Отзыв на ЖК Отражение

Новостройка ЖК "Отражение" в Марьиной роще (СВАО) — небольшой по масштабам и единственный проект застройщика Укрросметалл. Это апарт-отель с небольшим паркингом, отнесенный к комфорт-классу, построенный по индивидуальному проекту на небольшом участке, где раньше находился детсад. Назвать проект амбициозным не получается, он больше похож на продукт точечной застройки, а для девелопера его строительство не является профильным видом деятельности.

 

 

Источники информации для обзора ЖК "Отражение"

Для написания обзора нами использовалась доступная в сети интернет информация. Изучался официальный сайт проекта ЖК "Отражение" и выложенная на нем документация — проектная декларация, разрешение на строительство с продлением сроков, заключение экспертизы проектной документации. Использованы данные картографических сервисов для анализа местоположения, инфраструктурного окружения, транспортной и дорожной обстановки вблизи новостройки.

Общее описание и особенности апарт-комплекса "Отражение" в Марьиной роще

Комплекс апартаментов, который на официальном сайте именуется Дом "Отражение" представляет собой одно сложное в плане строение с коридорной компоновкой и апартаментами от студий до трех комнат. По всем признакам это апарт-комплекс, у которого есть свои особенности и интересные черты:

• здание построено по современной монолитной технологии — силовое и ядро и стены из железобетона, утепление выполнено плитными материалами с использованием плитных материалов и элементов вентилируемого фасада;

• архитектурное решение интересное — секции здания пересекаются крестообразно, образуя "перекрывающиеся объемы", часть строения приподнята на монолитные колонны для организации проезда транспорта;

• в доме на 9 этажей расположено 209 помещений под апартаменты, не имеющих статуса жилых квартир, что отразится на стоимости проживания, регистрации собственности и обслуживания;

• на первом этаже будет создана минимальная коммерческая инфраструктура, в подземной части строения — паркинг.

Небольшой участок на углу Шереметьевской улицы и 13-го проезда Марьиной рощи будет благоустроен без излишеств, при этом сохранится озеленение в виде кусочка территории с деревьями и кустарниками, которые были пересажены перед началом строительства. Внешне дом выглядит очень современно за счет отделки плитами с использованием деревянных деталей и характерной "обрешетки" фасада с объемными решениями.

Планировки апартаментов без отделки в ЖК "Отражение"

Планировки апартаментов в ЖК "Отражение" (будем называть апарт-комплекс так для простоты) имеют некоторые особенности. При выборе следует учитывать, что все санузлы в помещениях совмещенные. Встречаются своеобразные компоновочные решения в виде смещенных квадратных смещенных комнат, есть помещения со срезанными углами. Площади апартаментов от 23 до 93 кв.м.

Привычные глазу классические решения выглядят так:

 

Еще несколько примеров планировок апартаментов в ЖК "Отражение":

 

Есть распашные и угловые варианты двухкомнатных помещений. Интересно взглянуть на поэтажные планы, где просматривается коридорная компоновка корпуса с четырьмя лифтами и довольно сложными пересечениями на плоскости. Здесь можно составить представление о форме здания в плане.

 

 

Продажа без отделки

Апартаменты в комплексе Дом "Отражение" продаются без отделки. Застройщик предоставляет возможность объединить небольшие объекты в один, подробности подобной перепланировки следует уточнять у продавца. В помещениях не предусмотрены балконы и лоджии, имеются места под кондиционеры. Остекление выполняется двухкамерными стеклопакетами. Высота потолков составит 3,0 метра.

Официальный сайт, сроки строительства и продажа апартаментов от застройщика

Официальный сайт новостройки ЖК "Отражение" дает общее представление о проекте. На сайте есть возможность выбрать объект на трехмерном плане и по основным параметрам. Ресурс изобилует рекламной информацией, среди которой оказывается сложно выделить рациональное зерно.

Неточности в информации о ЖК "Отражение"

При изучении проектной документации у нас возникли вопросы по количеству и составу помещений. Так, на сайте проекта указано, что машиномест будет 46, а общее количество апартаментов не обозначено. В проектной декларации и заключении экспертизы проектной документации фигурируют разные цифры, в разрешении на строительство количество объектов и вовсе не указано.

 

 

 

 

Вероятно, в проект вносились изменения. Второй вариант — в заключении экспертизы приведены суммарные данные по всем объектам продажи. Для копирования использованы документы, выложенные на официальном сайте новостройки апарт-комплекса ЖК "Отражение". Мы привели эти фрагменты не для компрометации проекта — до сдачи дома осталось совсем немного времени, на этом этапе застройщик заинтересован в завершении работ, и вероятность срыва планов резко снижается. Но факт нестыковок стоит отметить.

Сроки завершения строительства

Срок сдачи дома "Отражение" менялся — с 2017 года он перенесен на начало 2019 года. Судя по фото и видео со стройплощадки, темпы работ восстановлены, строительство близится к завершению, основные конструкции дома возведены, завершается внешняя отделка.

Как купить апартаменты от застройщика

Продавцом апартаментов в доме является сторонняя организация — S.A. Ricci, при этом ДДУ подписывается непосредственно застройщиком.

 

Апартаменты в ЖК "Отражение" продаются по ДДУ (214-ФЗ) с предоставлением ипотеки от нескольких банков. Цены соответствуют категории "комфорт" с учетом близости к центру Москвы.

Инфраструктура и внешнее окружение ЖК "Отражение"

Торговое и социальное окружение апарт-комплекса ЖК "Отражение" относится к району Марьина роща. Участок находится в треугольнике, образованном железными дорогами и Шереметьевской улицей, поэтому часть объектов оказывается отрезанной.

 

 

При изучении карты и сведений о районе можно найти:

• один детсад шаговой доступности и два несколько дальше;

• школу и гимназию в пределах пешей прогулки;

• несколько медцентров и стоматологических клиник, спортклуб и футбольная арена;

• магазины повседневного спроса, а практически рядом, под боком — торговый комплекс Капитолий с гипермаркетом Ашан и кинотеатром.

Назвать окружение исчерпывающим и покрывающим все потребности будущих жильцов сложно — объекты загружены, до поликлиник далеко. Островок жилой застройки от 9 до 13 проезда Марьиной рощи небольшой, ограниченный двумя железными дорогами, развязкой и небольшими промзонами. Ближайшая находится на дуге улицы Веткина. Это формат окружения и определяет взаимодействие с объектами инфраструктуры.

Внутренние объекты, благоустройство и паркинг

При небольших масштабах нового апарт-комплекса застройщик не может компенсировать недостатки окружения. Помещений в первом этаже дома хватит на магазин, кафе и воскресную школу. Благоустройство территории будет проведено соответственно — уже пересажены деревья, образующие небольшой сквер, готовится аллея с газонами. Это будет единственное место для прогулок, поскольку парки и скверы довольно далеко.

Мы уже упоминали, что в проектной документации указан паркинг на 32 машиноместа, а на сайте продавца из 46. Какова ситуация в реальности, понять трудно. Но в любом случае, это совсем немного, и многим придется пользоваться открытой стоянкой у ТРЦ.

 

 

Мы готовы оценить комплекс факторов на 5 баллов — для комфорт-класса маловато доступных удобств.

Где находится апарт-комплекс ЖК "Отражение"

Новостройка ЖК "Отражение" находится в районе Марьина роща СВАО Москвы, на улице Шереметьевская, 24. Это примерно в полутора километрах на север от ТТК. Дом расположен удачно по отношению к центру города, но с транспортной доступностью есть проблемы.

Метро и общественный транспорт

Пользователям общественного транспорта придется добираться до метро — для Москвы это важный показатель доступности. Ближайшая станция Марьина роща расположена довольно далеко, у пересечения с ТТК. Полтора километра до метро придется либо преодолеть пешком, либо проехать на наземном транспорте. Идти здесь не очень удобно, так как придется преодолевать неуютный отрезок по путепроводу над железной дорогой.

 

 

Поездка в центр Москвы растянется примерно на 45 - 60 минут в зависимости от времени суток и дорожной обстановки на Шереметьевской улице. Примерно такое же расстояние до станции Бутырская.

Маршруты для автомобилистов

Автомобилистам доступны маршруты по Шереметьевской и проспекту Мира, второй вариант может оказаться быстрее, несмотря на необходимость ехать сначала на север, чтобы пересечь железную дорогу Рижского направления.

 

Тут есть альтернатива и даже почти прямые пути. До ТТК можно добраться минут за 10, до центра Москвы - за полчаса. Движение в сторону МКАД — по проспекту Мира.

Оценить местоположение, дорожную и транспортную доступность на 7 баллов — картину портит удаленность метро и малый выбор станций поблизости.

Преимущества и недостатки ЖК "Отражение"

Плюсы и минусы ЖК "Отражение" уже можно оценивать с большой степенью приближения — дом практически готов, окружение за время до сдачи не изменится. У апарт-комплекса есть свои положительные стороны:

• здание построено по монолитно технологии, это современная конструкция, которая не приносит неприятных сюрпризов;

• на небольшом участке будет создан сквер с аллеей, насколько это возможно при таких размерах и расположении относительно улиц;

• рядом нет строек, уровень заселенности района остается в обычных пределах;

• застройщик обещает обособить дом — создать системы охраны и инженерные сети для автоматизации процессов обеспечения.

Для апартаментов комфорт-класса это вполне приемлемо, хоть и не исчерпывающе.

Что вызывает вопросы и сомнения?

1. Мы уже упоминали странные нестыковки относительно количества мест в паркинге, кроме того, их в любом случае мало.

2. Рядом с домом проходит железная дорога и пути станции Москва-Товарная, а это источник постоянного шума, особенно при формировании поездов.

3. Рядом нет зеленых зон и мест для отдыха, а островок застройки окружен предприятиями.

4. В планировках квартир не предусмотрены раздельные санузлы, что существенно снижает статус дома, кроме того, проект не предусматривает балконов и лоджий, хотя этажность небольшая.

Рядом с участком находится большой торговый комплекс с парковкой — такое соседство обычно негативно сказывается на приватности, это источник шума, оттуда ходят посторонние.

Мы не относим к негативным факторам формат апартаментов, это законно, а покупатель понимает, что покупает. Да, коммуналка дороже, уровень законодательной защиты ниже, чем в жилом доме. Но такова реальность.

Наша оценка комфорта, приватности и качества жизни в апарт-комплексе "Отражение" - 5 баллов.