка находится примерно в 8 км к востоку от МКАД в районе Люберецкие поля, населенного пункта Некрасовка рядом с Люберцами. Стоит особо отметить, что это территория Москвы, несмотря на удаление от МКАД. 

Метро и наземный транспорт в Некрасовке 

Транспортную доступность ЖК Некрасовка обеспечивает станция метро Некрасовка короткой Некрасовской линии. Это по сути придаток, некое ответвление Таганско-Краснопресненской линии, которая в итоге и определяет возможность добраться до центра города. Пересадка на станции Косино с переходом на Лермонтовский проспект дает возможность попасть на МЦД Нахабино-Подольск, а дальше и на линию Одинцово-Лобня. Пересадка на МЦК получается неудобной, она очень далеко, на другой стороне Москвы. 

Дойти до метро можно примерно за 10 минут, при этом есть возможность сократить путь через дворы. Добраться до центра Москвы можно примерно за час. Но стоит учитывать, что в пиковое время весь поток пассажиров из огромного жилого массива будет проходить только через Некрасовку и потом пересаживаться на Косино, то есть, направление утром и вечером оказывается перегруженным. 

Рассматривать в качестве альтернативы электрички от станции Люберцы довольно сложно — до нее придется проехать 5 км автобусом. Остановки транспорта расположены по периметру 13 квартала. В сторону Москвы можно ехать и на автобусе по косинскому шоссе, но оно пока имеет ограниченную пропускную способность. Таким образом можно добраться до метро Выхино. 

Маршруты для автомобилистов 

У автомобилистов есть выбор. В сторону москвы можно ехать по Косинскому шоссе или с небольшим отклонением на юг по Лермонтовскому проспекту. Маршрут несложный,если не считать загруженности дорог в пиковое время. Поездка до центра займет около 50 минут, попасть на ТТК можно в районе Лефортова, есть вариант с проездом по СВХ. Кратчайшим путем остается вариант через СВХ - Шоссе Энтузиастов. 

После обещанной реконструкции проектируемого проезда и Косинского шоссе дорожная ситуация должна улучшиться. 

Проблемы транспортной доступности в ЖК Некрасовка

Узким местом остается привязка к единственной станцией метро Некрасовка и неизбежная пересадка на Косино, где весь поток устремляется на напряженную Таганско-Краснопресненскую линию. Перспективы изменения на этом участке минимальны, а население района постоянно растет. Кроме того, эконом-класс в сочетании с общей транспортной политикой в Москве предполагают активное использование общественного транспорта, значит, нагрузка на метро останется значительной. 

Баланс плюсов и минусов для эконом-класса 

Оценить баланс преимуществ и недостатков ЖК Некрасовка от ДСК-1 оказалось сложной задачей. Корпуса и инфраструктура входят в состав большого массива, который строится и сдается уже не первый год. Здесь работает несколько застройщиков, концепция развития такова, что любой жилой комплекс представляет собой элемент квартальной застройки, находящийся в окружении конкурентов с минимальными отличиями. 

Мы учли несколько важных моментов, изучили отзывы о ЖК Некрасовка и готовы поделиться своими выводами:

• для новостройки эконом класса важно выдержать соотношение стоимости, доступности благ и качества жилья, чего ДСК-1 добивается за счет применения типовых проектов, панельной технологии и коротких сроков строительства;

• несмотря на уже упомянутую напряженность с транспортом, время на поездку в центр Москвы не превышает часа, а это положительный момент с учетом расположения за МКАД;

• инфраструктура района формируется с незначительным отставанием от строительства корпусов, сроки ожидания благ короткие;

• возможность купить квартиру с отделкой в ЖК Некрасовка с учетом доступных цен понравится тем, кто не готов долго ждать. 

Готовые корпуса, удачная компоновка квартала и консервативные планировки квартир дают возможность быстро освоить жилье и получить ценную для многих московскую регистрацию. Решение рассчитано на рационального покупателя, который ждет современную квартиру недорого, в развитом районе без увеличивающих стоимость опций. Соотношение цена/качество выдержано. 

Недостатки и сомнительные особенности новостройки 

Теперь о грустном и вызывающем сомнения. Покупателя должна насторожить прежде всего экологическая ситуация, которая осложняется близостью мусоросжигательного завода на севере (примерно километр), последствиями работы станции аэрации, на землях которой построены корпуса, полигона ТБО, который проходит цикл рекультивации. Полигон Торбеево принимает опасные отходы, и расстояние в 10 км может оказаться незначительным для испарений при восточном ветре. 

Судя по отзывам о ЖК Некрасовка, жители жалуются на запахи с полей орошения и выбросы от сжигания отходов. Близость озера и ранее затопленные территории способствуют нарушения баланса влажности воздуха. Эта сторона новостройки явно не может рассматриваться как преимущество. 

Напомним и про транспортную доступность, которая полностью зависит от единственной станции метро и пересадки на Косино. Это узкое место без перспективы. Проблемой остается минимум парковок и неопределенность со строительством многоуровневых стоянок. 

Среди моментов, типичных для жилых массивов эконом-класса, остаются и открытые для транспорта дворы, забитые машинами, и минимум приватности, и высокая плотность населения на открытых пространствах дворов без ограждения. 

Наши выводы о ЖК Некрасовка — если вам нужна новая квартира с отделкой для проживания рядом с Москвой, прописка, невысокая цена и развитый район без дополнительных удобств, то решение о покупке будет оправданным. Хотите больше опций и ближе — как следует подумайте!