Войти

 

 

Пошаговая инструкция по выбору квартир в новостройке. 7 шагов к удачной покупке

 

Категория: Советы
Дата публикации: 2019/05/17

Между решением купить квартиру в новом ЖК и реальной покупкой лежит огромное поле вопросов. Каждый из них — повод для обоснованных сомнений, внимательного анализа и взвешивания фактов. Найти близкое к оптимальному соотношение всех факторов, из которых складывается оценка будущего жилья, вполне реально, если знать, какие критерии качества и удобства квартиры считать основными, на что опираться, какие детали учитывать.

Пошаговая инструкция по выбору квартиры в новом ЖК

Предлагаем список вопросов и инструкцию по выбору квартиры в новостройке Москвы и Подмосковья для тех, кто еще не знаком с вопросом и не хочет допустить опасных ошибок. Не забывайте, что что покупка такого масштаба делается один раз, и сумма очень велика, поэтому следует быть предельно внимательными к мелочам.

Стоимость квартир в Москве и НАО

Первый шаг при покупке новой квартиры — определиться с финансовыми возможностями и источниками средств. По состоянию на 2018-2019 год самые дешевые новостройки Москвы предлагают жилье от 1,9 (редко) - 2,3 миллиона рублей. Эти квартиры находятся в сегменте эконом-класса и большинство из них расположено либо в Новой Москве, либо в пригородах 30-километровой зоны. Больше возможностей открывается при переходе к ценам от 2,5 до 3 миллионов рублей, но это далеко не гарантия высокого уровня комфорта и хорошей транспортной доступности.

Где взять деньги на новую квартиру

В качестве источника средств для покупки рассматриваются собственные сбережения и кредиты. Второй вариант можно реализовать при условии, что у вас хорошая кредитная история, а доходы и перспективы произведут благоприятное впечатление на банк. Сейчас большинство ипотечных кредитов выдается с первоначальным взносом 15 - 30 % от общей суммы, со ставками 9 - 13 %, но на рынке постоянно меняются условия. Сроки погашения таких кредитов составляют 30 лет, квартира может быть залоговым имуществом для банка, государство допускает использование материнского капитала, но в этом случае дети должны получить долевую собственность в новой квартире. С переходом на проектное финансирование новостроек и по мере реализации текущей политики властей картина может измениться в сторону некоторого смягчения условий.

Покупателю стоит подумать о том, что сумма на все, что связано с покупкой новой квартиры, должна быть больше цены жилья примерно на 20 %. Расхождение объясняется тем, что придется оплачивать оформление, вероятно, заниматься ремонтом, переезжать, вносить деньги по предварительному договору, госпошлинам.

Главные вопросы при выборе новой квартиры

Потенциальный покупатель может поставить перед собой вопросы, отвечая на которые последовательно и обоснованно, получит ясное представление о выборе. И сможет сначала определить круг объектов, а после остановиться на одном из них.

  1. Какова цель покупки? — квартира для проживания, вложения денег, получения прибыли от сдачи, возможность передать имущество детям.

  2. Каков уровень комфорта в ЖК, есть ли дополнительные удобства от застройщика?

  3. Какова площадь квартиры? — комфортное проживание зависит от возможности разместиться в ней, организовать использование пространства.

  4. Сколько и каких комнат должно быть, какого типа планировка вас устроит? Каковы особенности поэтажной и внутриквартирной планировки?

  5. Какого типа дом можно считать наиболее комфортным и надежным?

  6. Где находится новостройка, какова дорожная и транспортная ситуация в районе?

  7. Чего вы ожидаете от инфраструктуры района, доступности социальных и коммерческих объектов, какова должна быть застройка?

  8. Важны ли для вас паркинги, благоустройство территории, виды из окон, высотность ЖК и общая планировка участка?

  9. Какая из схем покупки вас устраивает с учетом финансовых возможностей и сроков?

  10. Как вы намерены определять надежность застройщика, есть ли у вас понимание механизмов продажи?

Это 10 главных вопросов по выбору квартиры, на которые предстоит ответить будущему покупателю. Если ответы есть, значит, вы готовы начинать поиск и выбирать варианты. Мы будем рассматривать подробности по очереди, давая развернутые ответы. Материал можно воспринимать как инструкцию по выбору квартиры в новостройке для тех, кто не изучал вопрос подробно.

Шаг 1. Зачем покупать квартиру?

От цели покупки квартиры зависит возможность выбора сразу по нескольким параметрам. Например, для получения московской прописки можно искать жилье в новостройках НАО. Помещения для будущей сдачи в аренду вполне можно подобрать из числа апартаментов в МФК — они обойдутся дешевле аналогичной квартиры примерно на 15 %, и в них будет меньше ограничений по возможности использования. Но это не квартиры, разница значительная!

Покупка как вложение средств

Как объекты вложения средств стоит рассматривать квартиры комфорт-класса на стадии начала строительства, еще в котловане или на этапе первых этажей. Такие помещения дорожают по мере приближения срока сдачи, а покупатель имеет возможность ждать завершения строительства ЖК. Интересны квартиры и апартаменты бизнес-класса, расположенные поблизости от ТТК — их стоимость в итоге растет из-за удачного местоположения. На рынке встречаются интересные предложения, ориентированные на желающих сделать вклад в покупку жилья.

Покупка квартиры для проживания

Самый сложный выбор приходится делать тем, кто намерен купить новую квартиру для себя, использовать ее по прямому назначению. Придется учесть максимум деталей и подумать о том, в какой срок застройщик готов сдать дом — от получения РВЭ будет зависеть возможность переселиться в квартиру. Именно в таких случаях важно правильно сориентироваться в том, что вы хотите получить.

Шаг 2. Выбираем категорию новостройки

На этом этапе вы можете рассматривать несколько вариантов в зависимости от ценовой категории. Квартиры стандарт-класса в новостройках Москвы стоят примерно от 2,5 миллионов рублей, но в таких ЖК предлагается установленный нормативами минимум:

  • панельные или кирпично-монолитные дома (панельно-блочные) с типовыми планировками, как правило, высотой от 15 этажей в составе плотной застройки микрорайона или группы кварталов;

  • дворы без ограждения, открытые для транспорта, часто без стоянок или только с плоскостными (открытыми стоянками) вокруг территории или во дворе;

  • квартиры от студий до трех комнат с небольшими площадями (от 25 до 75 - 90 кв.м) и высотой потолков по стандарту 2,65 м;

  • не стоит рассчитывать на гостевые санузлы, большие кухни (больше 9-10 кв.м), кладовые и гардеробные;

  • расположение большей частью в удаленных районах, за МКАД или на территориях, где еще недавно располагались промзоны.

Иногда можно встретить объект в виде единичного дома, встроенного в уже существующий микрорайон. Характерной особенностью таких ЖК остается возможность купить квартиру относительно недорого за счет минимальных затрат застройщика. Часто проекты эконом-класса реализуются в рамках комплексного освоения территории, где в дальнейшем будет сформирована плотная густонаселенная застройка.

 

На рынке первичного жилья в Москве появились и брендовые предложения. Например, застройщик ПИК строит новые ЖК с квартирами формата "ПИК-стандарт" и "ПИК-комфорт", вводя улучшения в стандартные решения. Это и маркетинговый прием, и довольно интересный переход между категориями жилья. Крупные девелоперы осваивают этот вид расширения возможностей, если располагают собственными проектными организациями и ДСК, чтобы строить по собственным стандартам.

 

Новостройки комфорт класса

В новостройках класса "комфорт" удобство будет побольше, могут предлагаться варианты с увеличенной площадью (плюс примерно 10-15 кв.м), с потолками от 2,75 м. Отличия новостроек комфорт-класса от стандарта можно изучить по Единой классификации новостроек, на которую ориентируются при определении класса ЖК. Тут можно рассчитывать на появление кладовых, гостевых санузлов, лучшую обеспеченность парковочными местами и благоустройство территории.

Квартиры в ЖК бизнес-класса

Уровень комфорта в бизнес-классе еще выше, тут возможно появление центральных систем кондиционирования, охраны, планировок с пентхаусами. Однако, есть важная тонкость — иногда девелопер присваивает новостройке такой статус, больше ориентируясь на ее расположение поближе к центру. При этом не все отсекающие признаки по Классификации будут соблюдены полностью. Стоимость в сравнении с "комфортом" возрастает значительно, в разы. Далее — жилье категорий "премиум" и "элитное", которого совсем немного, и требования там очень жесткие, а цены можно назвать заоблачными для рядового покупателя.

Шаг 3. Выбор новостроек по планировке и площади квартир

Выбирая квартиру в новостройке стоит обратить внимание на типичные ошибки и заблуждения покупателей, связанные с высотой потолков, размерами комнат, освещенностью, квартирами углового и распашного типа. Варианты могут быть разными, а при хорошем качестве проектирования и строительства многие недостатки просто уходят в прошлое.  

Выбор квартиры по площади и количеству комнат можно строить на двух основных принципах. Первый — ориентироваться на "комнатность". Второй — смотреть по площади и возможности организации пространства. Здесь стоит дать более подробное разъяснение.

Как рассчитать площадь для покупки квартиры?

Если ориентироваться на площадь квартиры, то можно использовать в качестве примера социальные нормы — санитарная норма, предусмотренная статьей 50 ЖК РФ, составляет не менее 6 кв.м жилой площади на человека. При этом одному жильцу положено 33 кв м, двоим — 42 кв.м. Для семьи из трех человек расчет делается по 18 кв.м на каждого жильца, но общая жилая площадь не может быть менее 16 кв.м. Это данные для ориентира, по ним можно представить себе масштаб.

В реальности при покупке новой квартиры вы придете примерно к таким же цифрам и запросам. Двухкомнатная квартира классической компоновки площадью 50 - 65 кв.м может вместить семью из двух или трех человек, но спальня там будет только одна. При выборе большой кухни (от 14 кв.м) ситуация улучшается. На рынке встречается много предложений со спальнями по 10-12 кв.м, общей комнатой 16-20 кв.м и просторной кухней.

Не всем нравятся маленькие спальни, но такова реальность современных планировок. В этом плане существенно выигрывают квартиры "распашонки" и угловые компоновки. Довольно интересны, но спорны в с точки зрения удобства помещения с непрямыми углами, эркерами, нишами. Тут все рассматривается индивидуально.

Стоит ли покупать квартиры евроформата

Если еще лет десять назад строительные нормативы предполагали четкое разделение жилых комнат и кухни, то с появлением евроформата ситуация резко изменилась. В домах высотой более 15 этажей ставятся только электрические плиты, поэтому требование обязательно отделять кухню от комнат не действует. Сначала на рынке появились квартиры-студии (25-35 кв.м), вариант жилья для одного человека или семьи без детей. Потом проектировщики и девелоперы освоили евродвушки и евротрешки, что существенно изменило картину.

В материале по ссылке дано подробное описание этого вида квартир, а здесь мы отметим, что комнаты в евроформате считать бесполезно. Во многих новостройках квартиры одинаковой площади и планировки предлагаются как трехкомнатные и двухкомнатные, при этом главной чертой такой компоновки будет большая, иногда по 25 кв.м кухня-гостиная. Евроформат предполагает, что площадь условной двушки окажется чуть меньше — от 45 кв.м со спальнями по 10-12 кв.м и кухней примерно от 17 до 20 кв.м. Но почти такую же квартиру в 55 кв м застройщик может предлагать как евротрешку.

При выборе квартир евроформата рекомендуется обратить больше внимания на расположение окон и форму кухни-гостиной. Не всем нравятся вытянутые кухни-пеналы с одним окном. Лоджия в такой компоновке может стать причиной недостаточной освещенности. Готовить в такой кухне может быть сложно, поскольку она фактически представляет собой уголок в большой гостиной. Без качественной вытяжки и хорошего освещения это устроит не всякую хозяйку.  

Свободная планировка — плюс или минус?

Важно! Слова "свободная планировка", которые можно встретить в рекламе новостройки, не всегда соответствуют действительности. Это формат помещений не просто без перегородок, а без указания комнат на поэтажном плане. Проектом предусматривается, что покупатель сам все решит. Могут быть выделены только мокрые зоны — кухня и санузлы. Если же на поэтажном плане перегородки обозначены, а застройщик предлагает квартиры с трассировкой, то придется самим строить эти внутренние стены строго по проекту. И это не свободная планировка.

Как влияет отделка на стоимость квартиры

При этом в новостройках комфорт-класса и выше вполне возможны кладовые, гардеробные, раздельные и гостевые санузлы, просторные холлы. Евроформат и студии часто предлагаются и в бизнес-классе, но стоят такие квартиры вовсе не дешево. Большое влияние на стоимость жилья оказывает отделка квартиры в новостройке. Иногда она может потребовать очень значительных сумм для приведения помещений в пригодное для жизни состояние.

Шаг 4. Панельные и монолитные дома в новостройках

Сравнение панельных и монолитно-кирпичных домов показывает, что уровень качества зависит от применения новых технологических решений. Появление трехслойной панели с внутренним утеплителем позволило строить быстрее и дешевле, получая качество, почти такое же как при использовании блоков на монолитном каркасе.

В стандарт-классе и категории комфорт набор решений ограничен затратами и сроками строительства, поэтому чаще всего используются либо типовые панельные проекты, либо улучшенные с новыми панелями, либо с блочной кладкой на монолитном каркасе. Из кирпича сейчас не строят. Его используют в лучшем случае для отделки фасадов.

Наиболее распространенный и устраивающий все стороны вариант — это дом на монолитном каркасе (перекрестно-стеновая конструкция) с пилонами и несущими стенами и "ограждающими конструкциями" (стенами) из ячеистых блоков и панелей. Полный монолит строится дольше, обходится дороже, потому распространен в бизнес-классе. Но он дает возможность предложить покупателям квартиры со свободной планировкой.

 

Шаг 5. Изучаем инфраструктуру, окружение и возможность парковки в новостройке

Подавляющее большинство новостроек имеет статус жилого комплекса, а это означает, что жильцам предлагается некое окружение, набор внешних удобств, инфраструктура. Внешние факторы, влияющие на выбор квартиры для покупки, можно разделить на несколько уровней.

  1. Ближайшее окружение — внутренняя дворовая территория, придомовое пространство.

  2. Внутренняя инфраструктура от магазинов в первых этажах до парковок и подземных стоянок.

  3. Объекты социальной и коммерческой сферы в шаговой доступности (до 1 километра).

  4. Инфраструктура и элементы благоустройства, культурные и развлекательные объекты в пределах района или муниципального образования, если речь идет о жилом комплексе, расположенном за МКАД.

Почему мы уделяем внимание этой градации по "горизонтам"? Читая материалы на официальном сайте ЖК, потенциальный покупатель получает несколько приукрашенную информацию — застройщик красочно описывает все, что есть в районе. Но в реальности может оказаться, что инфраструктура отрезана от корпусов магистралями и железными дорогами, пустырями и промзонами. Поэтому стоит внимательно изучить карту и посмотреть, какие удобства реально доступны. Проблема может скрываться в загруженности объектов — две школы есть, но мест в них нет. То же и с детсадами, поликлиниками.

Развитие территории и особенности застройки

Рекомендуем изучать доступные планы развития территорий и генеральные планы. Это серьезные документы, по которым можно понять, как будет развиваться ситуация с объектами инфраструктуры в ближайшее время. Если строительство ведется как комплексное освоение территории, то между застройщиком и властями заключается договор о создании сети объектов социального, торгового и культурного назначения. В этом плане хорошие перспективы у больших проектов, предполагающих создание больших пятен застройки. Они могут быть кварталами или микрорайонами, и разницу между этими формами застройки территорий тоже стоит учитывать. Они значительно отличаются по площади, плотности застройки, количеству населения и внутренней структуре.

Тонкости развития инфраструктуры

При изучении сайта новостройки и прочей документации покупатель должен помнить:

  • не существует норм обеспечения инфраструктурой, все решает либо застройщик, либо девелопер совместно с властями района;

  • объекты внутренней инфраструктуры могут строиться и вводиться в последнюю очередь, так как застройщик возводит их на свои средства;

  • трехмерные схемы района на сайте новостройки не являются генпланами, хотя их так называют — планы развития территорий можно попросить показать при визите в офис застройщика или в местную администрацию;

  • представление о внутренней инфраструктуре можно составить при изучении проектной документации — в заключении экспертизы проектной документации (на сайте проекта) перечисляются объекты, внесенные в проект;

  • благоустройство территории — это дорожки и площадки с твердыми покрытиями, газоны и деревья, а вот набережные и прочие изыски предлагаются в ЖК от комфорт-класса и выше.

Покупатель может поискать компромисс, вариант, при котором застройщик привязывает новый ЖК к уже существующей инфраструктуре, а ее недостаток восполняет внутренними объектами. Учтите, что в ЖК бизнес-класса большинство объектов — частные, коммерческие, и они не будут переданы в муниципальную собственность. Значит, и стоимость услуг в таких детсадах и медцентрах будет выше. Чем больше инфраструктурных объектов заложено в проект, тем больше будет и стоимость квартир в комплексе.

ШАГ 6. Паркинг в новостройке — это обязательно?

Самый острый вопрос в московских новостройках — это парковки. В ЖК стандарт-класса их чаще всего закладывают в проект как машиноместа на дворовой территории и вокруг корпусов. Встречаются и иные решения, например, "ХХ машиномест запланировано в паркинге, расположенном по адресу" — дальше стоит смотреть по карте. Паркинг вполне может оказаться в километре от дома.

В ЖК комфорт-класса и бизнес-категории все чаще создаются закрытые для транспорта дворы. В них нет места для машин. В проектной документации указывается количество машиномест в подземных и многоуровневых паркингах, на открытых стоянках.

Машиноместо или кладовая?

Важно! В проектной декларации и ДДУ (Договоре купли-продажи, аренды машиноместа) должно фигурировать именно машиноместо. Если вам предлагают "кладовую" с размерами машиноместа — задумайтесь. Если завтра с вашей машиной что-то случится в таком паркинге, страховая компания может заявить, что вы оставили авто в не предназначенном для него месте. Кладовая не гараж, а оспорить положение уже подписанного договора будет сложно. Мало того, запретить ставить машины могут и проверяющие МЧС. И вы снова окажетесь заложником подписанного договора.

Сколько машиномест должно быть в новом ЖК

Относительно количества машиномест и соотношения с количеством квартир норматива нет. В Москве принято высоко оценивать новые ЖК комфорт-класса, если в них есть хотя бы половина машиномест для заявленного количества квартир. Для бизнес-класса считается нормой одно машиноместо на квартиру, если их меньше — проект теряет свои позиции в рейтинге. Изучите проектную документацию и обратите внимание на размеры машиномест по длине, ширине и высоте. Они могут быть разными.

Шаг 7. Оцениваем транспортную доступность

Транспортная доступность и дорожная ситуация рядом с новостройкой определяет едва ли не половину успеха в выборе квартиры. Интерес представляют строящиеся ЖК у новых станций метро и будущих станций Центральных Московских диаметров. Близость метро или электрички избавляет от необходимости пользоваться наземным транспортом, если расстояние составляет не более полутора километров. Но при изучении карты может выясниться, что идти к станции надо по промзонам или пересекая большие магистрали.

Еще один важный момент — это расположение остановок наземного транспорта относительно корпусов. В большом микрорайоне от корпуса 1 до корпуса 10 может оказаться и два километра, поэтому стоит сразу смотреть на карте и выяснять у застройщика планы развития дорожной и транспортной сети. Загруженность автобусов может добавить к вашей поездке еще минут сорок, если вам придется ждать на остановке.

Переходим к покупке квартиры в новом ЖК

Вопросы о способах продаж, проверке застройщика на надежность мы раскрыли в статье как купить квартиру в новостройке. Механизмы продаж, виды договоров на покупку новых квартир и основные риски первичного рынка жилья имеют значение, а пока речь идет о том, каковы основные критерии выбора квартиры, что следует учесть, принимая окончательное решение.

 

 

 

Текст является первоисточником. https://text.ru/spelling/5cdeb2ef5766e

Рубрики

Новости

11 публикаций

Аналитика

5 публикаций

Подборки

14 публикаций

Советы

15 публикаций