Что еще изменится в законе о долевом строительстве

В конце 2018 года были внесены, а позже одобрены депутатами Госдумы и президентом новые поправки в закон 214-ФЗ, регулирующий отношения в сфере долевого строительства. Это второй раунд корректировки, оказавшийся неожиданным для застройщиков, девелоперов и некоторых покупателей квартир в новостройках.

Что придет на смену нынешней форме отношений застройщика и покупателя, что будет вместо ДДУ? — эта группа вопросов остается актуальной, а изменения продолжаются и дополняются. Итак, о том, что встревожило застройщиков.

Создание эскроу-счетов независимо от вывода проекта на рынок

По данным издания РБК, только за лето (июнь 2018 года) было получено не менее 130 разрешений на строительство новых жилых объектов, хотя до этого выдача ограничивалась 15 документами в месяц. Это в первую очередь говорит о том, что застройщики постарались вывести новые объекты из-под действия новых правил, чтобы работать без экроу-счетов и после 1 июля 2019 года.

Естественно, что ответственные ведомства предложили ужесточающие поправки, что и было сделано. Итак, теперь:

• под действие новой редакции закона, требующей обязательного открытия нейтральных счетов для средств дольщиков, попадают теперь все проекты, в том числе и с уже полученными разрешениями;

• переход на проектную форму финансирования должен состояться 1 июля 2019 года независимо от даты получения разрешительной документации;

• застройщикам будет разрешено получать документы на несколько объектов, входящих в один идентификатор, например, несколько корпусов одной очереди в новостройке;

• возможно, что правом привлечения средств будут обладать и девелоперы, что вполне соответствует логике проектного финансирования.

Специалисты до сих пор не выработали единого мнения по поводу изменений. Здесь просматривается ряд вопросов, в основном касающихся механизмов реализации новой редакции закона.

Последствия новых изменений в 214-ФЗ

Внезапное изменение позиции в отношении уже заявленных проектов означает, что до лета девелоперам и застройщикам придется организовать открытие эскроу-счетов, а если средства уже привлекались, перевести их туда, но сначала найти банки, готовые финансировать строительство по проектной схеме. Это связано с рядом технических сложностей и может привести к "зависанию" части новостроек.

Фантомные проекты новостроек

По различным данным, ажиотажное получение разрешительной документации обернулось возникновением массы фантомных объектов — никакого строительства не ведется, при этом застройщик уже вправе продавать квартиры буквально "в чистом поле". Это может породить волну новых обманов дольщиков. Еще одна деталь — дольщики смогут выставлять требования к передаче оплаченных машино-мест и кладовых наравне с квартирами при площади более 7 кв.м.

Механизм перехода на проектное финансирование

На сегодняшний день готовность работать с проектным финансированием жилых новостроек заявлена более чем 60 банками. Проблема просматривается в том, что столь быстрый переход может затормозить ряд строек, уже ведущихся в реальности. И привести к удорожанию квартир из-за возрастающих затрат застройщиков. Весьма вероятно, что часть застройщиков примет решение о временном прекращении продаж до полной ясности в вопросе. При этом пока нет эффективного механизма возврата средств при таком стечении обстоятельств, хотя обязательное страхование предусматривает сумму до 10 миллионов рублей для выплат.

Консолидация и масштабы конкуренции

Экономика многих уже действующих проектов построена на схеме старого ДДУ, и переход на новые принципы пока остается технически непонятным. Велика вероятность новой тенденции — консолидации игроков рынка новостроек Москвы и Подмосковья и заметного перевеса крупных девелоперских групп, имеющий запас прочности и финансовые резервы для перехода к работе с банками на новых условиях.