Как не стать обманутым дольщиком

Обман дольщиков - явление распространенное, но некоторые настораживающие признаки его подготовки можно выявить самостоятельно, еще на этапе ознакомления с новостройкой. Прямо такие вещи не делаются, большинство схем рассчитано на тех, кто полагает подпись под договором гарантией его исполнения. Именно такими договорами покупателя квартиры вводят в заблуждение.

Как не пополнить ряды обманутых дольщиков? Предлагаем краткую памятку, в которой опишем самые настораживающие детали в документации и поведении застройщика и его представителей.

Законные виды договоров на строительство квартиры

Право на получение квартиры, за которую вы внесли деньги, дают только установленные законами 241-ФЗ и 215-ФЗ отношения:

• на основании договора долевого участия в строительстве;

• предоставление застройщиком жилищного сертификата;

• участие в ЖСК или ЖНК на правах члена кооператива, который сам привлекает средства и сам выступает в роли застройщика, а не "кармана" для сбора денег.

Все остальные варианты, если речь именно о покупке квартиры (жилого помещения), представляются сомнительными, похожими на поиск обходного пути.

Проверка проектной декларации новостройки

Какие документы следует проверить при покупке квартиры с предварительным внесением средств? Начнем с ДДУ по 214 ФЗ. На этапе сбора информации об объекте следует найти сайт застройщика или новостройки (ЖК), но только официальный сайт, не полагаясь на заголовки! Сделать это несложно - обычно название ЖК на латинице является адресом сайта. Там должна быть выложена проектная декларация.

Закон обязывает застройщика разместить этот документ, если ведется реклама продаж квартир по ДДУ. Что смотреть в проектной декларации застройщика и как узнать все о новостройке, мы уже описали в другой статье. Рекомендуем сразу обратить внимание на подробное описание финансового положения девелопера и его вероятное попадание в реестр недобросовестных застройщиков.

Какие документы проверять у застройщика

Если документации нет на сайте, но вы все же заинтересовались новостройкой, посетите офис. Вам, заинтересованному лицу, обязаны предоставить для ознакомления:

• проектную декларацию;

• заключение экспертизы по проекту;

• разрешение на строительство;

• типовой договор по 214-ФЗ;

• учредительные документы компании, в которых указаны все ее реквизиты.

Эти документы следует изучать внимательно и неторопливо, интересуясь следующими пунктами:

• кому и на каких правах принадлежит участок (желательно застройщику, но допускается его аренда);

• является ли новостройка жилым объектом (не апартаментами, не апарт-отелем и подобным);

• какая форма договора прописана для продажи квартир;

• имеется ли договор о страховании ответственности застройщика.

Далее переходим к другим подробностям. Это касается попыток навязать вам подписание предварительного договора.

Обратите особое внимание! Ловушки для дольщика

Запомните! Никакой вексель от застройщика, никакой предварительный договор не гарантируют вам получения квартиры! Ее могут продать на любом этапе и просто вернуть вам деньги, а могут затянуть процесс возврата так, что вы их просто не увидите.

Единственный документ, по которому застройщик берет на себя обязательство передать вам квартиру - это ДДУ. Но не вносите денег сразу, а если будут настаивать, то уходите.

Договор ДДУ обретает силу обязательства только после государственной регистрации. Внося средства по незарегистрированному договору, вы даете возможность повторно продать вашу квартиру.

Ни в коем случае не подписывайте договор займа, по которому вы даете застройщику денег "в долг" в обмен на квартиру.

Не давайте денег под вексель!

Не подписывайте инвестиционный и соинвестиционный договор - в нем вы соглашаетесь. что готовы разделить риски как инвестор, то есть, отдать свои деньги и ничего не получить на законном основании, если проект будет "провальным".

Обратите внимание на описание второй сторону сделки. Это должен быть только застройщик, а не подрядчик, не "девелопер", не инвестор.

Типичные схемы обмана дольщиков

Хорошо известные "серые" схемы мошенничества с дольщиками - это предложение заплатить и получить вексель, оформить оплату и договор через депозитарный счет в банке-партнере, подписать предварительный договор, в котором вам только обещают квартиру после оформления окончательного договора.

Что должно быть в договоре по ДДУ

Основной и единственный договор при схеме долевого участия - это ДДУ, в котором должно содержаться:

• описание объекта с указанием, что получает дольщик по списку;

• указание на то, что дом является жилым, полное описание (перечисление) признаков квартиры;

• указание срока передачи объекта дольщику (с точностью до дня или квартала определенного года);

• гарантии застройщика и пункт о том, какой период времени считается просрочкой, какие при этом выплачиваются компенсации и в какой форме;

• точная и полная стоимость квартиры, включая вашу долю в общих и нежилых помещениях, придомовой территории - это окончательная сумма!

О мошеннических схемах с продажей квартир в ЖСК и ЖНК мы поговорим отдельно. А еще порекомендуем обращаться к юристу на предмет анализа договора и прочей документации.