Определение и признаки квартиры для покупки в новостройке

Квартира от застройщика в новостройке — это объект для проживания, имеющий ряд функциональных, формальных и нормативных признаков. Что такое квартира с точки кодексов и градостроительных правил? — это важно для покупателя, поскольку приобретение права собственности связано с необходимостью точного определения.

Определение квартиры как объекта

Сначала определим само понятие.

Квартирой называется одно или несколько обособленных в составе строения и связанных между собой жилых и вспомогательных помещений с общим входом, расположенных в жилом доме и предназначенных для проживания физических лиц.

Признаки и условия для признания помещения квартирой

Из этого определения, которое может меняться в зависимости от законодательных актов региона, можно сделать выводы об основных признаках квартиры как таковой:

• структурная обособленность — это отделение помещений квартиры от других частей строения стенами и перекрываемым входом;

• функциональная связанность — внутри квартиры помещения могут использоваться для проживания и удовлетворения бытовых потребностей, при этом доступ к ним возможен через единый вход;

• соответствие санитарным и прочим нормам, регулирующим состав, площади, освещенность, воздухообмен, обеспеченность водой, энергией, системами коммуникации и отведения стоков, общей и пожарной безопасности;

• конструктивная связь со строением — квартира является частью дома, ее физически нельзя выделить и переместить.

Обязательным условием признания помещения квартирой является расположение дома (строения) на землях, отведенных под жилое использование и строительство. Если одно из перечисленных условий не выполняется, то объект становится нежилым. Пример такого решения — апартаменты, которые могут иметь достаточно функциональности для временного проживания (размещения), но не признаются жилыми объектами.

Квартира в жилом и многоквартирном доме

В статье 16 Градостроительного кодекса РФ имеется и определение жилого дома как разновидности отдельного строения (индивидуального определенного), состоящего из комнат и вспомогательных помещений, обеспечивающих удовлетворение бытовых нужд и возможность проживания. Расположение квартиры вне жилого дома невозможно.

Жилые, многоквартирные и блочные дома

Однако есть еще одна тонкость — это понятие многоквартирного дома, о котором мы поговорим отдельно, поскольку оно остается предметом споров и имеет помимо градостроительных и конструктивных признаков, некоторые особенности в части права собственности. Большинство квартир в новостройках продается в многоквартирных домах. Но есть и блокированная (блочная) застройка. Разница состоит в праве собственности на часть земельного участка, непосредственно связанного с этим строением, которое принято называть таунхаусом.

Недобросовестная продажа квартир в новостройках

При выборе квартиры в новостройке следует обратить внимание на статус строения — недобросовестный застройщик может получить разрешение на строительство жилого дома, построить его как многоквартирный или блочный и продать там помещения. Впоследствии не удастся оформить на них право собственности, а само строение может быть и снесено. Вернуть деньги в этом случае будет практически невозможно!