Отзыв ЖК «Кузьминский лес»

Новостройка ЖК «Кузьминский лес» в Котельниках — проект застройки части микрорайона Белая Дача, находящегося примерно в километре к востоку от МКАД, между Новоегорьевским и Новорязанским шоссе. Часть местной застройки на краю Котельников, рядом с Кузьминским лесопарком — это старые жилые дома, которые постепенно вытесняются современными комплексами, наступающими с востока и северо-востока. При изучении карты стоит обратить внимание, что один из корпусов новостройки оказывается оторван от массива. Строительство ведет девелопер ПИК, применяющий к своим проектам собственные стандарты благоустройства и качества, поэтому позиционировать новостройку можно по смешанным признакам стандарт- и эконом-класса. 

Общее описание и особенности новостройки 

Судя по трехмерной схеме, которую принято называть генпланом, и прочей проектной документации, ПИК строит в Котельниках два многосекционных разноэтажных корпуса (17-25 этажей) и девять башен по 17 и 25 этажей, расставляя их рядами на участке неправильной формы, с севера примыкающем к современной застройке. Пока на схеме просматриваются корпуса 1, 2 и 3-4, в которых начаты продажи квартир. Здесь же указан один детсад (без срока сдачи) и 300-местный многоуровневый паркинг, который должен быть построен в 2024 году. 

1. Дома стоят довольно плотно, что в итоге обратится в эффект "окна в окна". Высотной доминанты здесь нет, разноэтажность многосекционных корпусов выглядит вынужденной — так проектировщики сгладили эффект двора-колодца. 

2. Архитектурная концепция и стилистика кварталов ПИК узнаваема и уже почти однообразна. Это высокие двухцветные коробки без балконов, отделанные плиткой и создающие впечатление охвативших зрителя громадин. 

3. Технология строительства — дома серии ПИК-2 представляют собой усовершенствованные панельные корпуса, построенные с применением комбинированной технологии. На монолитном каркасе монтируются трехслойные панели с утеплителем и внешней отделкой, изготовленные на собственном ДСК группы ПИК. 

4. Судя по косвенным признакам (детали проектной документации), здесь можно ожидать появления школы, кроме того, фигурируют корпуса 12 и 13 "со встроенно-пристроенными помещениями". 

Судя по схеме, закрытыми для транспорта будут только внутренние дворы многосекционных корпусов. В многосекционных корпусах проектом предусмотрены подземные паркинги. 

Строительство ПИК имеет характерную черту — это индустриальный подход. Проектирование, производство панелей и деталей каркаса выполняется собственными предприятиями группы, за счет чего скорость значительно возрастает, качество остается предсказуемо хорошим. Технология производства трехслойных панелей позволяет строить быстро и предлагать вполне адекватные цены на квартиры. 

Состав и сроки сдачи корпусов 

Пока на схеме новостройки обозначены корпуса 1 (сдача до второго квартала 2021 года), 2 (сдача в первом квартале 2021 года) и 3-4 (многосекционный, сдача во втором квартале 2022 года). Старт строительству был дан в 2018 году. 

Из размещенной на сайте проекта ЖК «Кузьминский лес» документации можно сориентироваться в составе корпусов:

• к2 — 144 кв, 1 с, 17 эт;

• к1 — 312 кв, 1с, 25 эт;

• к3 — 448 кв, 2 с, 17-25 эт;

• к4 — 512 кв, 2с, 17-26 эт, 236 м/м;

• к 9 и 12 — 288 и 312 кв, башни, 25 эт, разрешение выдано до 29.06.2023;

• к10 — 240 кв, башня, 25 эт, разрешение выдано до 29.10.2022;

• к11 — 240 кв, башня, 25 эт, разрешение выдано до 29.10.2022.

На остальные корпуса проекта документация еще не выложена, но в заключении экспертизы мы нашли такую таблицу, косвенно указывающую на перспективы развития проекта: 

Говорить о сроках сдачи корпусов второй очереди до размещения проектной документации на сайте новостройки не имеет смысла. Вот так выглядит примерный план территории на сайте:

Участок передан в аренду застройщику АО "Компания АТОЛ" в аренду, собственником земли остается город. Застройщик связан с группой ПИК договором поручительства, это означает, что все финансовые обязательства по проекту в случае срыва переходят к группе-девелоперу. 

Официальный сайт ЖК «Кузьминский лес»

Сайт новостройки с документацией и основной информацией входит в состав портала ПИК. Здесь имеется трехмерная схема застройки, возможность выбора квартир по корпусам и этажам, выложены поэтажные планы, проектная и разрешительная документация. ПИК приводит основные сведения о проекте без подробностей. Можно предположить, что документация еще дорабатывается, поэтому со временем информации может стать больше. Темпы строительства отображаются в видеоотчетах. 

Продажа квартир от застройщика ПИК в Котельниках

Продажей квартир в новостройке занимается застройщик, политику продаж определяет девелопер. купить квартиру в ЖК «Кузьминский лес» можно по ДДУ (214-ФЗ) с привлечением ипотеки. Аккредитованные банки предлагают ипотечное кредитование со сниженными процентами. На сайте имеется предложение ипотеки с нулевой ставкой на первые 12 месяцев (выплата только по основному долгу) и сниженным до 15 % первоначальным взносом. Предлагается продажа квартир с господдержкой ипотеки. Оформить сделки можно онлайн при наличии у покупателя электронной подписи. 

По информации с портала Минстроя РФ, продажи ведутся с гарантиями компенсационного фонда застройщиков, что означает выплату дольщикам при срыве проекта. На официальном сайте проекта есть документ об отчислении взносов в Фонд. 

Квартирография — планировки квартир и компоновка этажей в новостройке 

В домах серии ПИК-2 реализован вариант достаточно плотного заселения этажей. Квартиры разнообразны по площадям, но при выборе стоит внимательно смотреть на соотношение размеров комнат и категорию — квартиры с одинаковой площадью, особенно евроформат, могут оказаться однокомнатными или двухкомнатными, причем разницы между ними вы и не заметите. Рекомендуем исходить из общего размера и зонирования помещений, и только при выборе "классики" считать количество комнат. Эти особенности мы отметим в описании планировок. Напоминаем, что пока речь идет только о первых трех корпусах. В дальнейшем предложение может расшириться или измениться. 

Студии в продаже небольшие — от 19,7 до 27 кв.м, в промежутке есть 23 и 25 кв.м. Это в основном вариации "пенала" с санузлом и душевой кабиной, одним окном. В самом большом помещении два окна и 12,7 кв.м площади вне кухонной зоны. 

Однокомнатные планировки от 33 кв.м, встречаются интересные квартиры по 44 - 45 кв.м, напоминающие евродвушку с просторной кухней (18 - 21 кв.м) и условной пилонной перегородкой, некоей отсылкой к свободной планировке. 

В планировках меньшей площади можно заметить, как меняются местами кухня и комната — помещение в 10 и 17 кв.м может быть и тем, и другим. Средний размер однокомнатной квартиры примерно 35 - 36 кв.м, при желании можно подобрать вариант с пилоном между кухней и комнатой и вариант с полноценной перегородкой и дверным проемом. Привлекает внимание компоновка с почти одинаковыми размерами помещений (10/ 11, 15/16 кв.м) и вынесенным в сторону санузлом. Комнаты размером по 10 - 11 кв.м могут понравиться далеко не всем. 

Двухкомнатные квартиры можно разделить на евроформат и классику — сразу приведем пример перехода планировки из однокомнатной в евродвушку, о чем мы писали выше. Эта квартира вполне могла оказаться в однокомнатных. 

А вот эта может быть отнесена к евротрешкам, учитывая площадь кухни, второй санузел и общие размеры (62 кв.м). Хотя среди двухкомнатных квартир есть и планировки с небольшими комнатами и кухнями по 10 - 11 кв.м. 

Тяготение к евроформату просматривается очень заметно, хотя комнатки по 10-11 кв.м производят несколько странное впечатление. Концепция явно не выходит за пределы стандарт-класса. А некоторые квартиры с кухонно-гостиной зоной в 24 кв.м и комнатой 9,9 кв.м выглядят контрастно, хотя могут оказаться в категории евротрешек. 

Трехкомнатные и четырехкомнатные квартиры в ЖК «Кузьминский лес» интересны тем, что тут можно замахнуться на комфорт-класс — в части планировок присутствуют гардеробные, гостевые санузлы комплектуются душевыми кабинами, появляются распашные варианты. Но стремление к переходу между форматами видно по увеличенным площадям кухонь и разбросу размеров комнат. 

Приводим примеры поэтажных планов с сайта новостройки. Здесь видно, что плотность квартир на этаже высокая, компоновка очень схожа с коридорной. От 9 до 13 квартир на площадке — это довольно много даже с учетом трех лифтов. 

Отделка квартир от ПИК 

В соответствии с концепцией ПИК-стандарт застройщик предлагает квартиры в ЖК «Кузьминский лес» с готовой отделкой, позволяющей заселиться практически сразу. На приведенном фото (онлайн-шоурум) видна мебель, которой, конечно, не будет по умолчанию, но в целом в состав отделки квартиры входит:

• окрашивание стен, выравнивание и окрашивание потолков;

• стяжка пола и ламинат, керамическая плитка в санузле;

• разводка сантехники и электрики, полотенцесушитель и сантехнические приборы, душевая кабина и ванна;

• разводка электрики, выключатели и розетки;

• окна с двухкамерными стеклопакетами и корзины под кондиционеры. 

Отделка выполняется в базовых светлых тонах. Высота потолков в квартирах составляет 2, 69 м до ламинирования пола. Можно сказать, что для жилья стандарт-класса предложение выглядит заманчивым. На сайте проекта выложен типовой договор ДДУ, в приложении к которому указано, что отделки нет вообще, даже трассировка перегородок выполняется в один блок. При подписании окончательного договора следует убедиться, что вам предлагается отделка квартиры, если вы выбрали этот пункт на сайте. 

Инфраструктура и окружение новостройки

Социальное и торговое окружение нового ЖК от ПИК в Котельниках неоднородно. Участок строящегося жилого массива граничит с относительно старой и новой застройкой, поэтому в шаговой доступности есть школа, два детсада и поликлиника. Но образовательные объекты загружены, а поликлиника маленькая, одновременно для детей и взрослых. Еще одна школа находится ближе к Дзержинскому шоссе, и добираться до нее неудобно. 

С торговым окружением все гораздо проще — поблизости есть несколько магазинов повседневного спроса, а в пределах трех остановок на общественном транспорте находятся огромные торговые центры, в том числе Ашан, ОБИ, рынок "Садовод". Предлагаем фрагменты карты, на которых отражена инфраструктура. 

Благоустройство территории и внутренние объекты

ПИК благоустраивает территорию по собственным стандартам — внутренние пространства закрываются для транспорта, создаются зоны отдыха и прогулок. В первых этажах корпусов предусмотрены помещения под коммерческие и сервисные объекты. Что здесь разместится, пока сказать сложно. 

В проектной документации упомянута школа и детсад. Относительно сроков их ввода в эксплуатацию сказать пока сложно. Можно предположить, что они частично перекроют дефицит мест в соседних учреждениях образования. Обычно проекты ПИК, связанные с освоением территорий, не остаются без инфраструктуры. Ясность внесет появление проектной документации на вторую очередь ЖК «Кузьминский лес». 

Мест для отдыха рядом немного, но есть лесной массив, а несколько в стороне, к югу, начинается территория Музея овощеводства с зеленой зоной и собственным водоемом. 

Оценить ситуацию сейчас можно по 6 баллов — хорошо с торговлей, напряженно с социальной инфраструктурой, перспективы неясны. 

Местоположение и транспортная доступность 

Новостройка ЖК «Кузьминский лес» находится в г. Котельники Московской области, на территории микрорайона Белая дача. Участку пока не присвоен адрес. Выше мы показали фрагмент карты с точным местоположением. 

Несмотря на видимое небольшое расстояние от МКАД, транспортная доступность — не самая сильная сторона нового жилого массива. Ближайшее метро Котельники Таганско-Краснопресненской линии находится на расстоянии более километра, идти пешком примерно 20 минут. Ехать на транспорте придется примерно столько же. Учитывая загруженность линии, в часы пик здесь будет много пассажиров. Альтернативный маршрут можно построить от автовокзала Котельники, но это не самое удобное решение. Доступных станций электрички поблизости нет. Путь до центра Москвы займет около часа. 

Маршруты и парковки для автомобилистов

Говорить об удобстве выезда на машине пока рано, так как дорога условна, до окончания строительства ситуация может поменяться. Доступны маршруты с выездом на Дзержинское, Новоегорьевское и Новорязанское шоссе. Предлагаем оценить варианты по карте — так будет понятнее. 

Вопрос паркинга пока остается неясным. Приводим фрагменты заключения экспертизы проектной документации — из них видно, что наземные парковки запланированы. Есть подземный паркинг в корпусе 3-4, вероятно, еще один появится в следующем многосекционном корпусе. 

Но пока на сайте ЖК «Кузьминский лес» нет никаких подробностей, значит, проект еще может измениться. Если все будет реализовано в полном объеме, то вопрос парковки решится. Судя по приведенной в начале обзоре карте, сторонние парковки расположены далеко и неудобно. 

Общая оценка транспортной доступности вполне дотягивает до 7 баллов с учетом перспектив, до 8 не хватает альтернативы метро и ясности с парковкой. 

Преимущества и сомнительные стороны новостройки

Оценка ЖК «Кузьминский лес» с точки зрения классификации новостроек оказывается довольно проблематичной, поскольку ПИК применяет собственные стандарты. Этот жилой массив представляет собой переходное решение между стандарт-классом и уровнем "комфорт". Начнем с явных положительных сторон. 

1. Строит ПИК — это надежный девелопер, не замеченный в грубых нарушениях, обмане, срыве проектов. Строит быстро, по индустриальной методике, что означает приемлемое и предсказуемое соотношение стоимости и качества жилья. 

2. Вложения дольщиков под защитой компенсационного фонда — это один из видов действенной гарантии возврата средств при срыве проекта. 

3. Признаки комфорт-класса в виде паркингов, подземных кладовых, обеспечения приватности территории позволяют рассчитывать на неплохой уровень комфорта. Планировки рациональные, особенно в квартирах по 3 и 4 комнаты, есть выбор между классикой и евроформатом. Готовая отделка позволяет спланировать расходы и быстро заселиться в новую квартиру. 

4. Есть перспектива развития инфраструктуры, которая будет вводиться в строй по мере сдачи корпусов, но этого придется подождать. Для района за МКАД положительным моментом оказывается наличие метро, хоть и не в шаговой доступности.  

Поблизости лесной массив, вокруг обжитой рай он, хотя периодически возникают нарекания к системе охраны правопорядка в окружении. Рядом нет крупных предприятий и прочих источников загрязнения воздуха. 

Теперь о том, что может не понравиться придирчивому покупателю:

• корпуса на участке расположены довольно плотно, проектировщикам ПИК в этот раз не удалось уйти от эффекта "окна в окна", архитектурная индивидуальность проекта отсутствует в принципе;

• на этажах расположено от 9 до 13 квартир, что навевает ассоциации с коридорной системой, типичной для эконом-класса с высокой плотностью заселения;

• нет балконов, что, впрочем, типично для проектов ПИК, в большей части квартир комнаты малы (по 10-11 кв.м), баланс смещен в сторону увеличения кухонно-гостиной зоны;

• пока нет внятных сведений о сроках строительства второй очереди, а при такой плотности корпусов пожить пару лет на строительной площадке — удовольствие сомнительное. 

Мы встретили в сети несколько отзывов, в которых речь шла о близости крупных торговых центров и рынка "Садовод" — якобы, это создаст некую негативную атмосферу с точки зрения приватности и "контингента". С этим сложно согласиться, достаточно взглянуть на карту. Торговые объекты находятся в стороне, хотя и портят вид из окон, но вряд ли станут источниками блуждающих толп сомнительных личностей. 

Точка зрения редакции портала

Мы взвесили баланс плюсов и минусов ЖК «Кузьминский лес» и пришли к выводу, что для переходной формы между эконом-классом и уровнем "комфорт" этот проект представляется вполне достойным воплощением концепции качественного и адекватного по цене жилья за МКАД. Если вы хотите жить недалеко от Москвы, иметь доступ к транспорту до центра (хотя бы до ТТК), готовы спокойно принять высокую плотность населения в массиве и на этаже — вам сюда. Застройщик дает достаточные основания для доверия и формирует перспективы развития. Хотите больше приватности, индивидуальности и статусных эффектов — это не ваш выбор. Мы ставим оценку 8.