Отзыв ЖК «Fresh (Фрэш)»

Новостройка комфорт-класса ЖК «Fresh (Фрэш)» в Зябликово (на юго-востоке Москвы, недалеко от МКАД) вызывает несомненный интерес как первая попытка девелопера "Донстрой" перейти от проектов бизнес- и премиум-класса к более демократичным по стоимости предложениям. При изучении подробностей внимание сразу фиксируется на стремлении придать комфорт-классу повышающие статус и уровень приватности черты, получить баланс рационализма, эстетики и функциональности в рамках новой для проектировщиков и девелопера ценовой категории. Это тот случай, когда хочется сказать, что уровень "комфорт" в основной концепции должен выглядеть именно так. 

Общее описание и особенности новостройки

На относительно небольшом участке площадью около 3 га на границе поймы реки Шмелевка и жилой застройки спального района будут построены 4 корпуса высотой от 28 до 30 этажей на 1580 квартир и 501 машиноместо в подземном паркинге. В помещениях первых этажей появятся магазины (продовольственной и непродовольственной групп), кафе, объекты сервиса. У новостройки есть индивидуализирующие особенности. 

1. Участок распланирован линейно, три корпуса стоят параллельно друг другу, один чуть в стороне под прямым углом. В проектной документации корпуса 1 - 3 относятся к "зданию 1", так как имеют общий подземный этаж с автостоянкой, а территория между ними является эксплуатируемой кровлей паркинга. 

2. Архитектурная концепция тяготеет к неоклассицизму с характерными чертами навесных фасадов, светлыми тонами, увеличенными окнами, выделенной вертикальной составляющей пилонов стен и лаконичными формами. Высотной доминанты как таковой нет, сам комплекс оказывается в этой роли среди окружающей застройки. 

3. Технология строительства и конструктив вполне современные — монолитный каркас в ядре здания, монолитные пилоны и несущие стены, между которыми укладываются блоки, а поверх монтируется навесной фасад. Стены формируются трехслойными, с утеплителем в середине. 

4. Расположенная ближе к реке сторона участка дополнительно укрепляется, три корпуса возводятся на плитном фундаменте, а "здание 2" - оно же корпус 4 строится на свайном основании. 

Для района Зябликово эта новостройка нетипична, учитывая ее явную претензию на уровень комфорт+. 

До момента перехода участка в собственность застройщика это была стоянка спецтехники Метростроя. При изучении проектной документации можно заметить важную деталь — на глубине 10 - 15 метров и на расстоянии примерно в 20 метров от зданий  1 и 4 корпусов ЖК «Fresh (Фрэш)» проходит соединительная ветвь метрополитена, петля между Замоскворецкой и Люблинско-Дмитровской линиями. Двухсотметровый тоннель плавной дугой идет от перекрестка Орехового бульвара и улицы Кустанайской до перекрестка улиц Ясеневой и Воронежской. Приводим схему и фрагмент карты, где мы обозначили эту дугу красным цветом. Что это означает? 

Рано утром и поздно вечером, когда поезда метро следуют измененными маршрутами, переходя с линии на линию, под северо-западным углом новостройки будет активизироваться движение. Люди, чувствительные к постороннему шуму, вероятно, почувствуют и услышат нечто, напоминающее отдаленный гром. Возможно, кто-то ощутит вибрацию и легкие толчки, поскольку под корпусом 1 начинается подземный паркинг, то есть, пустое пространство, а монолитный каркас высоток хорошо передает такие колебания. Отметим, что в проектной документации указаны и меры, принятые проектировщиками против вибрационных воздействий от метрополитена. 

Это нельзя назвать критическим недостатком или опасным фактором, но не стоит игнорировать, если вы дорожите тишиной в квартире. 

Сроки сдачи и продажа квартир в ЖК «Fresh (Фрэш)»

Старт строительству был дан в 2018 году. Сдача всех корпусов запланирована на III квартал 2021 года. Судя по фотоотчетам и видео со строительной площадки, темпы взяты хорошие, можно рассчитывать на завершение работ в срок. В мае 2020 года работы на стройке после незначительного перерыва, связанного с эпидемией, были восстановлены в полном объеме. 

На официальном сайте ЖК «Fresh (Фрэш)» выложена очень подробная информация о проекте, но ее нужно правильно искать. Поиск по названию выдает сразу два сайта, причем оба достаточно информативны — за основу следует брать тот, что связан с порталом "Донстрой" или "fresh-dom.ru". Если пользователь терпеливо закроет несколько навязчивые предложения немедленно перезвонить, то сможет прочитать описания, изучить фото и добраться до выбора квартиры на схеме по корпусам. Стоит отметить, что версия для мобильного устройства (планшетная) на "fresh-dom.ru" несколько урезана, там нет варианта выбора на "генплане". 

Максимум информации можно получить, если скачать с официального сайта рекламный буклет. Рекомендуем использовать формат PDF, тогда будет меньше проблем с открытием большого документа. Именно там, среди массы фото, есть все, что интересует покупателя, но, к сожалению, нет примеров планировок. Они приведены в разделе сайта с зеленым логотипом — fresh-hous.ru. 

Купить квартиру в ЖК «Fresh (Фрэш)» можно по ДДУ в новой редакции 214-ФЗ — застройщик ООО "Fresh" (ранее ООО "КЛ Консалтинг" и ООО "КОНЦЕПЦИЯ СОВРЕМЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА") открыл эскроу-счета в банке ВТБ. Это надежная защита средств дольщиков. Этот же банк предлагает ипотеку под 6,5 % годовых. Задействованы механизмы "трейд-ин". Вариантов достаточно много, в том числе и возможность онлайн обращения в офис продаж. На сайте есть предложение ипотеки под 0,1 %, отмеченное звездочкой. Застройщик проекта связан с девелопером договором поручительства, участок под строительство находится в собственности. 

Планировки квартир в новостройке 

Изучение планировок квартир в  ЖК «Fresh (Фрэш)» приводит к мысли, что проектировщики нашли баланс рационализма, функциональности и размеров. Площади от 20 до почти 107 кв.м — это квартиры от студий до 4 комнат, некоторые варианты отмечены индексом Е, указывающим на евроформат. На вертикальной схеме корпусов видно, что однотипные квартиры расположены колоннами от второго до 28-30 этажа. 

Студии в проекте настолько компактны, что проще назвать их маленькими, но в корпусах 2 и 4 есть квартиры евроформата в одну комнату, те же студии, только побольше — 25 кв.м. 

Однокомнатные квартиры, если не считать фактически студийные, площадью по 42 кв.м, отнесены к категории 2Е (евродвушек). Имеет смысл рассматривать их вместе с линейной двухкомнатной планировкой по 60-62 кв.м. 

В трехкомнатных квартирах евроформат удачно сочетается с классикой, появляются гардеробные, размеры кухни заметно прирастают. Здесь просматривается переход к 4-комнатному евроформату и далее к классике по 106 кв.м. Практически везде, начиная с двух комнат, есть гостевые санузлы. Стоит обратить внимание, что встречаются и маленькие спальни по 10-11 кв.м, хотя в большинстве квартир комнаты заметно просторнее. 

Балконов мало. Если смотреть на поэтажный план, то можно заметить балконы в узкой межсекционной перемычке. Зато при желании можно найти квартиры с угловым остеклением. Радует небольшое количество квартир на этаже. 

Для всех современных проектов характерен отказ от жесткой привязки планировок к количеству комнат. Этот подсчет становится условным, поэтому при выборе стоит исходить из своего видения организации пространства, а не из количества отдельных помещений. 

Отделка квартир в новостройке

Застройщик ЖК "Фреш" предусмотрел три варианта продажи квартир — без отделки с трассировкой одним блоком, с предчистовой отделкой "уайтбокс" и финишной отделкой практически под ключ. Два последних варианта будут реализованы только в одном корпусе, предположительно втором. Предчистовая включает стяжку пола, выравнивание и оштукатуривание стен под покрытие, разводку электрики по одной розетке и одному рабочему выключателю на комнату, вывод стояков сантехники, установку конвекторов отопления. Полная отделка — с ламинатом, покраской стен (обоями), установкой межкомнатных дверей, подключенным теплым полом в санузлах, плиткой и электропроводкой. Балконы и оконные проемы с остеклением. Высота потолков в квартирах 3 - 3,5 м (бетон-бетон), окна увеличены по ширине и высоте, подоконники расположены низко. 

Входные группы по проекту с дизайнерской отделкой, стойкой ресепшн для консьержей. В корпусах предусмотрены панорамные лифты, выходящие в подземный паркинг. 

Инфраструктура и благоустройство территории

Социальная и торговая инфраструктура вокруг ЖК «Fresh (Фрэш)» связана со спальным районом Зябликово. В рекламном буклете новостройки приведено подробное описание объектов по уровню шаговой доступности. Мы не будем его дублировать, приведем иллюстрацию, но проанализируем реальную доступность школ, детсадов, поликлиник и магазинов. 

Данные приведены верные, стоит только отметить, что комплекс школы 949 с дошкольными отделениями находится за рекой, что несколько ограничивает доступность. Относительно поликлиники, детсадов, магазинов — все это вполне достижимо. 

Если расширить круг охвата, то в относительно доступном окружении (в пределах пары остановок) можно найти два магазина "Перекресток" и чуть дальше, за Бесединским шоссе — "Ашан". 

Внешняя социальная и образовательная инфраструктура загружена, потому что находится в спальном районе, но так как застройка Зябликово не старая, то объекты расположены грамотно, и их много. Район обжитой и в целом комфортный. 

Застройщик выделяет помещения в 1 и 3 корпусах под магазины, кафетерий, пекарню, кафе. Это очень напоминает предложения для ЖК бизнес-класса. Благоустройство территории заявлено весьма серьезное:

• дворы без машин, ограждение и КПП на въездах в паркинг;

• озеленение и малые архитектурные формы;

• спортивные и детские городки, аллеи, зоны отдыха и прогулок. 

Территория позиционируется как приватная, домашняя, безопасная и комфортная, но это пока проект. Судя по портфолио "Донстроя", все это будет реализовано, а с учетом собственной УК — есть большая вероятность, что получится хорошо. Отсутствие детсада и школы объяснимо, вокруг их много. Все перечисленное вполне оправдывает высокую оценку на перспективу — мы ставим 9 баллов, а что получится, будет видно потом. 

Расположение и транспортная доступность

Новостройка ЖК «Fresh (Фрэш)» находится на Ореховом бульваре в районе Зябликово ЮАО Москвы, недалеко от МКАД (с внутренней стороны), примерно в середине линии между Каширским и Бесединским шоссе. 

Метро в районе новостройки 

Транспортную доступность обеспечивают станции метро Зябликово и Красногвардейская, находящиеся в пяти минутах пешком от корпусов 1 и 4. Замоскворецкая и Люблинско-Дмитровская линии дают возможность быстро добраться до центра и пересесть на МЦК, а при необходимости и на МЦД в сторону Лобни и в западном направлении, на Одинцово. 

Маршруты для автомобилистов 

Автомобилистам доступен выезд на Каширское шоссе по Ореховому бульвару и Воронежской улице — и далее в сторону центра. Альтернатива — проезд с петлей по улице Мусы Джалиля через район Орехово-Борисово Южное. Проблемой остается загруженность выездов в часы пик, зато после выезда на Каширку открывается путь на ТТК и далее в центр. Ситуация с плотным потоком транспорта характерна для спальных районов юга Москвы. Бесединское шоссе уводит в направлении района Марьино. 

Парковки и подземный паркинг в ЖК «Fresh (Фрэш)»

В проекте предусмотрен подземный паркинг на 501 машиноместо с выходом лифот прямо на уровень стоянок. Часть мест зависимые. В проектной документации сказано, что паркинг рассчитан только на автомобили с ДВС, но в рекламном буклете сказано, что будет создано 30 мест с зарядными станциями для электромобилей. Соотношение по количеству квартир и машиномест не самое лучшее, но причина ясна — выше мы отметили, что рядом проходит соединительная ветвь метро, и она ограничивает возможности расширения паркинга. О ситуации с наземными парковками предлагаем судить по карте. 

Баланс факторов транспортной доступности и расположения складывается в пользу 8 баллов из 10 — новостройка находится довольно далеко от центра, под боком две станции метро в одном узле, есть паркинг с двумя КПП, выезд на Каширское шоссе длинный и не всегда простой. 

Мнение редакции портала и оценка комфортности новостройки

Мы рассматривали проект ЖК «Fresh (Фрэш)» от Донстрой как комплекс комфорт-класса, нетипичный для Зябликово и первый опыт в этом сегменте для девелопера. При изучении подробностей бросается в глаза открытость информации, добросовестное отношение к проектированию и реализации концепции, явное стремление поднять уровень комфорт-класса за счет индивидуальности и дополнительных удобств. Сначала о преимуществах:

• уделено внимание архитектурной составляющей, внешнему дизайну и планировке участка, индивидуальности и эстетике проекта;

• планировки квартир рациональны, подобраны с учетом разных вкусов, оставляют возможность выбора по размерам и компоновке;

• участок расположен на границе застройки обжитого района и зеленой зоны, в непосредственной близости нет предприятий и транспортных узлов, доступен парк с водоемом;

• огражденная территория, паркинг, дома с современной системой отопления и большими окнами, возможность выбора квартиры с отделкой и без (отделка включена в стоимость на этапе продажи).

Отдельно стоит упомянуть хорошие темпы строительства, сдачу проекта одним пакетом без очередей, возможность быстро попасть в центр на общественном транспорте. Уровень приватности повышается за счет небольшого количества квартир на этаже, возможности выходить на закрытую для посторонних людей и машин территорию. Средства дольщиков защищены механизмом эскроу-счетов. 

Теперь о том, что может понравиться не всем. 

1. Внешние инфраструктурные объекты загружены, но проектом не предусмотрена компенсация. В новом ЖК будут только магазины, общепит и сервис. 

2. Соотношение количества машиномест и квартир не в пользу автомобилистов, до выезда на Каширское шоссе далеко, сам выезд бывает затруднен. 

3. В проекте мало квартир с балконами, что не всегда компенсируется большими окнами, но для высотного формата это весьма спорный момент. 

4. Поблизости находится закрытая на реконструкцию автостанция — это шум стройки к корпусов 1 и 4, да и неизвестно, что будет потом, как это повлияет на уровень приватности. О вероятном воздействии ССВ метро мы писали выше. 

По мнению редакции портала, это пример качественного проектирования и грамотно подобранной концепции. Хотите комфорта, доступности, приватности и архитектурной индивидуальности — вам сюда, в полноценный комфорт+ с элементами бизнес-класса и соответствующей ценой.